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  1. Melchiorre

    Melchiorre Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Signori Buongiorno
    vorrei capire come voi gestireste questo caso:

    Dovrei acquistare un immobile
    - Sull'immobile vi è iscritta un'ipoteca SERIT per 35.000 €
    - Vi è una sanatoria accettata dal Comune a cui manca una rata per essere estinta (sotto tetto, diventato abitabile)
    - Occorre chiedere l'abitabilità

    Per l'acquisto dell'immobile necessita un mutuo
    Il venditore a detta sua, è senza soldi.

    L'idea dell'agente immobiliare è la seguente:

    Con la proposta di acquisto verso un acconto da 20.000 €
    Il venditore utilizza tale somma per pagare il debito con SERIT, pagare l'ultima rata della sanatoria, estinguere quindi l'ipoteca e rendere la casa vendibile.

    Secondo voi è una cosa fattibile?

    Ma se per un motivo qualsiasi, non si riesca a cancellare dai Registri l'ipoteca SERIT, e il mutuo non mi venga più accettato, e il venditore non ha l'acconto da tornarmi indietro perchè lo ha speso per estinguere i debiti, come andrebbe a finire?

    Tra l'altro come posso avere la sicurezza che il venditore utilizzerà quei soldi per saldare il debito con SERIT?

    Con "BANCA X" a quanto ho capito, inizialmente guarda la sola disponibilità economica e ti delibera il mutuo; successivamente, ai controlli notarili ad esempio, se vi è qualche non conformità (quale SERIT), retrocede e non perfeziona il mutuo

    Si possono avere difficoltà ad estinguere un'ipoteca dove c'è SERIT in mezzo?

    Come posso tutelarmi in questo caso e che clausole utilizzare nella proposta di acquisto?


    Grazie Mille

    Saluti Salvatore
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non si hanno difficolta se si opera con le procedure. Io non ti consiglio di versare alcuna somma nelle mani del proprietario ma incarica il notaio che si occuperà del pagamento del debito e della cancellazione dell'ipoteca. Nel preliminare dovrà essere scritto tutto questo con l'entità del debito. Quindi visura da un lato e conteggi del debito rilasciato su carta intestata dell'ente di riscossione. Con questo documento fai fare le verifiche al notaio. Se non vi sono altri debiti sulla casa se non quelli iscritti incarichi il notaio a fare il tutto.
    Il rischio é dare i soldi al proprietario.
     
    A alessandro66 e Bagudi piace questo messaggio.
  3. PyerSilvio

    PyerSilvio Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Melchiorre buonasera, o meglio notte.

    Dunque amico mio, hai bisogno di un tecnico (geometra o simili) e di un notaio di fiducia.

    Il tecnico ti serve per la parte urbanistica.
    Qualora occorrano pratiche edilizie ( ..e mi mangio un asino se così non è...) pure queste sono da ritenersi a carico di parte venditrice.
    Il notaio per convergere a rogito in sicurezza ed essere efficace nelle estinzioni che dovono essere "tombali" sul bene oggetto di compravendita.

    Non esistono pendenze, ipoteche etc insanabili...
    Occorre solo avere la provvista per farlo e stare accorti a mantenere sempre la situazione sotto controllo.

    Quindi per il momento il portafoglio deve restare chiuso e necessita attivarsi per avere il massimo controllo sulla pratica.
    Quindi il gioco deve essere in mano tua non del venditore che non ha i soldi per definire lui stesso la pratica; Intesi...?

    Se Vi è stata una sanatoria, occorre recarsi in comune e "scavare" per recuperare tutti gli "anelli della catena".
    Tieni sempre presente questa similitudine, infatti gli atti di compravendita sono come una vera e propria catena:
    Ogni anello deve chiudersi con l'altro.

    Quindi dapprima hai bisogno tutta la documentazione relativa all'immobile.
    Oltre a Una ( che dubito... vedrai che troverai altro..) e pure ultima rata, occorre che il venditore paghi anche tutti gli eventuali arretrati ICI etc... tutte quante...(!!)
    ..Poi sottotetto abitabile.....?? verificare.

