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rerossi50

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno,
volevo avere un consiglio circa l'iter da seguire a seguito di una persistente infiltrazione d'acqua piovana verificatasi nell'appartamento di mia proprietà al piano attico di un Condominio. La mia unità immobiliare fa parte di un unico edificio composto da quattro corpi di fabbrica facenti parte di un unico Complesso residenziale accatastato nel marzo 2010. Questa infiltrazione si è manifestata una prima volta lo scorso anno nel mese di luglio e subito segnalata con e.mail all'Amministratore del Condominio e all'Impresa Costruttrice e Venditrice dell'unità immobiliare. Quest'ultima in accordo con l'Amministratore ha fatto effettuare da un Impresa specializzata, in impermeabilizzazioni, un intervento riparatore alla copertura di un comignolo, sostenendo che quella fosse la causa dell'infiltrazione. Tale tipo di intervento è stato fatto anche su altri comignoli dell'edificio in quanto altri Proprietari/Condomini avevano riscontrato analoghe infiltrazioni.
Queste infiltrazioni, a causa delle nevicate e piogge avvenute nella zona in questi ultimi giorni, si sono ripresentate ed è stato escluso, da parte di un Tecnico da me convocato che ha effettuato un sopralluogo, che l'infiltrazione sia avvenuta dal comignolo oggetto del precedente intervento, ma probabilmente da altri punti della impermeabilizzazione della falda del tetto.
Chiedo se a questo punto devo provvedere ad inoltrare una formale richiesta con Raccomandata A/R, al Costruttore/Venditore di provvedere al rifacimento della impermeabilizzazione della copertura della falda del tetto, evidentemente mal eseguita, appellandomi a quanto previsto dalla legge circa i gravi "vizi e difetti" di costruzione con garanzia decennale. Quest'ultima esattamente da che data decorre? dalla data di permesso a costruire avvenuto nel novembre 2006 o dalla data dell'accatastamento dell'immobile avvenuta nel luglio 2010? Io ho rogitato nel mese di maggio 2011.
Infine, siccome problemi analoghi sono stati riscontrati anche da altri Proprietari/Condomini sarebbe meglio un' azione collettiva da farsi tramite l'Amministrazione del Condominio o comunque si deve procedere con un azione individuale di ogni singolo Proprietario interessato da queste infiltrazioni.
Grazie per le informazioni e consigli che mi vorrete fornire.
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Direi che siete entro i termini di legge e legittimati da un comprovato e grave difetto di costruzione. Una richiesta formale (raccomandata r.r. e/o PEC) sarebbe opportuna e meglio ancora se congiunta e sottoscritta da tutte le parti coinvolte. Tieni presente che benchè il danno sia evidente nella tua abitazione (e di alcuni altri, ma non tutti i condomini), il difetto di costruzione grava e colpisce tutti i proprietari e tutti i singoli condomini essendo il tetto di copertura una "parte comune" o "condominiale". Perciò sarebbe molto meglio che sia l'amministratore ad inviare la suddetta raccomandata col consenso dell'intera assemblea condominiale.
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Buonasera rerossi50, la garanzia decennale decorre dall'ultimazione dei lavori dello stabile e quindi puoi fare riferimento alla comunicazione che lo stesso costruttore fece al comune. L'amministratore è tenuto a compiere ex art. 1130 cc. gli atti conservativi relativi alle parti comuni e quindi può promuovere l'azione contro il costruttore anche in assenza di delibera assembleare autorizzativa. In ogni caso, dovendo riparare danni anche all'interno delle parti esclusive, è meglio che coinvolgi nell'azione oltre all'amministratore anche i condomini che hanno subito danni. Tieni conto dei termini di decadenza ( un anno dalla scoperta del vizio) e di prescrizione dell'azione (un anno dalla denuncia al costruttore).
 

rerossi50

Membro Attivo
Privato Cittadino
Zagonara Emanuele, Andrea Occhiodoro grazie per le Vostre risposte e per le indicazioni fornitemi in argomento, che confermano di dover procedere nei confronti del Costruttore/Venditore, ai sensi dell'art. 1669 del C.C. per far valere la garanzia decennale sui "difetti di costruzione" e sui "vizi parziali" da noi riscontrati.
Naturalmente, come suggerito, chiederò all'Amministratore di coinvolgere anche gli altri Condomini che come me hanno avuto le infiltrazioni d'acqua con relativi danni subiti.
Una ulteriore precisazione: la denuncia al Costruttore è necessario che sia accompagnata da una perizia di un tecnico, o questa eventualmente può essere presentata anche in un secondo tempo?
E nell'ipotesi che il Costruttore dovesse disconoscere il "difetto di costruzione" e non provvedere all'intervento riparatore del tetto, che è parte comune del Condominio, la riparazione visto che si tratta di infiltrazioni d'acqua, può assumere carattere di urgenza e pertanto venire fatta eseguire dall'Amministratore del Condominio e successivamente avviare una procedura per rivalersi nei confronti del Costruttore per i costi sostenuti dal Condominio per i lavori? In questo caso credo sia necessaria l'autorizzazione di un assemblea straordinaria che dovrà deliberare e, con quale maggioranza ? Giusto? Grazie ancora.
Renato Rossi.
 

angy2015

Membro Attivo
Professionista
suggerirei di verificare anche se esiste la polizza di garanzia decennale postuma che doveva essere consegnata dal costruttore agli acquirenti per eventualmente farla intervenire in caso non ci sia risposta da parte del costruttore.
Inoltre vi conviene anche fare denuncia alla compagnia che assicura il condominio nel caso abbiate la copertura per danni atmosferici così eventualmente potrebbe intervenire quest'ultima e farsi carico del contenzioso col costruttore.
Se i lavori hanno caratteristica di urgenza possono essere effettuati su iniziativa dell'amministratore, verificate cosa dice al riguardo il regolamento condominiale e documentate i danni sofferti prima di fare riparazioni.
 

rerossi50

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno angy2015, grazie per l'informazione.
Per quanto riguarda la polizza di garanzia decennale ritengo, non essendoci mai stata consegnata dal Costruttore, che non sia stata stipulata. Mentre abbiamo sicuramente la polizza assicurativa degli stabili condominiali; chiederò all'Amministratore di verificare se è contemplata in polizza anche la copertura per i danni atmosferici.
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Ciao Renato, per ciò che riguarda l'eventuale intervento del condominio è vero che l'amministratore può ordinare lavori di urgenza senza ricorso all'assemblea. In caso però di rifacimento integrale della copertura e non di semplici "rattoppi", a scanso di equivoci consiglio sempre un passaggio assembleare autorizzativo che dovrà avvenire con il consenso della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi dello stabile.
 

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