La Relazione Tecnica per la Compravendita

[Ponz]

Il fatto che il notaio raccolta i numeri dei permessi edilizi per riportarli non significa, come dice Ponz, che ne controlla la conformità rispetto allo stato di fatto. A me è successo spesso di verificare, dopo il compromesso, che il fabbricato non avesse l'agibilità e che questa non era possibile ottenerla, una volta perchè non era presente il collaudo del c.a. e neppure il deposito della pratica (anni '50); la volta dopo perchè non era in regola il sistema di smaltimento dei liquami...

Esatto, codeste sono delle casistiche molto frequenti. Da noi le risolviamo prima del compromesso, altrove fanno i rogiti senza considerarle, fino al momento in cui incontrano qualcuno che invece vuole comprare immobili senza rischiare nulla, e ZAC!

E mi stupisce che ogni volta debba sforzarmi per spiegarle più ai miei colleghi che ai clienti.

 

[ingelman]

parliamo di due realtà diverse
qui se non hai ottemperato a tutti gli adenpimenti necessari non ti allacciano nemmeno le utenze, se non hai l'allaccio in fogna o hai una fossa biologica non certificata con il nulla osta della USL , non ti allacciano nemmeno l'acqua.

Ribadisco un concetto che ho scritto in un post precedente che (spero involontariamente è stato cancellato non da me, sempre in questo 3d, ) dove ribadivo semplicemente il concetto che qui a Roma la relazione tecnica non è obbligatoria.

Avevo postato anche il concetto che sono Pro la relazione tecnica , addirittura sostenendo che la stessa, a mio avviso, dovesse essere prodotta prima , una volta messo in vendita un immobile (piuttosto che l'obbligatorietà dell'APE anche nelle insezioni pubblicitarie, che se pur trattasi di una certificazione importante ai fini di una valutazione per l'acquirente, la trovo una menata pazzesca rispetto ad una Relazione "seria" non come quella che ho letto in precedenza.

A mio avviso la dovrebbe produrre da subito il proprietario che sta vendendo l'immobile a sua cura e spese


questo semplificherebbe molto il nostro lavoro e eviterebbe, avendo immediatamente un quadro chiaro della situazione dell'immobile, di subordinare eventuali proposte , ad una regolarità generale (catastale urbanistica conservatoria compresa) regolarità ormai accertata, evitando di subordinare proposte o rischiare di fare un lavoro , magari lavorando per mesi un immobile con spese impegno etc etc per poi vedere sfumato tutto il nostro lavoro, aspetto per noi importante, oltretutto dove i clienti (acquirente e venditore) ne escono sconfitti insieme a noi operatori.

Qualcuno potrà dire che sia più giusto che la rtn venga fatta a cura e spese dell'acquirente inquanto il tecnico non deve essere di parte venditrice (ci può stare), penso pure che un tecnico complice del venditore è responsabile delle dichiarazioni mendaci che và a sottoscrivere rilasciando certificazioni non veritiere (solo un pazzo lo farebbe ma è vero anche i pazzi esistono) .

avevo detto anche ( ma purtroppo quello che avevo postato in precedenza forse per un problema tecnico, diciamo così) è stato cancellato , per chiarezza dico che è stato cancellato, non per farmi un dispetto, ma perchè probabilmente inserito insieme ad altri post OT, per un piccolo diverbio con un altro utente che non menziono, avevo quindi già detto che qui a Roma , non essendo obbligatoria la Relazione Tecnica, non AI ci siamo adattati accollandoci oneri che probabilmente non ci aspetterebbero.

Ho riflettuto su quanto da me precedentemente postato e mi rendo conto che forse ho sbagliato nel generalizzare, ma io essendo cresciuto come tecnico e poi come AI, Ho dato per scontato che tutti dovessero avere, sbagliando, la stessa preparazione, e di questo chiedo scusa.

A volte è più facile parlare Viso a Viso (volevo scrivere Vis a vi , ma forse non si scrive così )

A volte postare e scrivere porta a spiegarsi male o essere frainteso.

Spero di aver chiarito il concetto (ovviamente dal mio punto di vista)

 

[ingelman]

Vorrei anche aggiungere per chiarezza e giusta informazione che quì da noi
(mi spiace che non ho letto tra gli iscritti del Forum un Notaio di Roma ma sicuramente tra i navigatori del web ci sarà e forse dirà la sua)

che quì quando l'acquirente sceglie il notaio lo fà non solo guardando l'aspetto economico riferito alla parcella (altrimenti sceglierebbe il nostro convenzionato) ma preferisce sceglielo da solo perchè nell'incarico conferito al notaio è sottointeso il controllo (GENERALE- LASTRE -Risonanza magnetica- certificazione di intendere e di volere e di igenità mentale compresa) incarico vero e non riferito al fatto di dover semplicemente raccogliere le dichiarazioni delle parti.

