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  1. tony14389

    tony14389 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera, mi sono iscritto al forum per avere delucidazioni su una situazione divenuta paradossale e avendo solo 27 anni vorrei capire come comportarmi.
    Sono comproprietario di un immobile (Immobile A) con due mie sorelle, pertanto possediamo ciascuno il 33%.
    Su un secondo immobile (Immobile B), mia madre è usufruttuaria e possiede il 67%, il restante 33% è da dividere tra noi tre. Premetto che io sono l'unico erede in quanto figlio legittimo, loro due sono "sorellastre" pertanto non avrebbero niente della quota di mia madre qualora dovesse decedere.
    Hanno spinto molto affinché facessimo una vendita di quote, ovvero loro comprano il mio 33% dell'immobile A, io il loro 22% dell'immobile B. Si tenga in considerazione però che il valore di B è nettamente maggiore del valore dell'immobile A, pertanto io per acquistare il 22% pagherei molto di più rispetto a loro e, avendo mia madre l'usufrutto, non potrei godere dell'immobile prima della sua morte o in caso la volessi vendere mi ritroverei senza casa. Vorrei sapere:
    1) Possono obbligarmi a fare questa compravendita di quote? Probabilmente la risposta è no, ma vorrei una conferma.
    2) Posso io vendere quel 33% della mia quota dell'immobile A ad un estraneo anche se loro non vogliono?
    3) Essendo mia madre usufruttuaria, il 22% delle quote della casa che acquisterei non dovrebbe essere calcolato come il prodotto tra il valore della nuda proprietà e il tasso di interesse legale stabilito annualmente dal Ministero dell’Economia e della Finanza? Per poi fare riferimento alle opportune tabelle.
    4) E' possibile fare la divisione giudiziale sull'immobile A qualora la ritenessi necessaria?

    ringrazio tutti coloro che mi risponderanno e che hanno avuto la pazienza di aiutarmi.
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La risposta al tuo primo quesito è la medesima che si dovrebbe dare al quesito 4. Possono obbligarti a sciogliere la comunione, ricorrendo anche al giudice ma con esiti tutt'altro che scontati, tempi infiniti e spese sostenute.

    Teoricamente sì, praticamente no. E comunque come coeredi hanno il diritto di prelazione a parità di prezzo.

    La tabella ministeriale indica meramente delle ripartizioni fiscali che possono essere disattese nelle situazioni pratiche.
    Ad esempio: vale di più l'usufrutto di una persona di 50 anni purtroppo gravemente malata o quello di una persona di 70 anni con una salute impeccabile?
    L'unico dato abbastanza verosimile è che la nuda proprietà vale meno della piena proprietà.

    Quindi, tutto è ricondotto all'autonomia contrattuale delle parti...
     
    A Bagudi e tony14389 piace questo messaggio.
  3. tony14389

    tony14389 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie mille per la tempestività! La risposta al quesito 3) mi ha un po' risollevato.

    grazie ancora
     
  4. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    La situazione descritta necessita di una verifica basata sulla documentazione relativa agli immobili e quanto alla divisione giudiziale deve essere preceduta dalla mediazione obbligatoria cui tutti i comunisti devono partecipare assistiti da un legale.
     

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