Caro avvocato , non più iscritto all' albo per migliore opportunità di lavoro , con la presente le mie umili opinioni su tutti i punti da Lei illustrati:
A) La figura dell’agente immobiliare
Accertatevi, in primis, che sia un agente immobiliare regolare.
Chiedendogli l’esibizione del tesserino fareste un passo avanti ma, obiettivamente parlando, determinereste un clima di reciproca sfiducia che nuocerebbe, prima ancora che alla trattativa negoziale, al rapporto con l’agente immobiliare stesso.
In alternativa, fate delle indagini in maniera autonoma attraverso l’esame dei contenuti presenti sul bigliettino da visita che l’agente vi ha consegnato o sul sito dell’agenzia: cercate i numeri di telefono – fisso e mobile – su internet e vedete che cosa esce, fate una visura alla CCIAA con la partita IVA dell’agente, leggete le recensioni su internet e così via.
Mediante queste elementari ricerche avrete quantomeno sicurezza sull'affidabilità e sull’identità dell’agente immobiliare che avete di fronte a voi.
Prendere le distanze dagli agenti abusivi e dai millantatori non solo aiuta voi ed evita inconvenienti spiacevoli ma accresce la dignità professionale di chi diligentemente esercita l’attività di mediazione immobiliare.
Visionate, ove possibile, l’incarico di mediazione immobiliare dato dal venditore all’agente immobiliare.
Assolutamente d'accordo
B) La proposta irrevocabile d’acquisto
La proposta irrevocabile d’acquisto deve essere redatta su dei moduli prestampati previamente depositati presso la CCIAA.
Per formularla in sicurezza ponete le condizioni sospensive o, nel linguaggio comune, vincolatela a:
b1) concessione del mutuo ipotecario, se acquistate con esso;
b2) conformità catastale e urbanistica;
b3) assenza di trascrizioni e pregiudizievoli;
b4) certificato di abitabilità;
b5) planimetria recente.
State lontani da chiunque voglia farvi firmare la proposta irrevocabile d’acquisto se prima non vi ha fatto quantomeno visionare l’atto di provenienza dell’immobile che intendete acquistare.
Ultimo, ma non per importanza, se l’immobile in esame proviene da successione legittima, oltre all’atto di provenienza dovrete chiedere ed ottenere la dichiarazione di successione e, in fase di stipula del contratto preliminare o del contratto di compravendita, il notaio rogante chiederà l’accettazione tacita dell’eredità da parte del venditore; se l’immobile in parola proviene da successione testamentaria, essendoci il pericolo dell’azione di riduzione per lesione di legittima, il venditore dovrà fornire all’acquirente atto notorio degli eredi legittimari e, in fase di stipula, il notaio rogante chiederà al venditore erede legittimario di formalizzare rinunzia all’azione di riduzione.
Qui cominciamo ad addentrarci in una serie di argomenti molto amati da voi principi del foro ( è una battuta non se la prenda ) molto didattici ma poco pratici.
Le faccio una semplice domanda : Lei accetterebbe una proposta d'acquisto per la vendita di un Suo immobile , con tutte quelle sospensive?
No
Non lo farebbe nessuno.
Glie lo dice un professionista che fa questo mestiere da 20 anni.
Mi permetto di darLe anche le motivazioni :
b1) Come proprietario mi impegno ad accettare esclusivamente offerte che non siano vincolate a dubbi o incertezze di finanziabilità dell'acquirente.
Per farla semplice : caro acquirente prima vai in banca e vedi se ti puoi permettere l'importo economico per acquistare il mio immobile , dopodichè se avrai esito positivo problemi non ce ne sono.
" Eh non è vero..." immagino già stia esclamando " come la mettiamo con il perito ? se valuta l'immobile molto meno rispetto al prezzo d'acquisto fissato? Se scopre abusi insanabili che non possono rendere trasferibile l' immobile? se...."
Il valore dell'immobile non è un problema se si accede ad un mutuo fino all 80% del prezzo d'acquisto. Viceversa se tu acquirente desideri o speri di avere un mutuo del 100% , semplicemente , non sei l'acquirente che cerco.
Dal punto b2 al punto b5 e tutto il resto
Come Lei mi insegna , queste sono obblighi essenziali per la Parte Venditrice , ben disciplinati nel Codice Civile.
Nel caso non vengano assolti il venditore diventa inadempiente e quindi aggredibile in tutte le forme previste ( per la vostra felicità di categoria).
