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  1. Jo1l5m

    Jo1l5m Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    in questi giorni ci sono state delle evidenti infiltrazione d'acqua dal soffitto fino al muro (in un condominio di 12 unità abitative), nel mio caso che sono all'ultimo piano oltre a ripristinare il tetto, per quando riguardo la tinteggiatura del soffitto e delle pareti (due), come sono ripartite le spese condominiali?

    GRAZIE DELLE VS RISPOSTE
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ciao Jo1l5m
    Occorre verificare a chi è dovuta l'infiltrazione cioè se dal tetto o dalla gronda ecc.ecc. e comunque la ripartizione delle spese avviene in riferimento alle quote millesimali di proprietà sia per la riparazione sia per la realizzazione del danno causato all'inquilino dell'ultimo piano.
    Ciao salves
     
  3. Jo1l5m

    Jo1l5m Membro Attivo

    Privato Cittadino
    GRAZIE, ma se gli altri proprietari si rifiutono di partecipare alle spese?
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    A quali spese dovrebbero rifiutarsi?
    Penso che avete un'amministratore per questo?
    Se poi proprio non vogliono partecipane ne alle spese di riparazione ne a quelle del danno causato allora non rimane altro che accettare il rifiuto o agire in via legale.
     
  5. Jo1l5m

    Jo1l5m Membro Attivo

    Privato Cittadino
    per sentito dire dall'amministratore i condomini NON vogliono ripristinare nulla!!! ne del tetto ne quando meno l'infiltrazione del mio appartamento, c'è qualche articolo del codice civile?
     
  6. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Nel tuo caso procederei con il seguente sistema
    - farei delle fotografie del danno prendendo nota della eventuale periodicità di esso, inviterei l’Amministratore ed una Ditta a fare un sopralluogo rispettivamente per rendersi conto del danno e darti copia del regolamento di condominio se non ce l’hai e per fare un preventivo. In particolare poi entrambi dovrebbero darti un parere tecnico nel senso che sia proprio un’infiltrazione dal tetto che in qualche modo si è deteriorato e non per esempio delle macchie di condensa dovute a ponti termici od infiltrazioni dovute a scarichi pluviali non puliti (cosa molto frequente) od altro.
    - se si tratta effettivamente di infiltrazione per rottura dal tetto, come dici, credo tu non possa rassegnarti a subire l’inconveniente perché esso porta sempre più a maggiori danni e spese ed alla lunga porta alla rovina dell’immobile.
    - l’inerzia dei tuoi vicini probabilmente deriva dal fatto che non sono stati documentati questi aspetti preliminari. Pur sembrando improbabile, se poi i tuoi vicini fanno comunque orecchie da mercante, come ti ha già detto Salves, potresti procedere per le vie legali come segue.
    - invierei una raccomandata a.r (quelle nuove rapide) al condominio con la documentazione tecnica anzidetta ed indicando un termine per deliberare un programma di eliminazione causa (prima possibile) e riparazione del danno (dopo un certo tempo). I riferimenti normativi sono principalmente il regolamento di condominio cha a sua volta deriva (salvo diverso libero patto fra i condomini) tra l’altro dagli art. 1104 e 1123 c.c. che spesso vengono espressamente citati nel regolamento stesso.
    - se non riesci a smuoverli così, ti serve l’Avvocato come per loro fortuna ricorre molto comunemente. Avrai delle spese, ma hai la forza di avere ragione e puoi opporti nei verbali di assemblea a partecipare alla maggiore spesa rispetto al tuo originario preventivo derivata dall’inerzia degli altri condomini rispetto ala tua richiesta.
    Un saluto
     
    A SALVES piace questo elemento.
  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    In aggiunta a quanto detto da m.barelli coinvolgi l'amministratore a fargli visionare i luoghi ed a mettere all'ordine del giorno in una'assemblea straordinaria la realizzazione delle riparazioni al tetto e/o grondaia che sia e dei danni causati alle proprietà singole.
    Ciao salves
     
  8. Jo1l5m

    Jo1l5m Membro Attivo

    Privato Cittadino
    OK,
    ma se sono gli scarichi pluviali non puliti (cosa molto frequente), VALE LA STESSA PROCEDURA?

