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mata

Ospite
Allora, tu generalizzi parlando di notaio, AI, tecnico. Purtroppo non sono tutti uguali, ci sono cattivi AI e cattivi tecnici. I notai, in genere, sono un pò più competenti ed equidistante sia perchè più selezionati ed in minor numero, che per il fatto che rappresentano poi lo Stato (anche se adesso sta cambiando, per me in peggio).
Allora il notaio serve: per redigere l'atto (l'atto è suo, nessun'altra figura professionale può farlo in sua vece), quindi ne verifica ovviamente la corrispondenza alle norme di legge, verifica le generalità dei sottoscrittori, il regime patrimoniale, la proprietà, l'esistenza o meno di gravami trascritti e non (per es., in caso di società il fallimento assume efficacia dal momento del deposito in cancelleria, non dalla trascrizione) e che le dichiarazioni rese in atto siano conformi a quanto disposto dalla Legge. In relazione a quest'ultima problematica, in specie quella edilizio/urbanistica, la norma non impone la dichiarazioni del venditore circa la conformità del fabbricato ai progetti rilasciati, ma solo gli estremi dei permessi rilasciati e/o se è stato iniziato prima del 1/9/67. In mancanza di questi dati l'atto è nullo. Pertanto è perfettamente commerciabile un fabbricato costruito, chessò, nel 1963, magari anche in assenza totale di licenza edilizia, perchè la dichiarazione è stata fatta in corrispondenza di quanto richiesto dalla Legge, e quindi l'atto non è nullo. In analogia, un fabbricato costruito o che ha subito modifiche nel 1983, magari con modifiche anche insanabili ma non essenziali (cioè che non annullerebbero il permesso rilasciato), può essere venduto, citando gli estremi dei permessi, seppur non coincidenti con la realtà. La normativa non è affatto semplice e la "essenzialità" o meno delle varianti è contenuta nel DPR 380/2001 o nelle varie leggi regionali, visto che la legge delega ha attribuito a queste ultime la competenza in norma urbanistica. Per farti un altro esempio, esiste una recente sentenza della corte costituzionale che ha "soppresso" alcuni commi di un articolo della Legge Urbanistica Toscana, dove consentiva la sanatoria in caso di doppia conformità alle sole norme urbanistiche e non anche a quelle sismiche. In soldoni a Firenze, dove lavoro, se tu hai fatto un'apertura in un muro portante senza pratica antisismica (a Firenze la stessa vige dal 1982), questa è una variazione essenziale e l'atto è nullo. Inoltre se anche avessi fatto le opere di apertura coerenti con la norma sismica del 1982 (ovviamente senza permesso) ma non a quelle del 2008, la modifica non sarebbe sanabile. Per non parlare delle opere, benchè minime, fatte per esempio in vincolo paesaggistico (finestre, porte ecc.).
Allora il notaio, se non ce l'ha il compratore, assume un consulente proprio, che fa il suo "ausiliario" e gli fa una relazione tecnica, debitamente sottoscritta e che contiene tutte le informazioni. Qui di da noi la fa quasi sempre il tecnico della parte venditrice, ma ora le cose stanno cambiando, alla luce del fatto che lo stesso non aveva certo l'interesse a fermare l'affare del cliente ed allora o dichiarava il falso o, più frequentemente, dichiarava la sola "commerciabilità".
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
Allora, tu generalizzi parlando di notaio, AI, tecnico. Purtroppo non sono tutti uguali, ci sono cattivi AI e cattivi tecnici. I notai, in genere, sono un pò più competenti ed equidistante sia perchè più selezionati ed in minor numero, che per il fatto che rappresentano poi lo Stato (anche se adesso sta cambiando, per me in peggio).
Allora il notaio serve: per redigere l'atto (l'atto è suo, nessun'altra figura professionale può farlo in sua vece), quindi ne verifica ovviamente la corrispondenza alle norme di legge, verifica le generalità dei sottoscrittori, il regime patrimoniale, la proprietà, l'esistenza o meno di gravami trascritti e non (per es., in caso di società il fallimento assume efficacia dal momento del deposito in cancelleria, non dalla trascrizione) e che le dichiarazioni rese in atto siano conformi a quanto disposto dalla Legge. In relazione a quest'ultima problematica, in specie quella edilizio/urbanistica, la norma non impone la dichiarazioni del venditore circa la conformità del fabbricato ai progetti rilasciati, ma solo gli estremi dei permessi rilasciati e/o se è stato iniziato prima del 1/9/67. In mancanza di questi dati l'atto è nullo. Pertanto è perfettamente commerciabile un fabbricato costruito, chessò, nel 1963, magari anche in assenza totale di licenza edilizia, perchè la dichiarazione è stata fatta in corrispondenza di quanto richiesto dalla Legge, e quindi l'atto non è nullo. In analogia, un fabbricato costruito o che ha subito modifiche nel 1983, magari con modifiche anche insanabili ma non essenziali (cioè che non annullerebbero il permesso rilasciato), può essere venduto, citando gli estremi dei permessi, seppur non coincidenti con la realtà. La normativa non è affatto semplice e la "essenzialità" o meno delle varianti è contenuta nel DPR 380/2001 o nelle varie leggi regionali, visto che la legge delega ha attribuito a queste ultime la competenza in norma urbanistica. Per farti un altro esempio, esiste una recente sentenza della corte costituzionale che ha "soppresso" alcuni commi di un articolo della Legge Urbanistica Toscana, dove consentiva la sanatoria in caso di doppia conformità alle sole norme urbanistiche e non anche a quelle sismiche. In soldoni a Firenze, dove lavoro, se tu hai fatto un'apertura in un muro portante senza pratica antisismica (a Firenze la stessa vige dal 1982), questa è una variazione essenziale e l'atto è nullo. Inoltre se anche avessi fatto le opere di apertura coerenti con la norma sismica del 1982 (ovviamente senza permesso) ma non a quelle del 2008, la modifica non sarebbe sanabile. Per non parlare delle opere, benchè minime, fatte per esempio in vincolo paesaggistico (finestre, porte ecc.).
Allora il notaio, se non ce l'ha il compratore, assume un consulente proprio, che fa il suo "ausiliario" e gli fa una relazione tecnica, debitamente sottoscritta e che contiene tutte le informazioni. Qui di da noi la fa quasi sempre il tecnico della parte venditrice, ma ora le cose stanno cambiando, alla luce del fatto che lo stesso non aveva certo l'interesse a fermare l'affare del cliente ed allora o dichiarava il falso o, più frequentemente, dichiarava la sola "commerciabilità".
Ma non sarebbe meglio farla fare sia a chi vende, e poi a chi compra e il notaio poi tira le somme di entrambe?
Non dovrebbe così finalmente essere tutelato sia chi vende che chi acquista?
Perché come diceva il notaio, chi acquista si inventa un abuso presunto, chi vende può come dici tu fare una cosa mezza falsa...
Ora la si chiede ad entrambi e poi c'è una figura come il notaio che dirà con il suo staff se questo immobile è conforme... no?