Spesso segue un sopralluogo di un tecnico dello studio notarire e comunque un approfondimento delle situazioni ritenute poco chiare nonostante la documentazione presentata.

Questo giusto comportamento (come uso e consuetudine) ha inevitabilmente portato noi AI di Roma a prevenire analizzando tutto dall'inizio e per inizio intendo da quando si prende un incarico di vendita, a fare le lastre all'immobile come già detto.

per lastre intendo raggi x molto più approfonditi di una rtn come precedentemente postata e letta (fortunatamente nel mi organico la possiamo fare da soli, ma tutti i colleghi di Roma nessuno escluso la fanno con l'ausilio dei loro tecnici) chi non lavora così sono sensali o mediatori occasionali.

Il Forum è pubblico e letto da tutti e tutti possono iscriversi e ognuno dice la sua
invito quindi chi opera qui a Roma a smentire quello da me postato.

Aggiungo inoltre di non essere mai stanco di spiegare ai colleghi di Roma come si lavora, come non mi stancherò mai di apprendere altri colleghi altre metodiche di lavoro diverse che forse possono essere più valide delle mie convinzioni (dire io so tutto e tu non sai un cactus, non mi permetterei di dirlo nemmeno ad un neo agente privo di esperienza ma con tanto entusiasmo)

Concludo dicendo che ognuno conosce la sua realtà lavorativa che cambia da Regione a Regione, da Città e Città e molto spesso da quartiere a quartiere , soprattutto in una Città come ROMA dove abbiamo delle normative tecniche che sono diverse da Municipio a Municipio (500 metri l'uno rispetto ad un altro)

Se gli amici Toscani hanno ritenuto opportuno ed indispensabile la Rtn perchè a loro imposta (giusto)

anche se a Firenze la deve produrre il venditore e in altre località Toscane L'acquirete (divergenze regionali mahhh comunque una delle due sarà giusta, secondo me entrambi) giuste perchè in primis imposte
giuste perchè condivisibili concettualmente (tranne la relazione tecnica precedentemente postata che se volete la analizziamo insieme, punto per punto, per capire quanto garantisce l'acquirente.

Qui non ce la impongono, ma la facciamo prima perchè tanto sappiamo che tali verifiche le farà il Notaio con il suo studio , il quale inesorabilmente ci chiederà per perfezionare la compravendita, le cose che non siamo stati in grado di produrgli urbanisticamente parlando.

Non mi stancherò mai di dire la mia .......
Ma non mi permetterò mai di dire a qualche collega di essere stanco di dire come si deve lavorare (sarei un presuntuoso)

Anche perchè oggi si lavora in un modo , domani ci dobbiamo adeguare ad altre situazioni ed incombenze, a normative che cambiano , ad usi e consuetudini diversi da Città e Città .....

però è interessante lo scambio di opinioni perchè aiutano a crescere e dalle quali si può prendere spunti per migliorarsi (senza stancarsi, anche perchè se una cosa la riteniamo stancante la possiamo benissimo evitare)

 

[Gasperino]

Io sono di >Roma
uno dei poveri disperati che non riescono a vendere
ma ho acquistato e rivenduto più di una volta e devo dire che le cose , almeno qui funzionano così

 

[G.Bozzo]

scusate se mi intrometto ma mi sono appena iscritto per porvi un quesito
ho fatto un compromesso di acquisto come proprietario per vendere un appartamento in Roma da me acquistato nel 1989 situato in una via centrale di Roma in via del Boschetto primo municipio,
premetto che il notaio che stipulò il mio acquisto non era di Roma inquanto all'epoca abitavo in provincia e lo scelsi perchè consigliato dal mio commercialista.

