barbascip

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non volevo farmi gli affaracci tuoi così nel dettaglio :)
sarò molto crudo nel risponderti.
fino a inizio anni 2000 le perizie (quelle finalizzate alla concessione dei mutui, non quelli per altri scopi) erano molto generose.
le banche applicavano la logica perversa per cui, "va beh, magari adesso 100 non li vale, ma sicuramente li varrà quando (se) dovrò mai escutere l'ipoteca".
che era anche vero, oltrettutto; tassi bassissimi, tutti che compravano case, tutti che le costruivano (e male: le stanze da 9mq e i "living" da 20 mq dove ficcarci soggiorno cucina e salotto sono nate in quel periodo).
a fronte di quello sappiamo bene come è andata.
dopo di quel periodo la banche, come sempre splendidamente anticicliche (eh...), hanno stretto i cordoni della borsa.
da un lato, come richieste dell'autorità vigilante, hanno delegato le valutazioni a terze parti (prima il perito era interno). dall'altro, per abbondare, hanno chiesto alle citate terze parti di fornire una stima prudenziale del valore.
detto in termini grezzi: "non voglio sapere se il prezzo che viene pagato è coerente; voglio sapere a quanto posso pensare di venderla qualora dovessi escutere l'ipoteca"

alla fine di questo pippone, rimane il fatto che tu hai comprato nel 2009, quindi quando ormai le valutazioni erano già prudenziali.
quindi le cose che mi vengono in mente sono:

- ti hanno fatto una valutazione comunque generosa nel 2009, magari per tenere l'LTV sotto l'80%
- la valutazione attuale è davvero effettivamente prudenziale (cosa che spesso si fa quando oggetto di compravendita non è una prima casa
- le valutazione degli immobili in zona sono effettivamente calate
- un bel pout purri delle precedenti

ora, non per farmi gli affaracci tuoi ma giusto per capire la situazione, se ho bene capito

- tu hai questa casa, comprata nel 2009 e su cui stai pagando il mutuo;
- devi comprarne un'altra per cui andrai a chiedere un ulteriore finanziamento;
- la banca (a proposito è la stessa del finanziamento originario o un'altra?) dice "no, io non ti concedo un secondo mutuo; ne te erogo uno nuovo di importo tale da finanziarti l'acquisto della nuova casa ed estinguere il mutuo vecchio;
- A questo punto la banca ti perizia casa nuova, ti riperizia quella vecchia e qui scopri che la vecchia viene valuta meno di quanto l'avevi pagata

ora... se è così, c'è qualcosa che mi sfugge.
questa valutazione inferiore è tale da essere ostativa al rilascio del nuovo mutuo? Mi sembrerebbe francamente strano. ben vero che ballano 20.000 euro; ma immagino anche che in 12 anni avrai rimborsato una quota capitale ben superiore...
Esatto tutto... tranne la banca è differente.
A oggi ho già pagato il 30% del mutuo, mentre nella nuova sto chiedendo 80% del valore di acquisto. Quella nuova è stata valutata 600 euro in più del valore pattuito, mentre la vecchia è stata svalutata del 20%. Lunedì ho appuntamento in banca e li saluto con un bel BEEEPPP. Entrambe le case sono di circa 48 Mq più cantina e posto auto in area condominiale... la prima in sardegna in periferia di Cagliari mentre la nuova a bologna zona viali.
 

eldic

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Privato Cittadino
beh, sulla zone manco ci entro nel merito; non è il mio campo, per quanto
la perizia che quaglia "al millino" con il valore di compravendita è quantomeno curiosa ma... tant'è.

ora posto che mandare a stendere la banca è cosa buona e giusta a prescindere, giusto per capire... ma la valutazione più bassa di "casa vecchia" cosa comporta? che non ti danno il mutuo, che te lo danno ma a tasso più alto o solo una questione di principio tua?
se è l'ultima... ma che ti frega?
 

Lopriore

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Privato Cittadino
Le banche chiedono al perito, la casa vale x? Perché x mi ha chiesto. Il perito si allinea senza problemi in assenza di abusi. Evidentemente non li vale e la banca non ha voluto correggere la perizia. Il fatto che saluti la banca, a loro, non fa ne caldo ne freddo. Anche perché senza te vanno avanti lo stesso alla grande.
 

Carlo Garbuio

Membro Storico
Agente Immobiliare
quanto descritto sopra riguarda procedure poco professionali che con la valutazione immobiliare non c'entrano niente.
si tratta di procedure, in questo caso bancarie, deprecabili e inaffidabili che non c'entrano niente con il reale valore di mercato dell'immobile
in casi come questi, con le banche, non è la perizia il problema ma il modo di operare e, quindi, di gestione dei risparmi
 

barbascip

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Le banche chiedono al perito, la casa vale x? Perché x mi ha chiesto. Il perito si allinea senza problemi in assenza di abusi. Evidentemente non li vale e la banca non ha voluto correggere la perizia. Il fatto che saluti la banca, a loro, non fa ne caldo ne freddo. Anche perché senza te vanno avanti lo stesso alla grande.
Certo... peccato che la casa è fornita di pannelli solari + pannello boiler in una zona strategica per le attività che la circondano: A sud Est la città, a est i centri commerciali e varie aziende, a sud i call center delle banche telefonia sky etc. e a sud ovest la zona industriale. Il paese è famoso per i murales e le pietre che suonano di P. Sciola e la zona è tutta nuova con villette e servizi. So riconoscere quando qualcuno tenta di fregarmi.
 

Lopriore

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Certo... peccato che la casa è fornita di pannelli solari + pannello boiler in una zona strategica per le attività che la circondano: A sud Est la città, a est i centri commerciali e varie aziende, a sud i call center delle banche telefonia sky etc. e a sud ovest la zona industriale. Il paese è famoso per i murales e le pietre che suonano di P. Sciola e la zona è tutta nuova con villette e servizi. So riconoscere quando qualcuno tenta di fregarmi.
Evidentemente non li vale, poco cambia che abbia anche un eliporto sul tetto. Per ogni venditore la propria casa è un castello
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
Certo... peccato che la casa è fornita di pannelli solari + pannello boiler in una zona strategica per le attività che la circondano: A sud Est la città, a est i centri commerciali e varie aziende, a sud i call center delle banche telefonia sky etc. e a sud ovest la zona industriale. Il paese è famoso per i murales e le pietre che suonano di P. Sciola e la zona è tutta nuova con villette e servizi. So riconoscere quando qualcuno tenta di fregarmi.

beh, non vedo perchè dovrebbero fregarti. la casa se la devono prendere in garanzia, mica te la dovono comprare.

a dire il vero non vedo nemmeno come potrebbero fregarti.
o ti danno i quattrini o non te li danno.
 

barbascip

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
beh, non vedo perchè dovrebbero fregarti. la casa se la devono prendere in garanzia, mica te la dovono comprare.

a dire il vero non vedo nemmeno come potrebbero fregarti.
o ti danno i quattrini o non te li danno.
te lo dico io come mi vogliono fregare... siccome supero di poco il range vitale secondo i loro parametri, mi vogliono rifilare un prestito.
 

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