    Per quanto riguarda "sganciare" la caparra al venditore perchè questi paghi il suo debito VADERETRO!

    Nulla di più sbagliato.

    Se l'agente ti ha dato questo consiglio, ti suggerisco la scelta di un notaio "aldìfuori dal loro circuito"
    Infatti questo suggerimento, sicuramente in buona fede, non ti mette al sicuro.
    Oltre ad essere pure ingenuo il collega, i sodi li hai in mano tu.. se il venditore come hai detto è squattrinato....
    Il collega bene farebbe a tutelare con più oculatezza "la circolazione del sangue"...

    Semmai dopo tutte le verifiche si fà un preliminare ove l'acconto è intestato direttamente al beneficiario del credito, così pure per le altre eventuali ( ma sospetto certe) pendenze in capo al venditore.
    Oltre a tutte le problematiche che hai elencato tu, ve ne una assai più importante:
    Quando consegni la caparra al venditore, questi "sistema" la casa, la sanatoria, l'abitabilità etc....
    Quindi fatto tutto questo la casa vale di più...?? ..o no...?
    Potrebbe anche decidere di non venderla più a quel prezzo...

    Aproposito..
    Il prezzo che hai concordato com'è...? concorrenziale.. ( ...spero...)

    A me è capitato un atto del genere.
    25 mila euro di multa (sorpresone dell'ultima settimana precedente il rogito mi aspettavo un 4 max 6 mila euro invece..) andavano al comune per regolarizzare un condono edilizio di anni addietro.

    All'atto l'acquirente ha trattenuto i soldi e si impegnava a versare l'importo al comune nella stessa giornata, in nome e per conto del venditore.
     
    Ultima modifica: 28 Gennaio 2015
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  4. Melchiorre

    Melchiorre Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Come incarico il Notaio? Cioè, per l'estinsione dell'ipoteca occorre versare un assegno all'ufficio Riscossione SERIT; Lo farebbe direttamente il notaio?

    Nel sito di Montepaschi SERIT (Riscossione Sicilia S.p.A. si parla che oltre al debito, per cancellare l'ipoteca vi sono da pagare i diritti tabellari.

    Mi son cercato sti diritti e ho trovato un tabella con gli importi in Lira.
    Occorre direttamente convertirli in € per avere l'importo?


    Come faccio a verificare personalmente tutta la documentazione tipo arretrati ICI ecc... Sottotetto Abitabile?
    Purtroppo non è stato possibile approfondire la discussione col tecnico/geometra, ma brevemente mi ha detto che La sanatoria è stata accettata dal comune e che mancava solo una rata per pagarla. Quindi presumo, che essendo la sanatoria accettata, il sottotetto è ora abitabile.
    Quindi dovrei recarmi a Montepaschi SERIT (Equitalia) con il venditore, verificare a quanto ammonta il debito per estinguere l'ipoteca; Fare un assegno intestandolo a SERIT per estinguere il debito;

    Come faccio ad descrivere tutto questo? Cioè dovrei far firmare un proposta di acquisto, dove si specifica che viene versato un assegno di importo X intestato a MontePaschi Serit per saldare il debito e quindi l'ipoteca?

    Cioè la sua Paura qual'è? Che il venditore possa utilizzare quella somma per andarsi a divertire e non saldare l ipoteca con SERIT? Ma così facendo non diventerebbe inadempiente e dovrebbe restituirmi l'acconto?

    Nella proposta di acquisto dell'agente immobiliare:
    Verra versato € X di deposito cauzionale mediante assegno intestato al venditore, valevole come Caparra cofirmatoria...
    Detta somma verrà consegnata dall'Agente Imm. al venditore solo alla firma contestuale del preliminare...

