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  1. ardigan

    ardigan Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve amici del forum,premeto che da tempo seguo il Vs forum e lo trovo parecchio interessante altamente esaustivo su svariate tematiche ma soprattutto ricco di capacità e competanza da parte di chi lo frequenta,ragion per cui vorrei esporvi un quesito che possa schiarirmi le idee.

    Mi domandavo se un soggetto con tutti i requisiti in regola che abbia superato corso ed esami etc etc quindi abilitato,al momento di porre in essere la sua attività di mediatore sotto ogni profilo legale e fiscale potesse farlo in modo leggermente diverso,mi spiego:
    Per cominciare l'attività dovrei presentare la SCIA alla Camera di commercio ed in seguito loro stessi provvederebbero all'iscrizione al REA o RI ,a seconda che si intraprenda la professione in forma societaria o come piccolo imprenditore(dunque a livello occasionale) art 2083 cc(mi permetto di citare l'articolo perchè ciò che sancisce mi provoca ulteriori dubbi)con un limite di 60 giorni se non ricordo male che superato fa decadere la possibilità di operare, a patto che si ripresenti una SCIA ma solo l'anno successivo(se ne può richiedere solo una per 12 mesi).
    L'occasionalità della prestazione prevede che non si superi un certo fatturato..se non erro 5000 euro,ragion per cui non vedo che differenza possa esserci fra mediatore e procacciatore...,ok il procacciatore per ottenere provvigione e poter operare in campo immobiliare(pur percependo compenso da una sola parte)deve assolutamente avere il patentino....,e allora se questo c'è ,chi mi vieta di potermi iscrivere nella sezione riguardante i procacciatori in affari generici(ed esiste un codice adeconfin)con la possibilità di poter operare anche in altri ambiti oltre all'immobiliare e riuscire in questi tempi di crisi a percepire qualche altro compenso??
    In questo modo ciò che cita la legge 39/89 sull'incompatibilità dei mediatori con tutte le altre professioni pubbliche e private salvo le 2 eccezzioni previste,non verrebbe messe in discussione?
    In termini fiscali e di legge io opererei come procacciatore o come molti amano definirsi consulenti(più o meno qualificati) e non come agente immobiliare penalizzandomi naturalmente... perchè nn percepirei provvigione da entrambe le parti,sarei dunque un piccolo imprenditore che opera occasionalmente anche in campo immobiliare che qualora superasse l'occasionalità dovrebbe avere P IVA, ma sempre come procacciatore!!.
    Voi direte che l'AI secondo l'art 2195 del cc che inquadra la mediazione come attività ausiliaria di natura commerciale è dunque un imprenditore ragion per cui, la sua attività sarebbe incompatibile con le altre secondo l'art 3 L 39/89...ma io percependo provvigione da una sola parte sono un procacciatore non un AI o meiatore immobiliare, per cui perchè temere il rischio di cancellazione dal ruolo di agenti in affari in mediazione? un ruolo che tralaltro non esiste più..
    perchè dovrei crearmi il problema di non poter lavorare come dipendente anche part time nn necessariamente nel settore pubblico, o meglio ancora aprire ad esempio un'altra attività imprenditoriale che sia un negozio o altro( anche senza lavorarci mettendo solo capitale partecipando alle spese) del resto l'incompatibilità della legge 39/89 parla di incompatibilità dell' esercizio dell'attività..., al mio paese esercitare vuol dire operare praticamente sul campo,
    tutto per poter avere la mera illusione o speranza di poter guadagnare(si spera) qualcosina in più per campare !!!
    il procacciatore non ha il vincolo di incompatibiltà,è un figura similissima ma disciplinata diversamente perchè atipica,potrei essere sanzionato se percepisi provvigione da entrambe le parti pur facendo gli interessi del solo mandante, allora si che si parlerebbe di intermediazione e di conseguenza di un vero e proprio AI con tutti i sui innumerevoli paletti.
    Tutti questi dubbi sorgono perchè molti procacciatori sono stati sanzionati obbligati a i risarcimenti etc etc perchè nn in possesso dei requisiti,se avessero avuto il patentino ciò non sarebbe succeso
    Ho scritto tutto questo papello solo perchè credo che operare come procacciatore sia l'unica possibilità di poter esercitare un lavoro bellissimo e altamente professionale cosa che molti specie venditori privati privi di ratio non capiscono, ed allo stesso tempo poter fare qualche altro lavoro non in nero per, arrotondare,tutto solo ed esclusivamente perchè in questo paese bello e maledetto c'è un a CRISI BESTIALE e il campo immobiliare è il + penalizzato,altrimenti nemmeno mi sarei sognato di cercare altre alternative.
    Anticipatamente grazie
     
