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  1. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve,

    chiedo informazioni ai più esperti su un annuncio di immobile al'asta che cita:

    "Due porzioni di fabbricato ad uso residenziale costruito in diritto di superficie. Trattasi in particolare di un’ unità ad uso civile abitazione situata al piano.................................... . L’appartamento si sviluppa su di una superficie di circa 90 mq. calpestabili ed è composto da ............................."

    Stato di occupazione Occupato
    Prezzo Base 140.000,00 €
    Rialzo Minimo 4.000,00 €
    Offerta minima 105.000,00 € (Offerta minima per la partecipazione alla vendita ai sensi dell'art.571, II comma, c.p.c )
    Cauzione 10%


    Vorrei sapere alcune delucidazioni ovvero:
    1- influisce qualcosa se il fabbricato è in diritto di surficie?
    2- se la base d'asta è 140 con rialzo minimo 4, cos'è "offerta minima"?
    3- il fatto che sia occupato ok ma non ci dovrebbe essere scritto se locato oppure occupato dall'esecutato e quindi senza titolo?

    grazie anticipatamente
     
  2. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in base all.art. 571 tu puoi presentare un'offerta pari al 75% del prezzo base; se non vi sono altri partecipanti ti aggiudichi il bene a quella cifra.
    Hai letto la perizia? dovrebbe essere specificato; diversamente chiedi informazioni al custode od al delegato alla vendita.
     
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  3. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Non stai acquistando la piena proprietà; l'immobile è edificato in virtù di convenzioni edilizie che incidono notevolmente sul regime di circolazione del bene.
     
    A gmp piace questo elemento.
  4. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Parlo perassurdo......... se il debito ipotecario fosse 120mila.. un'offerta del 75% rispetto ai 140mila di base d'asta (105mila) va comunque a saldare e stralciare ogni debito???
    una volta aggiudicata l'asta non rimangono da saldare altri debiti ?? ad esempio ci fosse una pendenza di 2000 euro di spese condominiali? dovrebbero essere citate?
    oppure vengono "saldati" solamente i debitori che si sono costituiti?

    trattasi di appartamento in condominio... quindi è il condominio ad essere in diritto di superficie.
    secondo lei, essendoci queste restrizioni, può essere acquistato da tutti o bisogna avere determinati requisiti??
    o più semplicemente una volta acquisito bisogna rispettare determinate convenzioni (tempi di rivendita, affitto, ecc ecc) ??
     
  5. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Il condominio è stato edificato su area concessa in diritto di superficie al costruttore oppure alla cooperativa.
    E' necessario leggere il testo della convenzione, per vedere quale è il regime giuridico del bene.
    Proprio recentemente la Cassazione ha fatto tremare tutta Roma con una sentenza in materia.
     
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  6. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    per il condominio te la vedi tu nella misura degli ultimi due anni, a meno che il condominio stesso non si fosse messo in coda con gli altri creditori; quanto al mutuo, fatti della banca, il compratore non risponde di eventuali saldi... se la vedranno con l'esecutato, al limite.
     
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  7. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Non scendo nel tecnico e semplifico.

    Il prezzo di aggiudicazione, se insufficiente, NON va a saldare ogni debito.

    Ma questo per chi si aggiudica l'immobile all'asta è irrilevante.
    Fosse pure un debito di 100 milioni di euro, a te non interessa, non verranno a chiederli a te.

    Tutte le iscrizioni vengono poi cancellate a cura del tribunale.

    Le cose a cui stare attenti sono altre.
    Diritti impignorabili, contratti di locazione opponibili, abusi insanabili, per esempio.
     
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  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E il diritto di superficie, che, a seconda della convenzione, può avere problemi nella rivendita per via del prezzo massimo di cessione da osservare...
     
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  9. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Sì, puoi fare offerte inferiori alla base d'asta fino al 25% in meno.
    No, l'aggiudicazione non è automatica ma soggetta a decisione del giudice.
    (Che magari si consulta con i creditori.)
    Vedi art. 572 cpc.


    La perizia è bene leggerla, ok, ma io indagherei sempre sullo stato attuale dell'immobile anche chiedendo al custode/delegato e visitando.
    Magari in perizia dice occupato e nel frattempo è stato liberato dal tribunale in via preventiva. O viceversa.
     
  10. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in caso di aggiudicazione il 2% - 9% si paga sulla rendita oppure sul prezzo di asta?
     