    GRAZIE
     
  9. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    La procedura per farti sentire più o meno è la stessa solo che lo sviluppo dovrebbe essere più semplice nel caso di una semplice pulizia. Capire l’origine di una infiltrazione a volte è semplice altre volte molto meno e ci vogliono delle indagini con saggi.
    Cominciamo con il presupporre che il tuo sia un caso semplice. Preciso meglio quanto in precedenza detto nel senso che se fossi in te manderei subito la raccomandata per chiedere un sopralluogo congiunto dell’Amministratore e di una sua Ditta di fiducia per capire l’origine dell’infiltrazione perché cosi comincia a fissarsi una data di inizio della procedura, già si può avere un preventivo e poi perché scripta manent. Cercherei di essere però non solo giustamente rivendicativo ma anche collaborativo nel senso che, se ne ricorre la necessità per capirne l’origine, solo tu puoi annotare, per iscritto ed anche con foto, l’eventuale andamento nel tempo dell’infiltrazione od altre cose che richiedono la presenza continuativa sul posto.
    Se si possono escludere perdite da tubazioni, rotture nelle protezioni delle coperture, perdite da impianti ecc. e si individua la causa in uno scarico pluviale intasato da foglie od altro perché da anni non viene pulito, allora è più semplice perché per un intervento di minuta manutenzione, come meglio ti confermerà o meno lui, dovrebbe poter procedere direttamente l’Amministratore rientrando nelle attività a lui già delegate. Quindi in questo caso dovresti tallonare solo lui.
    Un saluto
     
  10. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    aggiungo che un infiltrazione da tubazioni, grondaia, pluviali ... è coperta nei danni tinteggiatura, dalla polizza globale fabbricato con la garanzia <acqua condotta>
     
  11. Jo1l5m

    Jo1l5m Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In data di oggi 1 Marzo ancora NESSUN sopralluogo tecnico sul tetto/grondaie per verificare la causa dell'infiltrazione...

    GRAZIE A TUTTI PER LE RISPOSTE
     
  12. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Secondo me, se hai seguito i passaggi di abbiamo in precedenza parlato e non si è mosso nessuno, dovresti chiederne il motivo all'Amministratore. Se la sua risposta in qualche modo non ti convince, puoi fare il sopralluogo con una tua Ditta di fiducia e farti fare un preventivo per la eliminazione della causa ed il ripristino del danno. Glielo spedirei sempre per raccomandata aggiungendo che protraendosi la sua inerzia procederai (se la causa dell'infiltrazione viene da proprietà condominiale) per le vie legali. Non ottenendo ancora nulla mi consulterei con un Avvocato per fargli scrivere una diffida a provvedere (sempre se la causa dell'infiltrazione viene da proprietà condominiale).
    Un saluto
     
  13. Jo1l5m

    Jo1l5m Membro Attivo

    Privato Cittadino
    OK,

    l'infiltrazioni o viene dal tetto condominiale o dalle grondaie (sono all'ultimo piano)....

    GRAZIE
     
  14. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se ritieni che dal punto di vista tecnico la causa dell'infiltrazione sia sufficientemente chiara non c'è più bisogno del sopralluogo di una Ditta. Per il resto farei come già accennato, cerca di capire per quale motivo c'è l'inerzia dell'Amministratore ed eventualmente, se vedi che per le vie ordinarie non si conclude niente, documenta l'inconveniente con delle fotografie e fagli scrivere da un Avvocato. A quel punto in genere gli atteggiamenti dell'Amministratore cambiano. Personalmente comunque cerca di mantenere dei buoni rapporti facendo capire, quando ne hai occasione, che sei ricorso all'Avvocato perché ne sei stato costretto dalla preoccupazione per il progredire del danno.
    Un saluto
     