Questo appartamento deriva da un frazionamento di un unità immobiliare dalla quale sono usciti due appartamenti distinti ognuno con la sua piantina e dati catastali, per l'acquisto ho chiesto un mutuo e mi è stato concesso, mutuo decennale che ho finito di pagare.
Tre mesi orsono ho deciso di venderlo e un mese fà privatamente ho trovato un acquirente interessato all'acquisto, gli ho consegnato tutti i documenti come richiesti ed un mese fà circa mi dice che il suo Notaio di Roma sostiene che l'immobile non è vendibile.
Nell'atto precedente di acquisto c'è scritto che l'appartamento è derivante da frazionamento con scheda numero (non ricordo ora del giorno y) ma non ci sono le autorizzazioni Comunali, inoltre l'appartamento è adiacente al centro Storico e le dimensioni dell'alloggio non hanno la dimensione minima necessaria per essere sanata.
Quindi in buona sostanza non lo posso vendere.
Ora l'acquirente mi chiede la restituzione della caparra che ha versato che tra le altre cose ho già impegnato.
Mi chiedo come è possibile che la banca mi abbia dato un mutuo su un appartamento che non si poteva vendere considerando che c'è stato anche il perito della banca che ha dato l'ok, ed ora il Notaio del mio acquirente sostiene che è un immobile irregolare e non vendibile?

Pensate che se proponessi all'acquirente di cambiare Notaio magari scegliendone uno non di Roma risolverei il problema?

Sono stato personalmente in Comune e mi hanno confermato l'irregolarità
Il problema che il precedente Notaio non di Roma che mi ha fatto l'atto è passato a miglior vita

Sinceramente non sò cosa fare
Se potete darmi un consiglio ve ne sarei grato
grazie infinite

 

[Ponz]

CVD.[DOUBLEPOST=1387609717,1387609497][/DOUBLEPOST]

A mio avviso la dovrebbe produrre da subito il proprietario che sta vendendo l'immobile a sua cura e spese

Conflitto di interessi.
Quando l'acquirente ha comrpato i cocci son sua, le possibilità di recuperare somme se ne vanno, bisogna prevenire, e solo il tencico di parte (sua) ha le necessarie garanzie (o il notaio alla francese).

Per il resto ingelman ti ripeto, basta leggere il post sopra, inutile fare panegirici.

A roma fate rogiti che da noi sono considerati pericolosi, e leggendo qui sopra, senza andare lontano, mi pare siano i fatti a dimostrarlo.

E perdonami, io non credo che tu abbia le necessarie competenze per sanare una situazione, se le hai fai comunque qualcosa di troppo, cioè di non parametrabile per un agente.

Un agente immobiliare non deve sanare nulla, ne avere le competenze per farlo, per capirsi, al massimo deve averle per capire se un immobile può avere delle problematiche, altro che sensale...

Il tecnico va fatto fare al tecnico, non basta un titolo di studio, e non basta nemmeno esserlo stato in passato.

Quanto ho scritto sopra è valido a roma come a canicicattì (a eccezione delle zone col tavolare forse dove il sistema permette più garanzie).
Continuare a scrivere fiumi di parole che alla fine voglion solo dire "da noi non si rischia nulla" è voler negare l'evidenza.[DOUBLEPOST=1387609891][/DOUBLEPOST]

Pensate che se proponessi all'acquirente di cambiare Notaio magari scegliendone uno non di Roma risolverei il problema?

Può darsi tutto, leggendo questa discussione, perfino in toscana puoi rivolgerti: la magari un tecnico potrebbe dirti come sanare.[DOUBLEPOST=1387610163][/DOUBLEPOST]

Concludo dicendo che ognuno conosce la sua realtà lavorativa che cambia da Regione a Regione, da Città e Città e molto spesso da quartiere a quartiere , soprattutto in una Città come ROMA dove abbiamo delle normative tecniche che sono diverse da Municipio a Municipio (500 metri l'uno rispetto ad un altro)

Questo non indebolisce quanto da me affermato, anzi.. lo rafforza all'ennesima potenza.

Ripeto: comprare una casa senza far controllare da tecnico è da folli, vista la complessità delle norme urbanistiche.[DOUBLEPOST=1387610455][/DOUBLEPOST]

, avevo quindi già detto che qui a Roma , non essendo obbligatoria la Relazione Tecnica, non AI ci siamo adattati accollandoci oneri che probabilmente non ci aspetterebbero.

Perdonami, ma credo che l'attività di controllo che fanno normalmente i geometri sugli immobili non sia paragonabile con l'attività media degli agenti immobiliari e io conosco molti agenti immobiliari, di tutta italia, e ci ho parlato negli anni, approfonditamente, scoprendo i vari modus operandi

Quei colleghi che lo fanno fare ai loro tecnici fanno benissimo (a farlo fare ai tecnici) e hanno il mio plauso visto che da loro i notai non hanno avuto la medesima cura di quelli toscani, ma non sono affatto la maggioranza, e dirò di più, non è nemmeno un onere degli agenti sopperire alle mancanze della macchina burocratica, semmai è un servizio dato spontaneamente, per coscienza, da ammirare.