    Nel caso in cui decidesse di non vendere più la casa al prezzo pattuito nella proposta di acquisto, cosa accade al venditore? In questo caso, essendo ancora proposta di acquisto, non ha validità di Caparra Cofirmatoria giusto? Quindi non sarebbe obbligato a tornarmi il doppio del deposito versato.
    Come posso proteggermi da ciò? Evitando la proposta d'acquisto e scrivendo direttamente un Preliminare, o nella proposta d'acquisto è possibile far valere lo stesso valore giuridico di caparra cofirmatoria?
    In che senso? Se e' un buon prezzo? E' un prezzo giusto, non troppo, non poco.

    In pratica a me serve scrivere una Proposta D'acquisto (O direttamente compromesso?) dove sono tutelato e garantito che quell'immobile sia privo di ipoteche, debiti ed altro. Fare degli assegni (o bonifici) direttamente a nome di eventuali creditori nei confronti del venditore, e descrivere tutto ciò, in modo da defalcare questi assegni dal prezzo totale di vendita. Giusto?

    Vi Allego la proposta di acquisto vuota, che vorrebbe farmi firmare l'agente immobiliare;
    In questa proposta però non è presente la clausola sospensiva "Tale proposta si ritiene nulla, se non vi è l'accettazione del mutuo"

    Cosa ne pensate di questa proposta? Occorre rivoluzionarla totalmente?



    Grazie Mille Sig.na Rosa e PyerSilvio, se passate da qua, avete caffè brioches e granita già pagate al bar in centro
     

    Files Allegati:

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  5. PyerSilvio

    PyerSilvio Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare

    Ecco..! Hai dato risposta ad ogni tua domanda.
    Fai la proposta.

    Acconto minimo, fai subordinato trenta giorni alle verifiche urbanistiche e da quel termine proponi il preliminare 30 giorni dopo. Rogito come minimo 9 mesi ( poi se si volesse anticipare ci vai prima.. o no...?)

    Così hai tempo due mesi buoni x guardare e "sgranare" gli atti di provenienza e le eventuali e successive pratiche ad esso correlate. ( ricordati l'esempio della catena)
    Se Vi sono altre pratiche nuove che dovranno aggiungersi dovranno "restare dentro" nel saldo promesso.

    In atto per ogni creditore vantante vi sarà il rispettivo assegno circolare o per alcuni enti il bonifico per altri bollettini postali... etc.. Si vedrà dopo.. Ora non sei all'atto!

    Quindi in questo momento ciò di cui ti devi preoccupare è andare d'accordo con il prezzo.
    Ora non ti devi preoccupare della parte urbanistica.. ( quello lo fai dopo ) la promessa di vendita è sospesa alle verifiche.

    Abbatti un (bel) pò il prezzo.
    Valore di mercato giusto non và troppo bene....
    Detto internòs: Quanti vanno a comprare "in battuta" una casa gravata da ipoteche e difformità urbanistiche...?

    Anche con riferimento alle difformità... Stacci accorto se devi fare parecchio mutuo... Che non ti finanziano...

    Vuoi un consiglio..? prometti al tuo agente un buona ricompensa per la miglior cura e tutela dei tuoi interessi.
     
    Ultima modifica: 29 Gennaio 2015
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ah beh, con le difformità quanti notai possono rogitare?

    Va bene l'interesse all'acquisto, ma devi farlo in sicurezza. Quando parlo di dare incarico al Notaio, significa che il notaio dovrà provvedere a fare le verifiche sulle iscrizioni dell'immobile. Seconda cosa, è l'aspetto urbanistico dove dovrà seguirti un tecnico, il mio consiglio è quello di fare una proposta con la sospensiva a tutte queste verifiche. Per quanto riguarda la clausola del mutuo, devi indicare una data entro la quale dovrai confermare il benestare oltre che indicare la cifra. Capita che la banca dia il benestare per una cifra inferiore.

    Il tecnico dovrà recarsi in comune e dovrà verificare tutta la pratica di sanatoria.
     
  7. Melchiorre

    Melchiorre Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dunque, l'agente immobiliare mi ha detto che non posso fare un assegno intestandolo direttamente alla Serit, in quanto va contro la legge antiriciclaggio...