  2. gvn1975

    gvn1975 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    In capo immobiliare la figura del procacciatore non esiste, o sei mediatore con patentino o sei abusivo. Se non ho capito male quella a cui ti riferisci è la posizione di mandatario a titolo oneroso (percepisci compenso da una sola part) per il quale serve l'iscrizione al ruolo. In caso contrario chiamalo consulente, procacciatore o non so come, la figura di cui mi parli non rientra nel campo della mediazione.
     
  3. ardigan

    ardigan Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    diciamo che non esiste ma di fatto noti franchising ne fanno indebitamente uso e quasi tutti non hanno patentino.
    chiamiamolo allora consulente che regolarmente iscritto al ruolo percepisce provvigione o compenso da una sola parte non facendo mediazione,del resto il mandatario a titolo oneroso è prorprio questo,per cui secondo quanto citato in una parte della dall'art. 18 della legge 5 marzo 2001, n. 57. ossia:
    È anche da tenere in considerazione che l'articolo 3 della legge n. 39 del 1989,
    tuttora vigente, prevede che «L'iscrizione nel ruolo abilita all'esercizio dell'attività di mediazione ..., nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare».
    In quest'ottica si riterrebbe opportuno consentire l'esercizio solo di quelle attività collegate messe in atto per la conclusione degli affari intermediati e di attività riconducibili espressamente al rapporto di mediazione.

    Secondo quando è espressamente citato con l'iscrizione al ruolo è possibilissimo svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare dunque un'attività di consulenza che non preveda mediazione sarebbe fattibile.
    Ad ogni modo i dubbi che avevo riguardavano il fatto di poter intraprendere contemporaneamente un altra attività diversa.

    Secondo L'art 3 della 39/89
    dunque non costituiscono cause di incompatibilità l'esercizio di una o più attività di mediazione previste nel ruolo;infine l'esercizio di una attività collaterale all'intermediazione,come ad esempio,quella di amministartore di condominio,perito immobiliare,di consulente e promotore immobiliare(come chiarito dal MINISTERO DELLE ATTIVITA’ PRODUTTIVE – Direzione
    generale per il commercio, le assicurazioni e i servizi, Area C - Ufficio
    C3 con Lettera-Circolare 4 luglio 2003, Prot. 554611
    OGGETTO: Legge 3 febbraio 1989, n. 39 modificata dall'art. 18 della
    legge 5 marzo 2001, n. 57. Norma transitoria (art. 40, legge n. 273 del
    2002). è possibile e non esiste Incompatibilità.


    Dunque se non si esercitasse un'attività di mediazione non sussisterebbe incompatibilità e quindi sarebbe possibile fare altri lavori!!
     
  4. gvn1975

    gvn1975 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    In questo caso però non dovrebbe essere necessario neppure il patentino. L'attività di mediazione e l'attività di mandatario a titolo oneroso hanno come limitazione quella di non poter svolgere altre professioni se non quelle citate, ed in questa ottica secondo me va interpretato (siamo in Italia, non c'è mai una cosa chiara) la citazione che riguarda promotore o consulente immobiliare. In definitiva, almeno io la vedo così, se sei mediatore immobiliare puoi anche essere consulente o promotore etc, ma per poter essere consulente o promotore dovresti essere prima mediatore, di conseguenza incompatibile con altre attività.
    La questione però non è per nulla chiara, tant'è vero che sono stati discussi topic ove si parlava appunto della figura di consulente e come questa fosse al ridosso della linea di confine. All'atto pratico cosa si intende per consulente immobiliare? Se il consulente è colui che valuta l'appetibilità dell'affare immobiliare, consiglia determinati lavori da eseguire per migliorare l'oggetto etc, allora è una figura diversa dal mediatore e di conseguenza non soggetta alle su dette limitazione, ma come si sposta di un centimetro, cioè inizia a mediare la trattativa, le cose cambiano.
    In poche parole (e meno male son poche :confuso:) il lavoro di consulenza dovrebbe svolgersi più o meno così: io cliente di chiedo di trovarmi un immobile con determinate caratteristiche ad un determinato prezzo per un determinato scopo in un determinato tempo, tu consulente lo trovi, lo indichi al cliente, percepisci un compenso per il lavoro svolto e te ne vieni. Il resto, ovvero tutto ciò che segue, diviene mediazione e di conseguenza off limits
     