  15. robyzena

    robyzena Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti...
    Spero voi possiate aiutarci con i vostri preziosi consigli ;)
    Un anno fa circa abbiamo acquistato un appartamento di nuova costruzione al primo piano di una palazzina di sei appartamenti facente parte di un complesso residenziale di 5 palazzine, per un totale di circa 45 appartamenti.
    Subito dopo il rogito mi era stato detto che dal balcone del mio appartamento doveva passare una canna fumaria dell'appartamento sotto al mio..quindi, forare il mio balcone e togliere le piastrelle!!Mah..!! Comunque dall'anno scorso dopo questo lavoro c'è un'infiltrazione che scorre lungo tutta la canna fumaria e che sta danneggiando il soffitto del balcone soprastante al mio appartamento; sulle pareti (dove è presente il cappotto termico) sembra sia tutto ok ma, resto nel dubbio che l'acqua si stia infiltrando all'interno!!Abbiamo mandato diverse lettere dall'avvocato nominato dall'Amministratore...precedentemente nominato dal Costruttore (successivamente confermato dall'assemblea).Ho inviato una raccomandata a Luglio intimando la risoluzione del problema (che non è il solo ma il più grave)....senza esito ne dell'Amministratore (che doveva riunire un'assemblea straordinaria a settembre) ne da parte del Costruttore che scarica le responsabilità sulla ditta appaltatrice dei lavori.Tengo a precisare che sul rogito è menzionata solo la ditta Costruttrice e nessuna ditta appaltatrice, in quanto ho pagato l'appartamento direttamente al costruttore!!I condomini della mia palazzina sono d'accordo nell'intentare una causa comune per risolvere i problemi...cosa ci consigliate?
    Grazie mille a chi vorrà aiutarci...Roberto.
     
  16. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Da quello che ho capito in linea di massima procederei con il seguente sistema, poi vedi meglio tu che conosci direttamente la situazione.

    • tecnicamente l’infiltrazione sembra poter derivare da tre possibili motivi, sui quali meglio potrete orientarvi voi stessi o con un Tecnico o Ditta di fiducia, anche osservando se l’andamento delle macchie è legato alle piogge od al funzionamento del riscaldamento.
    • il primo potrebbe essere il difettoso raccordo fra canna fumaria ed impermeabilizzazione all’estradosso del balcone soprastante il tuo. In questo caso, rientrando nella piccola manutenzione, non penso sia una cosa così grave da invocare l’art. 1669 c.c. per rovina o grave difetto, quindi, non risultando, almeno a me, altre garanzie di legge, o ci sono garanzie volontarie contrattuali (e qui si deve vedere il contratto) oppure c’è il buon cuore del Costruttore o dell’Appaltatore della canna fumaria e su questo meglio potete vedete voi. Vedrei quindi se si possa sigillare con una resina trasparente (“Protech balcony” della Azichem o la “O.R.A. antipioggia” della Diasen o la “Polivetrix”) oppure una non trasparente ma più affidabile (Mapelastic della Mapei) il perimetro di giunzione fra canna e pavimentazione oppure se avete una scorta di piastrelle fare un piccolo raccordo verticale fra guaina e canna. La responsabilità dell’iniziativa è del proprietario soprastante, che mi sembra quindi debba ripristinare anche il danno tuo.
    • il secondo potrebbe essere la condensazione del vapor d’acqua all’interno della canna, la quale si forma con il raffreddamento dei fumi man mano che essi salgono. Questo si può meglio capire rilevando se la canna è in muratura intubata o meno oppure se è una tubazione in acciaio scoperta di protezione ad una ulteriore tubazione interna dove passano i fumi od altro. Se la canna fosse non sigillata e senza camera d’aria, cosa improbabile, limitatamente al lavoro della canna si potrebbe ipotizzare il grave difetto a responsabilità del relativo Appaltatore, il quale difetto ne pregiudica la funzionalità ai sensi dell’art. 1669 c.c.
    • il terzo è che acqua meteorica si introduca in qualche tratto non protetto in sommità della canna fumaria e che poi fuoriesca in qualche punto dove trova il passaggio. Occorre accertarsene con un sopralluogo nelle zone alte.
    • almeno la riparazione della canna interessa solo un gruppo di Condomini (art 1123 ultimo periodo c.c.) e quindi può essere gestita da loro con l'Amministratore senza necessità di tutta l'Assemblea.
    Un saluto
     

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