    Debbo darli al venditore e poi lui salda alla serit...

    Vera è sta cosa?

    Altra cosa.

    - Come si scrive una proposta d'acquisto con clausole sospensive alle verifiche urbanistiche?

    - Ammesso che possa intestare un assegno/bonifico direttamente alla serit e agli altri creditori (il comune per la concessione edilizia), dove debbo descriverla questa cosa? Nella proposta di acquisto o nel Compromesso?

    Grazie mille
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Eh.
    Bene di all'agente immobiliare che se poi con quei soldi il venditore anziché pagare serit ci va in vacanza li chiedi a lui al rogito.
    La legge Bersani chiede di indicare le modalità di pagamento del prezzo e quella é una modalità. Si citerà assegno circolare intestato a serit per il saldo del debito come da conteggi bla bla bla.
    Non ci sono problemi.
    La sospensiva va scritta così: La presente proposta é subordinata alle verificheda parte del tecnico incaricato a cura e spese della promittente acquirente per la regolarità urbanistica che dovrà avvenire entro e non oltre il ...... La promittente acquirente si obbliga a darne comunicazione scritta entro quella data dell'esito.
     
  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    ..Ancora non l'hai fatta la proposta...???

    C'hai pensato un pò e hai deciso di "avanzare"..? bravo..

    Il primo obbiettivo è andare d'accordo col prezzo.

    Che scoperta che Non farai l'assegno intestandolo al serit, il debito è mica il tuo è del proprietario!
    Se sei in giro a pagare i debiti altrui fai un fischio..! ti accoglieranno in tanti..

    Perdona la battuta, sarà l'orario.:D

    L'assegno, - poco acconto, serve solo per sostenere la proposta di acquisto - , dovrai farlo ovviamente intestato al venditore è lui il titolare del bene.

    L'assegno resta sospeso dall'incasso e quindi non vincolante il perfezionamento dell'affare, per almeno 30 giorni, ( e sono anche pochi)

    Questo tempo ti Occorre per verificare la conformità urbanistica del bene e per accertare tutte le eventuali situazioni debitorie che gravano sullo stesso.
    Puoi scrivere pure queste due ultime righe se ti pare, ma x ora non è questo il tuo obbiettivo, ti è stato già detto.


    L'obbiettivo "principe" ora è fissare il prezzo, che deve essere concorrenziale per l'acquisto di una casa ad "alto rischio".

    Puoi anche porre una semplice clausola sospensiva, la classica subordinazione al mutuo, che ti frega di scrivere pappardelle varie sulla proposta..?

    Va da sè che le case devono avere tutti i requisiti a posto se non non si possono rogitare.
    Se ciò non si riscontra, gli interventi che si renderanno necessari sono tutiti a cura e spese del venditore.
    Come già detto è lui il titolare non tu!


    Stipulerai il compromesso a suo tempo 30/40 giorni dopo le verifiche, quando si sarà acclarata con certezza ogni pendenza e difformità.

    Ti raccomando "vai piano" con gli acconti... anzi direi vai col contagocce.
    Farai sempre in tempo ad integrarli e avrai così la situazione sempre sotto il tuo di controllo.


    Il venditore venduta stà casa dove và..?

    Solo per questo fine gli occorrono i soldi dell'acconto non per altro:
    Per togliere le tende e lasciare libero l'immobile!

    Se gli "sganci" 20 mila di acconto e poi tutti quanti gli attori intervenuti in questa pratica si rendono conto che non sono sufficienti per regolarizzare la pratica..?
    Tu avevi solo quelli, lui non ha altro che si fà..??

    Quindi il venditore deve stare calmo a casa sua, pronto a fare le valigie, in attesa di essere convocato al rogito.

    Se questo venditore non ha i soldi per la chiusura delle pratiche edilizie e per risanare le proprie posizioni debitorie lo farai tu certo, per suo nome e suo conto, ma solo in sede di rogito, punto e basta.