  11. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Sull'abitativo dovresti poter scegliere sulla rendita, c'è una cassazione in proposito.
    Sempre meglio chiedere al delegato preventivamente.
     
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  12. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Sbaglio oppure questa nuova modalità implica che oltre alla decisione del giudice (che fino ad ora, da quanto so, ha sempre approvato, anche se spesso avrebbe potuto incassare di più nel caso in cui avesse fatto un'altra asta...), dicevo, questa nuova procedura prevede che in caso di aggiudicazio, altri soggetti possano rilanciare entro un tot. di giorni o sbaglio? Personalmente credo di averlo letto in qualche bando, e parlando con una mia amica Avvocato aggiudicataria mi disse che potrebbe essersi trattato di un refuso! Ma la stessa mi ha confermato qualche giorno fa che in realtà potrebbe essere così e che deve approfondire la questione. Voi ne sapete qualcosa? Grazie.
     
  13. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Premetto che sono più esperto sugli stralci: quindi io arrivo prima delle aggiudicazioni e faccio in modo che le aste siano annullate, con beneficio di tutti. Sarà certo più complesso ma anche più divertente (almeno per me) e dà soddisfazioni, anche morali.

    Detto questo, ovviamente e per forza di cose, di riflesso, seguo la normativa che riguarda le aste.
    (Ma il mio fine è diverso perché non partecipo, le faccio cancellare :sorrisone: )

    Tutto questo pippone per dirti che che adesso, in base alle nuove regole, se l'offerta è pari almeno alla base d'asta è sicuramente accettata e sei aggiudicatario definitivo (in mancanza di offerte superiori, ovviamente).

    Se inferiore (purchè nei limiti di un quarto come da nuova normativa) ... ho un dubbio se, oltre alla discrezionalità del giudice, è ancora applicabile anche il rilancio del quinto entro dieci giorni. Sembra di sì visto che l'art. 584 cpc che ne parla in effetti non è stato modificato dalle recenti normative.

    Per non sbagliare mi tocca stalkerare nuovamente il sempre disponibile @Avv Luigi Polidoro che ci toglie tutti i dubbi ... speriamo!
    :risata:
     
    A Avv Luigi Polidoro, Bagudi e brina82 piace questo elemento.
  14. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    @miciogatto intanto grazie. Nel frattempo la mia amica Avvocato mi ha confermato questa cosa, ovvero che è esattamente come dici tu: se si offre la base di asta e si è soli, l'aggiudicazione è automatica; se si offre l'offerta minima, qualcuno nei giorni successivi potrà fare un'offerta superiore (non mi ha detto in che modalità ma potrebbe essere come dici tu...). Grazie.
     
    A Avv Luigi Polidoro e miciogatto piace questo messaggio.
  15. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se è una vendita "senza incanto" non vengono prese in considerazione offerte pervenute dopo, anche se il prezzo fosse fosse superiore di 1/5 a quello di aggiudicazione.
     
  16. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    a chi ci si rivolge per reperire questi immobili prima che arrivano all'asta?
     
  17. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Distinguiamo due casi:

    PRIMA CHE SIA INIZIATA LA PUBBLICITA' IMMOBILIARE A CURA DEL TRIBUNALE

    Qui può saperlo praticamente solo il proprietario. Quindi è molto più facile che sia lui a trovare te che non viceversa. Magari si è rivolto alla tua agenzia per vendere e hai fatto (spero sempre) una visura. O per altre vie che comunque necessitano della sua iniziativa.

    DOPO CHE E' INIZIATA LA PUBBLICITA' IMMOBILIARE A CURA DEL TRIBUNALE

    Qui è facile. Vedi un immobile interessante all'asta e quindi ...
     
  18. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Specifico perché è un qui pro quo che succede spesso quando dico prima dell'asta.

    Prima dell'asta vuol dire prima che sia AGGIUDICATO.
    Anche se siamo alla ennesima asta, se i tempi tecnici ci sono, (e soprattutto se si raggiungono gli accordi) si fa sempre in tempo a togliere un pignoramento e annullare la vendita all'asta.
     
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  19. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Una curiosità: in questo caso le spese giudiziarie se le accolla il compratore, o chi sennò?
     
  20. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Intendi le spese di procedura?
    In linea di massima fanno parte dell'offerta che fai ai creditori.
     

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