Un altra domanda sulla proposta d'acquisto

[bradypus]

Ciao a tutti,

ho visto -tramite agenzia immobiliare- una casa che vorrei comprare,
il venditore fornirá a sue spese la relazione tecnica da presentare al notaio (siamo in Toscana, e sembra che questa sia una specificitá di questa regione).
Dice che la relazione tecnica la fará lo stesso architetto che ha ristrutturato la casa nel 2000.

Adesso sarebbe il momento di fare la proposta d'acquisto tramite l'agenzia...

Vorrei capire bene:

- secondo voi dovrei mettere una clausola che specifica chiaramente che la proposta é subordinata alla presentazione della relazione tecnica ? -e al fatto che dalla relazione risulti tutto in regola?-
(sarebbe una clausola sospensiva?)
(sarebbe meglio farmi consegnare la relazione tecnica ancor prima di prendere appuntamento con il notaio per il rogito?)

Grazie e abbiate pietá per l'ignoranza.. é la prima casa e effettivamente é abbastanza intimidante tutte le eventualitá che ci sono...

 

[Zagonara Emanuele]

La relazione tecnica (certificato di conformità urbanistica) va consegnata al notaio in occasione del rogito poichè in assenza è impossibile rogitare (non solo in Toscana ma ad esempio anche in Emilia Romagna).

Se desideri sentirti tranquillo a priori, fai eseguire gli accertametni da un tuo tecnico di fiducia, sin da ora, ovvero prima di sottoscrivere una proposta d'acquisto.

In alternativa (se hai paura che nel frattempo qualcun altro acquisti l'immobile al tuo posto) sottoscrivi la proposta specificando che l'immobile dovrà essere "trasferito al rogito" in regola e conforme alle normative vigenti e che eventuali difformità dovranno essere sanate entro tale episodio, a cure e spese del venditore.

 

[specialist]

- secondo voi dovrei mettere una clausola che specifica chiaramente che la proposta è subordinata alla presentazione della relazione tecnica ? -e al fatto che dalla relazione risulti tutto in regola?-

Occhio a non inserire troppi paletti e condizioni perché - specialmente ci fosse anche la sospensiva per il mutuo - il rischio è che il venditore chiuda la trattativa con un acquirente meno "problematico".

 

[francesca63]

- secondo voi dovrei mettere una clausola che specifica chiaramente che la proposta é subordinata alla presentazione della relazione tecnica ? -e al fatto che dalla relazione risulti tutto in regola?-
(sarebbe una clausola sospensiva?)

Una clausola del genere potrebbe essere ben accetta anche dal venditore, poiché se non è tutto in regola essi o perde soldi, e non vanno nemmeno pagate le provvigioni.
Casomai sarà l’agente a non esserne entusiasta.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao a tutti,

ho visto -tramite agenzia immobiliare- una casa che vorrei comprare,
il venditore fornirá a sue spese la relazione tecnica da presentare al notaio (siamo in Toscana, e sembra che questa sia una specificitá di questa regione).
Dice che la relazione tecnica la fará lo stesso architetto che ha ristrutturato la casa nel 2000.

Adesso sarebbe il momento di fare la proposta d'acquisto tramite l'agenzia...

Vorrei capire bene:

- secondo voi dovrei mettere una clausola che specifica chiaramente che la proposta é subordinata alla presentazione della relazione tecnica ? -e al fatto che dalla relazione risulti tutto in regola?-
(sarebbe una clausola sospensiva?)
(sarebbe meglio farmi consegnare la relazione tecnica ancor prima di prendere appuntamento con il notaio per il rogito?)

Grazie e abbiate pietá per l'ignoranza.. é la prima casa e effettivamente é abbastanza intimidante tutte le eventualitá che ci sono...

