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  1. dragstar

    dragstar Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento all'ultimo piano,
    sono 9 mesi che ci sono infiltrazioni distribuite in tutto l'appartamento e non mi è possibile farle aggiustare perchè a detta dell'ingegnere bisogna aspettare per settembre in modo che si asciughi tutto.
    Premetto che da Febbraio stanno facendo lavori di rifacimento terrazzo e quindi le infiltrazioni non ci sono + da alcuni mesi, ma stanno asciugando le vecchie, i lavori sono quasi ultimati, mancano le finiture.

    Alcune domande:
    1) il disagio patito in questi mesi con i pezzi di soffitto che mi vengono giù, mi verrà ripagato dal palazzo? Tutti gli altri visto che ci abitavano, si son fatti fare ogni tot riparazioni in terrazzo e il mio appartamento è l'unico con queste infiltrazioni così diffuse, gli altri a mala pena hanno qualche macchia.
    2) da quello che ha capito le spese verranno ripartite 1/3 e poi 2/3 compreso me, è giusto?
    3) per la riparazione, eventualmente potrei farmela da me o da un parente e prendere i soldi del preventivo? Oppure devo per forza farla aggiustare da un muratore etc?
    4) le varie assicurazione non coprono i danni da infiltrazioni terrazzo e quindi acqua piovana?

    Grazie mille.
     
  2. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao Dragstar, rispondo i sequenza alle tue domande:
    1) il condomino dovrebbe risarcirti il danno subito, consistente nelle peggiorate condizioni di vivibilità del tuo appartamento; dubito che lo faranno in automatico, dovrai attivarti tu richiedendolo ai condomini (a mezzo lettera raccomandata inviata all'amministratore oppure in sede di riunione condominiale, qualora ne sia previsto a breve lo svolgimento)
    2) il criterio di ripartizione cui fai riferimento è quello previsto per le terrazze di uso esclusivo che svolgono funzioni di copertura: 1/3 totalmente a carico del proprietario della terrazza, che ne fa uso esclusivo, i restanti 2/3 a carico dei condomini sottostanti (solo quelli presenti nella colonna d'aria sottostante al terrazzo)
    3) la riparazione interna al tuo appartamento, spettando al condominio a titolo di risarcimento, verrà effettuata in virtù di un preventivo approvato dall'assemblea (quindi deciderà il condominio); è anche possibile che tu la faccia eseguire da personale di tua fiducia che verrà pagato dal condominio (ma il condominio deve essere d'accordo, non so se e cosa abbiate deliberato in merito). è invece escluso, a rigore, che tu ti faccia la riparazione in proprio facendoti corrispondere dal condominio quel che il condominio avrebbe dovuto pagare ad una ditta incaricata dell'imbiancatura;
    4) alcune assicurazioni coprono, altre no. dipende dalle condizioni di polizza.
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questa potrà essere anche una risposta nella pratica corretta: ma la ritengo pretestuosa.
    Non credo infatti che per una perdita in un tetto a due falde tradizionale, di vada a distinguere tra i condomini sottostanti la falda A o B.
    Per analogia dovrebbe farsi altrettanto , anche quando una porzione di "funzione tetto" sia realizzata da un lastrico solare, che riguarda solo un lato del fabbricato: salvo si tratti con evidenza di due corpi fabbrica distinti e potenzialmente separabili. (E solo una mia opinione ... )
     
  4. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Bastimento, non ho compreso....
    Dicevo che il criterio indicato da Dragstar (1/3 e 2/3) è quello applicabile in caso di terrazze ad uso esclusivo (ho parlato di "terrazza" perché Dragstar ci dice che sopra di lei c'è una terrazza, ma naturalmente si tratta di un caso specifico sussumibile nella più ampia fattispecie del "lastrico solare ad uso esclusivo" cui fa riferimento l'art. 1126 cc).[DOUBLEPOST=1405428594,1405428476][/DOUBLEPOST]e secondo l'art. 1126 cc i 2/3 delle spese vengono sostenute dai condomini sottostanti (condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porizione di piano di ciascuno).
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi riferivo alla specificazione di dettaglio:

    Per assurdo potrebbe esserci una ulteriore porzione di u.i. sottostanti, ma non sotto la "colonna d'aria". Per esempio percè il terrazzo si presenta sul lato del fronte strada, e rimarrebbero magari esclusi gli appartamenti posti sul lato cortile: se il tetto fosse a due falde tradizionali, non credo proprio che si farebbe distinzione tra falda lato strada e falda lato cortile; credo che il 1126 vada interpretato in modo più logico: ad esempio quando si sia in presenza di due corpi fabbrica, con due scale indipendenti, un corpo realizzato con tetto a falde, l'altro con tettopiano , magari agibile da entrambi come lastrico solare.

    Spero di aver chiarito il concetto.
     
    Ultima modifica: 15 Luglio 2014
  6. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    certo, con il termine colonna d'aria ho semplificato le ultime due righe del 1126 cc.
    Il senso è quello, comunque, siamo d'accordo.
     