Una bella legge che obblighi entrambi no?

Come faccio a sapere che quello è un bravo professionista? Vado semplicemente sulla fiducia.
 
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mata

Ospite
Il tecnico: se è una persona competente e seria e, soprattutto se non è legata alla parte venditrice od all'agenzia, dovrebbe fare, per conto dell'acquirente una serie di verifiche preferibilmente prima del contratto preliminare, circa:
- l'assenza o meno di vincoli ostativi urbanistici (Regolamento urbanistico, eventuali convenzioni -spesso neppure trascritte- stipulate col Comune che non consentono il trasferimento se non a determinate condizioni in P.I.P., P.E.E.P.; diritti di prelazione legali o soggettivi; servitù ecc. ecc.);
- la corrispondenza o meno ai progetti rilasciati e la presenza dei permessi correlati (pratica antisismica; autorizzazione paesaggistica, chiusura delle stesse, abitabilità, ecc.);
- omogeneità dell'intestazione catastale e della planimetria allo stato giuridico e di fatto;
- possesso o meno delle titolarità dei diritti reali che si intendono trasferire con verifica dello stato patrimoniale e visura ipotecaria.
Questo è quello che faccio io abitualmente, a parte eventuali casistiche e cautele nelle vendite, per esempio da costruttori, inserendo preliminarmente le garanzie per l'appaltatore, fidejussioni, ecc.) da lasciando poi al notaio di aggiornare le visure e di redigere l'atto e gli altri adempimenti.[DOUBLEPOST=1388684906,1388684898][/DOUBLEPOST]Il tecnico: se è una persona competente e seria e, soprattutto se non è legata alla parte venditrice od all'agenzia, dovrebbe fare, per conto dell'acquirente una serie di verifiche preferibilmente prima del contratto preliminare, circa:
- l'assenza o meno di vincoli ostativi urbanistici (Regolamento urbanistico, eventuali convenzioni -spesso neppure trascritte- stipulate col Comune che non consentono il trasferimento se non a determinate condizioni in P.I.P., P.E.E.P.; diritti di prelazione legali o soggettivi; servitù ecc. ecc.);
- la corrispondenza o meno ai progetti rilasciati e la presenza dei permessi correlati (pratica antisismica; autorizzazione paesaggistica, chiusura delle stesse, abitabilità, ecc.);
- omogeneità dell'intestazione catastale e della planimetria allo stato giuridico e di fatto;
- possesso o meno delle titolarità dei diritti reali che si intendono trasferire con verifica dello stato patrimoniale e visura ipotecaria.
Questo è quello che faccio io abitualmente, a parte eventuali casistiche e cautele nelle vendite, per esempio da costruttori, inserendo preliminarmente le garanzie per l'appaltatore, fidejussioni, ecc.) da lasciando poi al notaio di aggiornare le visure e di redigere l'atto e gli altri adempimenti.
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
Il tecnico: se è una persona competente e seria e, soprattutto se non è legata alla parte venditrice od all'agenzia, dovrebbe fare, per conto dell'acquirente una serie di verifiche preferibilmente prima del contratto preliminare, circa:
- l'assenza o meno di vincoli ostativi urbanistici (Regolamento urbanistico, eventuali convenzioni -spesso neppure trascritte- stipulate col Comune che non consentono il trasferimento se non a determinate condizioni in P.I.P., P.E.E.P.; diritti di prelazione legali o soggettivi; servitù ecc. ecc.);
- la corrispondenza o meno ai progetti rilasciati e la presenza dei permessi correlati (pratica antisismica; autorizzazione paesaggistica, chiusura delle stesse, abitabilità, ecc.);
- omogeneità dell'intestazione catastale e della planimetria allo stato giuridico e di fatto;
- possesso o meno delle titolarità dei diritti reali che si intendono trasferire con verifica dello stato patrimoniale e visura ipotecaria.
Questo è quello che faccio io abitualmente, a parte eventuali casistiche e cautele nelle vendite, per esempio da costruttori, inserendo preliminarmente le garanzie per l'appaltatore, fidejussioni, ecc.) da lasciando poi al notaio di aggiornare le visure e di redigere l'atto e gli altri adempimenti.
:ok: grazie per lo schema
 