    ...Vai a fare la proposta. Abbatti il prezzo. Questo ora devi fare.

    Se non vai d'accordo col prezzo chettenefrega di tutte le difformità e dei debiti altrui...?
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Auguri. Buon compleanno.
     
  11. Melchiorre

    Melchiorre Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dunque facciamo il punto della situazione:

    Ci siamo incontrati, il venditore, io e l’agente immobiliare;
    Pensavamo di agire come segue:

    Si fa una proposta di acquisto, con un deposito cauzionale di € 5.000 (nella proposta di acquisto c’è scritto, che avrà validità di caparra cofirmatoria solo alla firma del preliminare (compromesso) )

    Nella proposta d’acquisto vi è specificato che “ € xxxxx,xx verranno versati in contanti e/o Mediante accensione/accollo Mutuo” (La trovate negli allegati precedenti)

    Questa voce ha validità di clausola risolutiva se non mi accettano il mutuo?

    Altri 5.000 € saranno versati al venditore, solo quando avrà la concessione edilizia dell’immobile (occorre pagare la sanatoria).

    Quindi:

    - Si fa la proposta di acquisto e faccio un assegno di 5.000 €
    - Faccio avere la proposta d'acquisto al mio agente finanziario per l'apertura pratica mutuo (banca online)
    - Il venditore non utilizzerà momentaneamente quei soldi
    - Attendiamo che il muto sia deliberato

    Mi pare di aver capito, che quando l'agente finanziario carica le pratiche di mutuo online, vi è inizialmente solo una valutazione del reddito del richiedente, e quindi si ha la delibera del mutuo. Le verifiche ipotecarie e le condizioni dell’immobile avvengono successivamente

    - Non appena abbiamo la delibera, comunico al venditore che può iniziare a procedere per ottenere la concessione edilizia.

    Per quanto tempo è valida la delibera del Mutuo?

    Per ottenere la concessione edilizia, almeno occorre un mese, in quanto occorrono 15giorni di esposizione all’albo pretorio

    Non appena il venditore ottiene la concessione edilizia, siamo rimasti che do altri 5.000 €.


    Ottenuta la concessione edilizia, si procede all’atto di compravendita.

    Al momento della stipula, si fa intervenire un funzionario della serit; Esso riceverà l’assegno per l’estinsione dell’ipoteca, contestualmente alla stipula dell ‘atto di compravendita (così ho la garanzia che l'immobile è mio, si tratta del rogito) e ci rilascia la quietanza di cancellazione ipotecaria.

    Avendo quella, la si fa avere al perito della banca che deve concedere il mutuo e dovrebbe essere tutto apposto.

    Cosa ne pensate?

    Avuta la delibera, cosa succede quando il perito della banca, si rende conto che vi è una Sanatoria da pagare e un’ipoteca serit?

    Può fare un passo indietro ed annullare TUTTO?


    Grazie mille Salvatore

    Spero che il mio caso vi aiuti ad avere esperienza su casi simili :)
     
  12. PyerSilvio

    PyerSilvio Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Il prezzo com'è...????

    Quanto avete pattuito a mq...? e come è composto l'immobile...?

    Il prezzo è la cosa più importante.

    Mi viene in mente una scena di un film di aldo giovanni e giacomo...

    Aldo e Giacomino sono davanti al frigo dei formaggi:
    Aldo relaziona giovanni sulla canzone teorema:
    Quindi Aldo lo incalza e gli chiede : "Ma fuori dal letto..?"
    e Giacomino "nessuno è perfetto..!"

    "No... nessuna pietà" Lo sanno tutti.

    Il prezzo l'ha convenuto..?
     
  13. Melchiorre

    Melchiorre Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ottimo è il prezzo. Per il resto come le sembra la mossa che stiamo compiendo?
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La pratica di sanatoria dovrà farla prima. La banca non aprirebbe neanche la pratica se l'immobile non è in regola.
    Fossi in te bloccherei l'immobile con un deposito fino all'ottenimento della concessione e del mutuo. Sono legate queste due condizioni.
     

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