  5. ardigan

    ardigan Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Hai perfettamente ragione dicendo che in italia la chiarezza non è di casa!! e ci tengo a precisare che si cerca una soluzione ad un periodo di crisi,magari si potesse esercitare senza problemi con regole precise etc etc in tempi tranquilli nessuno quà parla di abusivi senza patentino,però mi fa specie che ad esempio un amministratore di condominio di mestiere che non ha incompatibilità può non solo fare L'AI (e ce ne sono una marea) ma anche svolgere altre attività imprenditoriali tranquillamente,allora perchè anche il consulente con tanto di iscrizione non può farlo!!
    a mne pare un controsenso
     
  6. gvn1975

    gvn1975 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Certo, lo scopo è trovare una soluzione che permetta di lavorare in tranquillità. Come detto purtroppo l'agente immobiliare ha limitazioni che altre attività non hanno, e il cono di luce è ben delimitato: amministratore condominio si, pubblico part time si, il resto no. Questo, se però ribaltiamo la prospettiva, sta a significare che per fare il consulente o altre attività che non riguardano la mediazione, non serva assolutamente nulla.
     
  7. tommytuz

    tommytuz Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi piace!
     
  8. ardigan

    ardigan Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Tralaltro ho appena finito di leggere un discussione praticamente identica dove specialmente alla pag 10 del topic praticamente si avalla ciò che dico, il post è intitolato
    Consulente immobiliare: è una soluzione alla crisi?

    Discussione in 'Esercitare la Professione di Agente Immobiliare' iniziata da Marzia Moreschi, 25 Mag 2012.

    PS:spero che qualche altro intervenga nella discussione mi sembra un argomento fondamentale
     
  9. tommytuz

    tommytuz Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ardigan sfondi una porta aperta! Sono regolarmente abilitato (corso + esame ok) ma non posso esercitare liberamente causa la 39/89 (incompatibilità). Trovo che una volta acquisiti tutti i requisiti professionali dovrebbero fare accedere all'attività di mediazione chiunque ne sia in possesso. Tutti sappiamo che per raccogliere frutti c'è bisogno d'impegno e sacrificio, quindi non capisco le varie associazioni di categoria e (quasi) tutti gli AI nel difendere questa legge obsoleta non al passo con gli attuali scenari di mercato. Se io fossi un agente immobiliare sicuro del mio operato non temerei colui che s'improvvisa agente immobiliare.
     
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  10. ardigan

    ardigan Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Concordo è una legge bislacca,bisognerebbe rendere più dinamico questo lavoro,fermo restando che l'essere preparati è cosa fondamentale non tanto ai fini dell'esame o altro ma per se stessi,la competenza e la conoscenza pagano a lungo andare,per il resto la disciplina applicata fa acqua da tutte le parti vedi discorso incompatibilità...non capisco perchè precludano l'opportunità di fare un altro lavoro,se io la sera vado a trasportare blocchi di marmo e mi pagano bene il tutto per dare a mangiare a mio figlio, al mattino mi risveglio incompetente nel settore immobiliare ho turbato il mercato immobiliare?? e non so più fare il mio lavoro mah!! il problema sta alla base..l'AI non è un commerciante/imprenditore aoggi nemmeno un mediatore secondo me, è denominato agente d'affari in mediazione,l'agente è un libero professionista non un commerciante a mio avviso,e poidove stà la vandita?? direi che si racchiude nella semplice proposta dell'immobile al pubblico e basta tutto il resto è consulenza..se poi mi si dice che il semplice parlare con la parte acquirente o viceversa o metterli semplicemente in contatto è il nostro lavoro ,la tanto difesa intermediazione a cui ci si appiglia allora sti ****i!! scusate il termine,direi che è più gratificante quando un cliente giusto per fare un semplice esempio... t chiede cosa conviene inserire o quale differenza ci sia tra una caparra confirmatoria ed una penitenziale(e questa è pura e semplice consulenza) piuttosto che "dica al sig...pincopalla che ci vediamo alle 10 che faciamo così e colà" se il lavoro si riduce a questo allora provo a trovare una soluzione e fare anche altro e me ne frego se poi travalico facendo il consulente la famigerata linea di confine fra le due figure,corro il risco di fare anche mediazione,NON è più tempo di stare a pensare a chi ha ragione a cosa fanno le associazioni, e quello media e tu no.... etc etc etc,
    c'è da portare il pane a casa
     