IN sunto, quindi, direi che la soluzione migliore è proprio che l'acquirente si tuteli da solo, cosa che il buon senso insegna, in un acquisto così importante, con l'ausilio di un tecnico di parte, perchè quando i guai si presentano (vedi sopra) spesso non hai più possibilità di rivalerti su nessuno, se non su te stesso.

Il tutto in attesa del notaio alla francese, che toglierebbe ogni problema.

 

[Rosa1968]

Ma da che è mondo la garanzia deve essere data dal venditore, è logico, normale, è lui che vende, il di parte potrebbe essere ribaltato scusa, e così non si va da nessuna parte ti pare? Quindi il venditore deve garantire ciò che vende ed infatti la legge fa garantire a lui l'oggetto. Mi chiedo chi firma al rogito in merito alla conformità. L'acquirente dichiara? Non mi sembra. Come al solito si vogliono cambiare le regole! La legge fa garantire al venditore.

Altro punto e qui sono d'accordo con ingelman perché come ho scritto lo faccio anche io, per sapere cosa si vende lo si deve fare subito, senza iniziare estenuanti trattative con i clienti per poi scoprire che è difforme e provocare danni legali, mi spiego?

Oggi anche da noi non c'è la relazione tecnica, e per quanto ci si impegni con il venditore a spiegare bla bla, la risposta è non è obbligatoria quindi ......, quindi molte volte si deve fare i conti con ciò che si ha, non con ciò che sarebbe meglio ci fosse, chiaro? Ma non per questo sono atti non regolari.

Davvero, mi sembra di leggere cose dell'altro mondo, qui si mette in dubbio tutto perché? Vogliamo strumentalizzare un metodo? Ripeto è corretto, ma si arriva allo stesso risultato anche in altro modo e ti posso citare innumerevoli casi per cui, grazie alla professionalità, si è arrivati.

 

[Ponz]

NO scusa:
1) abbiamo rilevato che l'agente (e tantomeno il notaio) non ha ne le qualità ne le capacità di capire se un immobile è in regola con le norme urbanistiche DAVVERO, a parte leggere qualche documentazione che spesso risulta incompleta o addirittura ignorata (vedasi ad esempio la ricerca dello storico dei permessi in comune analizzandoli in dettaglio).

2) abbiamo rilevato che le problematiche (reali e comprovate anche da testimonianze) sono tutte sulle spalle dell'acquirente incauto.

Di che si parla?

Cosa fai nel dettaglio? Raccontami come controlli la conformità urbanistica di un immobile qua.

Poi uno dice che non c'è peggior sordo.

Acquirenti date retta a un bischero: prendetevi un tecnico di parte.

PS.

Una relazione tecnica impegna davvero penalmente e civilmente un tecnico, o anche un agente che la rilasciasse: rilasciatele ai vostri clienti se siete così certi e fatele allegare agli atti come fanno in toscana.

Non si tratta di metter in dubbio nulla, si tratta di normalità delle cose e buon senso, non capisco tutto questo inalberarsi come se vi defraudassero di qualcosa, io so qual'è il mio limite e il mio posto.

 

[Rosa1968]

Nessuno si inalbera e nessuno critica, anzi, lo leggi dai miei post, io faccio verificare il tutto da un geometra prima. Credo si stiano dicendo le stesse cose in termini di risultati, cambia il mezzo, perché ripeto oggi da noi non vi è questo obbligo, ma non per questo facciamo i banditi e non mi piace passare per tale.

 

[Ponz]

Anche io lo faccio fare, ma spesso il geometra di parte acquirente trova cose che quello del venditore non ha trovato

Infatti mi guardo BENE dal dire è tutto a posto, al massimo dico che SEMBRA tutto a posto dalla documentazione (o magari indico cosa non risulta a posto) ma le consiglio un tecnico di parte.

Cose che per il primo erano insignificanti il secondo le ha fatte pesare

Conflitto di interessi, il tecnico del venditore sarà molto più accomodante di quello dell'acquirente.

Ripeto acquirenti: tecnico di parte. Poi i cocci son vostri e nessuno vi rimborserà. Se dovete subire un danno sia per colpa vostra.