  7. dragstar

    dragstar Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie per le risposte. Non so se è fattibile chiedere i danni per il disagio, non vorrei creare litigi o altro tra condomini, anche se non escludo che in passato qualche vicino l'abbia fatto, anzi ne sarei quasi certo.
    Pensate che sono parecchi mesi che dopo aver ristrutturato casa da zero mi ritrovo pezzi di soffitto che mi cadono per terra, inteso come pezzi di pittura, polvere, grniglia, etc...
    e soprattutto non è un bel vedere...
     
  8. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusami bastimento ma non ho capito una cosa:

    Palazzina di 20 appartamenti, 5 piani. A breve dovremo anche noi fare dei lavori nella palazzina poichè il terrazzo sovrastante il nostro appartamento (di proprietà esclusiva di un condomino) presenta delle infiltrazioni. Quindi secondo te (se ho ben inteso) anche il proprietario dell'appartamento che sta nel lato sud ovest della palazzina (e che non ha infiltrazioni) deve pagare per le infiltrazioni risultanti nell'appartamento situato in corrispondenza del lato nord est?... Non credo che tiri fuori una lira!
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Cosa succeda in condominio è sempre difficile prevedere.

    Non conosco la reale configurazione della tua palazzina, ma secondo me, se questa dispone di una unica scala, ben difficilmente credo si possano configurare due sottocondomini, potenzialmente separabili.

    [FONT=LucidaGrande, Lucida Grande, kedage, Sharjah, DejaVu Sans, Lucida Sans Unicode, serif, Arial, sans-serif]Per me il tetto è sempre un insieme unico: se è a due falde, non è che si va a distinguere chi è sotto la falda nord e chi sotto quella sud; così ritengo si debba fare anche ove al posto del tetto si trovi un lastrico solare.

    Però tu parli di palazzina di 20 u.i. distribuite su 5 piani.
    Presumo che all'ultimo piano ci sia un terrazzo: e non posso dire che ci siano 4 u.i. per piano. Non so quante u.i. si trovino al livello del terrazzo.

    Forse il tuo è proprio il caso dove prevale il criterio della "colonna d'aria": immagina ad esempio che all'ultimo piano si trovino due appartamenti, ed uno disponga appunto della terrazza a livello: in questo caso è difficile sostenere che la terrazza funga da tetto anche all'appartamento contiguo, quindi prevale il criterio della colonna d'aria.

    Quando ho dato la risposta che citavi, pensavo ad una situazione in cui l'ultimo piano presenta un arretramento, ad esempio l'attico: in quel caso il terrazzio, poco o tanto fungerebbe da tetto a tutte le u.i sottostanti.[/FONT]


     
  10. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ok. Sono d'accordo (colonna d'aria, anche se a mio discapito poichè le infiltrazioni ce le ho io)... :D
     
  11. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Bastimento abito in un condominio dove a distanza di 10 anni è stato rifatto parzialmente il terrazzo due volte (con amministratori diversi). In entrambi i casi hanno pagato solo i condomini che avevano affaccio (colonna dx) sul versante ove e' stato rifatto il terrazzo. Nulla è stato richiesto ai condomini della colonna di sinistra.
     
  12. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Anche perchè qualora gli fossero stati richiesti, non li avrebbero mai pagati e per tutte le interpretazioni che si possono fare, la Norma sembra (appunto) chiara.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Alla chiarezza della norma ... farei un .. appunto...;)
    In un palazzo con due alloggi per piano, salvo l'ultimo che affacciasse sul terrazzo, non è scontato che siano chiamati solo gli alloggi sotto il terrazzo e non tutti i sottostanti l'ultimo piano.

    Se nell'esempio fatto sopra si applicasse per il terrazzo la regola della colonna d'aria, cosa probabilissima, vorrà dire che varrà anche per la parte di tetto (o tettopiano) sovrastante l'appartamento dell'ultimo piano. Ritengo che questo approccio sia generatore di maggiori malumori: perchè c'è sempre quello che quando conviene si chiama fuori, quando è l'interessato, vorrebbe coinvolgere tutti.

    Certo prevalgono le consuetudini e prassi del condominio.

    In un caso invece a distribuzione più orizzontale, magari a scaletta, effettivamente la configurazione porta a pensare a porzioni di tetti che interessano solo un numero limitato di condomini
     
  14. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Hai una copertura di 100mq (non importa se terrazzata o a falde) in cui solamente una zona sarà soggetta a lavori di rifacimento e la restante metratura no poichè non presenta infiltrazioni? In proiezione verticale quali appartamenti si intercettano e per quale metratura? In base alla risposta a questo quesito si ripartiscono le spese in proporzione.
     
  15. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A me poi è capitato che un condomino sovrapponesse i lucidi di 3 piani di una palazzina per dimostrare che un condomino aveva una porzione di soli 50cm di appartamento sotto la colonna d'aria, tanto bastava per farlo pagare in base ai millesimi di condominio e non ai millesimi della colonna d'aria (che sarebbero stati pochissimi visto l'esigua metratura rilevata)

    Cosa non si fa per ridurre le spese condominiali..
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ecco appunto. Non sono amministratore, ma questo principio della colonna d'aria risulta a volte non ragionevole: per questo mi sembra più logico considerare che il tetto, comunque realizzato, è una parte comune come da c.c.: ed ognuno contribuisce per i suoi millesimi, ovunque sia la perdita; sempre salvo configurazioni effettivamente differenziabili.
     

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