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  11. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :shock:...dovresti dirlo anche agli utenti che in mano a "quegli improvvisati " ci finiscono pure.
    P.S. Nei paesi evoluti, per gli abusivi beccati c'e' anche la galera;)

    quindi se uno e' abilitato come dici tu, e nel frattempo ha un negozio di alimentari ( sai che passaggio di gente aggratiss ),fra uno sfilatino e un etto di prosciutto puo' pure vendere una casa:disappunto:

    sai qual'e' la differenza con "gli altri "? che se ti beccano a spacciarti per architetto l'ordine ti sbrana, cosi' pure gli avvocati. i giornalisti, i dentisti..etc etc . Li se ti beccano e' l'ordine che ti assale e spela vivo...noi invece, avendo gli abusivi in casa propria si tace e si e' collusi, questa e' la realta'. Se chi operasse ,fosse realmente abilitato ci sarebbero la meta' di uffici aperti, chi di noi ha mai denunciato un abusivo? chi ha mai denunciato il geometra o architetto che vende e addirittura pubblicizza gli immobili ( spacciando la commissione con consulenza )?
     
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  12. tommytuz

    tommytuz Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Premessa: Sono un subagente di assicurazioni ed ho anche un porticciolo in gestione nel periodo estivo, non faccio l'abusivo e sono abilitato come mediatore immobiliare (logicamente non iscritto).
    Caro Andrea Boschini, io non sto parlando di abusivi, semplicemente ritengo una legge obsoleta la 39/89. Se mentre affetto il salame vendo anche una casa e sono abilitato nel farlo che male c'è!?! Sono un imprenditore non posso avere una salumeria e un'agenzia immobiliare? Se ho una salumeria devo per forza non essere un buon professionista nell'immobiliare? Se sono abile nel gestire entrambe le mie attività dov'è il problema!?! Troppo comodo stare seduti ad aspettare, i tempi cambiano per tutti, dal momento che in questo Forum vi lamentate tutti della forte crisi e dei vari abusivi perché non provate ad aprire e gestire una salumeria!!!
     
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  13. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    seduti? salumeria? mica facciamo gli store alla cinese...il tuo ragionamento e' il classico "italico" , ma lo si vuole solo qua..in nessuna parte del mondo chi vende salumi puo' vender case, e mi auguro di cuore che anche da noi adottino le loro misure
     
  14. tommytuz

    tommytuz Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ho per caso detto che le due attività si svolgono dentro lo stesso fondo commerciale?!? Uno può essere un ottimo imprenditore/professionista anche in più attività commerciali. Il suo è il classico pensiero da AI old style. Comunque non tutti possiamo pensarla allo stesso modo, rispetto il suo pensiero anche se lo ritengo "obsoleto".
     
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Obsoleto? hai idea di quanto tempo ed energia serve per fare al meglio questa attivita'? io la faccio da oltre 30 anni, ma continuo ad aggiornarmi e ad imparare.
    Leggi continuamente sul forum di quanti dubbi nascono anche ad AI navigati, e tu pensi di riuscire a fare professionalmente il bottegaio ( dai mille prodotti ) e l'AI ( dalle mille leggi ), la sensazione e' quella di trovare una direzione quando quella usata e' difficile;), saltando di volta in volta di qua e di la'.
    P.S. Sul forum ci diamo tutti del TU...
     
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  16. Stefo

    Stefo Ospite

    Credo che la ratio dell'incompatibilitá sia da ricercarsi nel tentativo del legislatore di tenere il cosí detto mediatore lontano da conflitti di interessi che altererebbero la sua figura di super partes e non nella "professionalizzazione" dell'agente che non puó tagliare il salame o portare pietre la sera. In ogni caso é pura ipocrisia dal momento che il cosidetto mediatore nel suo lavoro utilizza strumenti quali l'incarico e l'esclusiva che di fatto lo rendono mandatario del proprietario ( senza vincoli di collaborazione...????). Incompatibilitâ come tutela per l'AI per non avere concorrenza di avvocatucci, geometri e salumieri? Mi sembra ormai ridicola e poco utile.
     