gtgt

Membro Attivo
Privato Cittadino
Il tecnico avrebbe il compito di verificare ogni minimo particolare urbanistico di fatto e di diritto, recandosi ai pubblici uffici e controllando in loco quanto necessario. Consegnando relazione scritta. E io comunicherei alle parti le risultanze, astenendomi ovviamente dallo stipulare se emergessero fatti ostativi, perchè al quel punto la dichiarazione del venditore diventerebbe secondaria. La parcella del tecnico sarebbe pagata autonomamente dalle parti.
Nella situazione attuale (=nessun obbligo di perizia tecnica preliminare), se l'atto viene annullato (per irregolarità urbanistiche o altri motivi), al notaio viene notificato l'annullamento? E, in caso positivo, cosa fa lui? Indaga, cerca una soluzione con le parti oppure lascia così le cose?
 
M

mata

Ospite
Ma non sarebbe meglio farla fare sia a chi vende, e poi a chi compra e il notaio poi tira le somme di entrambe?
Non dovrebbe così finalmente essere tutelato sia chi vende che chi acquista?
Perché come diceva il notaio, chi acquista si inventa un abuso presunto, chi vende può come dici tu fare una cosa mezza falsa...
Ora la si chiede ad entrambi e poi c'è una figura come il notaio che dirà con il suo staff se questo immobile è conforme... no?

Una bella legge che obblighi entrambi no?

Come faccio a sapere che quello è un bravo professionista? Vado semplicemente sulla fiducia.
Infatti qui da noi fino ad ora c'erano sempre i due tecnici, od almeno quello dell'acquirente.
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
Infatti qui da noi fino ad ora c'erano sempre i due tecnici
Questa la preferisco come garanzia. Per evitare:
a) quello che riportava prima il notaio, che il compratore ci ripensa
b) che ci siano sviste
c) io posso aver pagato il mio tecnico in buona fede, e lui essere anche stato superficiale... :confuso:

Con la doppia verifica, spero di ridurre la % di errore di un acquisto...
 

Ponz

Membro sognante
Agente Immobiliare
Qui di da noi la fa quasi sempre il tecnico della parte venditrice, ma ora le cose stanno cambiando, alla luce del fatto che lo stesso non aveva certo l'interesse a fermare l'affare del cliente ed allora o dichiarava il falso o, più frequentemente, dichiarava la sola "commerciabilità".
L'unico che davvero non ha conflitti di interesse e fa il suo lavoro nell'ambito naturale (se si parla di verifiche di conformità varie in una compravendita) è IL TECNICO DELL'ACQUIRENTE.

Farne a meno è da imprudenti.
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
il tecnico dell'acquirente sei sicuro? e se gli confida che si é pentito dell'acquisto? sicuro ponz che non ci metta uno zampino?
Il @un povero notaio ha appunto postato un'esperienza diretta a riguardo proprio di questa problematica...
Per quello che io proponevo, spendere per spendere, se ne fanno 2.
1) il venditore prima di mettere in commercio. Che la facciano d'obbligo per la pubblicazione. Un po' come l'APE.
2) quella del compratore.

In questo modo quella fatta dal tecnico A non credo che sia interessato a dichiarare il falso per compiacere il proprietario sapendo che poi arriva un tecnico B che lo smentisce.
E chi compra a sua volta ha una maggior tutela perché può quindi avere una doppia conferma o una smentita di quanto verificato.

Altrimenti, dato che con 1 sola sempre si rischia... Prova e Controprova...
Come diceva @mata, 2 tecnici.
Ed alle persone bisognerebbe spiegare a far capire l'importanza di questa cosa.... perché se fatta bene ha un senso... se frutto di copia incolla frettoloso perché bisogna fare un rogito, serve a ben poco.
 

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