Entrambe le possibilità se gestite bene danno tutte le garanzie, avere prima la relazione tecnica fa passare del e ti espone alla possibilità che altri meno "raffinati" ti portino via l'immobile, pertanto se il mercato di quell'immobile ritieni sia buono non rischiare e metti le clausole giuste (l'agezia proporrà una clausola sospensiva, ma va scritta bene), altrimenti se hai tutto il tempo aspetta la relazione

 

[francesca63]

poiché se non è tutto in regola essi o perde soldi,

Errata corrige
Se non è tutto in regola nessuno perde soldi
Maledetto correttore...😉

 

[bradypus]

grazie a tutti per gli inputs

[informazione addizionale: non mi serve il mutuo (casetta piccola piccola in paesino di provincia), quindi una clausola sospensiva in meno.]

Mi sembra che @Giuseppe Di Massa abbia riassunto bene quello che era anche il mio dilemma tra tutelarsi e non perdere l' affare, effettivamente pretendere la relazione tecnica prima della proposta d'acquisto prenderebbe troppo tempo e forse disturberebbe il venditore.

A questo punto mi sembra di capire che la miglior cosa sia mettere una buona clausola nella proposta d'acquisto, tipo:

" il venditore si impegna a far redarre a sue spese la relazione tecnica da presentare al notaio, compilata da un professionista tecnico iscritto all'albo, in cui si assevera la completa conformita' urbanistica, catastale, etc, entro e non oltre la data del rogito.
il venditore si impegna altresi a risanare qualunque difformita presente entro la data del rogito a propia cura e spesa. "

che ne pensate di qualcosa del genere ?
gia' scritta cosi' sarebbe una clausola sospensiva, nel senso si evince gia' che se il venditore non fa' queste cose in tempo per il rogito io posso decidere di ritirarmi senza perdere i soldi della caparra ?

poi sto' cercando un avvocato per fargli controllare tutta la proposta d'acquisto ed eventualmente aggiungere questa clausola... avete dei consigli per trovare un avvocato che sia esperto in materia ?


--- PS: scusate gli eventuali spropositi che potrei aver scritto... ---

 

[francesca63]

" il venditore si impegna a far redarre a sue spese la relazione tecnica da presentare al notaio, compilata da un professionista tecnico iscritto all'albo, in cui si assevera la completa conformita' urbanistica, catastale, etc, entro e non oltre la data del rogito.
il venditore si impegna altresi a risanare qualunque difformita presente entro la data del rogito a propia cura e spesa. "

Scritta così non è una condizione sospensiva.
Nel senso che, se il venditore non la presenta, o vengono evidenziate irregolarità, il venditore sarà inadempiente.

Perché sia una condizione sospensiva, deve essere esplicitato che , senza relazione positiva, il contratto non diventa efficace ( e quindi non si perdono soldi, e non si versano provvigioni).
Ad esempio: “il contratto preliminare formato con l’accettazione della proposta e la comunicazione dell’avvenuta accettazione è sottoposto alla condizione sospensiva della presentazione entro il giorno X della relazione tecnica che dichiara l’immobile regolare urbanisticamente e catastalmente”.
Non ti serve un avvocato, a meno di trovare un agente incapace.

 

[bradypus]

Allora,
ho esposto i miei timori/pignolerie all'agente immobiliare,
e lui ha proposto di aggiungere la seguente clausola:

" 5) CONDIZIONE SOSPENSIVA:
La presente proposta é da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’immobile non sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie e tale abuso non sia sanabile. "

Mi sembra buona, perché cosí, da quello che capisco, se c'é un abuso non sanabile si scioglie tutto e io ne esco indenne.

A voi come sembra ?

Poi dovró controllare le altre clausole per vedere cosa succede se si trova un abuso sanabile...

 

[Zagonara Emanuele]

Non è una condizione sospensiva, bensì una condizione risolutiva.

La differenza è sostanziale e sta nel fatto che, nel caso di una risoluzione risolutiva, la provvigione all'agenzia è comunque dovuta a prescindere dal verificarsi della condizione, mentre nel secondo caso (condizione sospensiva) la provvigione è dovuta solamente nel caso in cui non si verificasse la condizione o per meglio dire solo nel caso in cui non si riscontrassero irregolarità nell'immobile e andrebbe pagata solo in quel momento.

Sembra la stessa cosa ma non lo è; furbetto il collega (oppure sprovveduto, perchè nomina la clausola come "condizione sospensiva" mentre non lo è).