  17. ardigan

    ardigan Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    chiaramente la professione dell'AI è complicata e piena di responsabilità ma il discorso è che nessuno parlava di abusivi e nessuno si spaccia per quello che non è,si sottolineava soltanto l'inutilità di una norma che vieta la possibilità di fare anche altro (cosa che moltissimi fanno ..il famoso secondo lavoro in nero) ma soprattutto neanche una semplice compartecipazione in una società investendo solo del capitale senza materialmente lavorare all'interno dell'attività....
    Ora due sono le cose o cominciano a tutelare l'immagine la professionalità ed i compensi dell'AI in modo serio sistemando le norme a riguardo o non andiamo da nessuna parte,si cerca di evitare ad esempio di essere considerati tipo gente di malaffare che come t vedono cominciano a fare storie a barattare etc etc...è snervante!!!,io non ho mai visto un privato battibeccare a proposito di parcella lavoro svolto etc con un architetto o avvocato.... zitti pagano e tanto di sorriso,l'AI no! se l'AI dicie una cosa non è corretta se la stessa cosa la dice il notaio va bene.... bo!!
    Allora dato che è così uno cerca provvisoriamente qualche rimedio ,la filosofia in questo paese è quella dell'elasticità lavorativa come dice Monti...e se un presidente del consiglio t dice così ma che parliamo ancora a fare....
     
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  18. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    beh se lo dici Montimer ...gia' bisognerebbe fare l'opposto..a prescindere:maligno:
     
    A Antonello piace questo elemento.
  19. gvn1975

    gvn1975 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    "Buon giorno avvocato Bianchi, mi darebbe 2 kg di mele, 3 kg di patate e 2 bei finocchi freschi" "a proposito a che ora è l'udienza domattina? allora siamo sicuri, domattina riusciamo a mandarli via e riprenderci l'immobile che sono 10 mesi che non pagano........."

    "dott. Rossi buon giorno, i soliti 3 cornetti, 1 kg di pane salato e 1/2 kg di focaccia" "a proposito, a che ora opera mio figlio? è un intervento di routine giusto......posso stare tranquillo."

    "se non fosse per quel dannato esame, sai quante case venderei.......però se invece di fare l'agente facessi il collaboratore-procacciatore-leccafrancobolli-parafulmine immobiliare?"

    il punto è che per mediare serve l'apposita abilitazione ed una volta ottenuta se si vuol esercitare non si può contemporaneamente svolgere altre attività se non quelle appositamente previste. Che poi il pubblico dipendente possa mentre il dipendente privato no è una grandissima str.....a, ma su questo credo che nessuno abbia a che ridire.

    Alla fine se la mediazione fosse compatibile con tutte le attività di dipendente al 50% e vi fosse una precisa volontà di non far più operare chi non è regolarmente abilitato, non sussisterebbero questi problemi e probabilmente il settore ne guadagnerebbe......
     
  20. Montecristo

    Montecristo Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Vi espongo il mio dubbio in merito ad un'offerta lavorativa ricevua dalla mia collega di agenzia che si sta stressando perchè non sa cosa fare. Lei è AI regolarmente iscritta alla camera di commercio, giorni fa ha ricevuto l'offerta di un call center, gi offrono 900 euro al mese con contratti mensili. Lei ha fatto notare di essere AI e che non può fare altre professioni, a quel punto quelli del call center gli hanno detto che il lavoro sarebbe a tempo, può durare un mese solo come cinque o otto, dipende dall'andamento del lavoro, e che loro potrebbero fare un 'contratto a progetto' o 'part-time' o 'determinato', addirittura mi ha detto la collega che una tipa che stava lì si chiedeva se era fattibile usare il fatto che la collega avesse una p.IVA magari per farla fatturare.
    Detto ciò, e visto che non ce la faccio a vederla vivere in questo dubbio che dura da giorni, vi chiedo se esiste una possibilità per farle fare questa attività (farebbe solo 4 ore a giorno e non tutti i giorni) senza rischiare sanzioni.
     

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