La informo che ci sono tanti Agenti Immobiliari come me , che seppur non obbligati ( tranne che in poche regioni purtroppo) , ogni qualvolta prendono un incarico di vendita di un immobile , fanno predisporre una relazione di Conformità urbanistica e catastale da un tecnico abilitato , proprio per non rischiare di avere problemi.
Problemi , che ci tengo a sottolineare , in ogni caso sarebbero solo imputabili alla Parte Venditrice che ne risponde in solido.
Questo prevede la Legge. Purtroppo. Io non sono d'accordo perchè penso che sarebbe obbligo di un professionista Agente Immobiliare evidenziare da subito eventuali " sporcature" presenti sull'immobile alla parte venditrice
Ma il Codice Civile è molto chiaro : " Il mediatore ha diritto alla provvigione per aver trovato l'accordo tra le Parti. Non per il buon esito del trasferimento dell'immobile , a meno che non sia per motivazioni a lui imputabili"
E quindi passiamo subito al prossimo punto
C) Il diritto alla provvigione
La maggior parte degli agenti immobiliari provano a farsi corrispondere la provvigione all’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto sostenendo che il loro lavoro è ormai concluso poiché le parti hanno raggiunto l’accordo.
Non corrisponde esattamente al vero: l’accettazione della proposta così come formulata dall’acquirente costituisce una mera minuta o puntuazione contrattuale inidonea a costituire un vincolo giuridico.
Pertanto, il diritto alla provvigione non sorge in quel momento negoziale poiché esso è subordinato alla costituzione, appunto, di un vincolo giuridico fra le parti (preliminare o rogito).
Sapendo che la provvigione sorge al preliminare o al rogito, l’agente immobiliare proverà a farvi firmare un contratto preliminare da lui predisposto e in agenzia, dopo l’accettazione della proposta: fermatevi!
Se l’acquirente ha necessità di firmare il contratto preliminare lo faccia predisporre dal proprio notaio di fiducia.
Qui caro avvocato , non più iscritto all' albo per migliore opportunità di lavoro, commette alcuni errori di sostanza più che di forma:
Una proposta d'acquisto , accettata e notificata E' un preliminare
E' un contratto concluso che prende efficacia
Certo non prenderebbe efficacia se ci fossero tutte le 20 sospensive da Lei richieste nel punto 1 , m Le garantisco che con quelle 20 sospensive non ci sarebbe neanche una proposta scritta
A meno che il lcollega non sia un povero Agente disperato.
Motivo per il quale la provvigione è maturata e può essere già saldata nel diritto.
E' nostra abitudine ( perchè siamo brave persone ) farla saldare a quello che Lei ,, mi permetta , erroneamente chiama Preliminare ( quello che suggerisce di sottoscrivere dal Notaio) che in realtà si chiama " Scrittura ripetitiva del Contratto Mediato"
Sul suggerimento di dover sottoscrivere tale Scrittura Ripetitiva dal Notaio , evito commenti.
D) Il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita richiede il pagamento di una somma di denaro al venditore (acconto o caparra) e il versamento all’agente della provvigione.
L’acquirente, dunque, si spoglia di un consistente importo (acconto/caparra + provvigione).
Ma siete davvero sicuri che il preliminare – anche notarile – di compravendita tuteli l’acquirente?
Non è affatto così: vi verrà costantemente ripetuto il mantra secondo cui se il venditore è inadempiente dovrà restituirvi il doppio di quanto ricevuto o, in alternativa, potrete attivare gli strumenti che l’ordinamento offre a tutela dell’acquirente per ottenere una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto preliminare non onorato… in parole più semplici, una sentenza che faccia le veci del contratto definitivo.
Tutte belle chiacchere: per fare quanto sopra dovrete instaurare una causa civile che durerà anni e dagli esiti incerti e, al contempo, sarete impoveriti del pagamento già dato al venditore e del versamento della provvigione già fatto all’agente, senza considerare la frustrazione e il malessere per esservi trovati in un tritacarne giudiziario con costi legali non trascurabili.
Vi suggerisco di andare direttamente al contratto di compravendita davanti al notaio (cd. rogito).
Quello che Lei chiama Contratto Preliminare , come già scritto , è una scrittura ripetitiva ed è facoltà delle Parti.
Si può tranquillamente saltare. Certo bisogna vedere quanto viene versato a titolo di caparra confirmatoria , in sede di proposta.
Con un 20% va benissimo
Con 5 mila euro non sei l'acquirente che cerco
Le altre osservazioni successive mi sorprendono per un uomo di Diritto come Lei
Questo prevede il codice civile ed appunto sono le tutele previste nel caso di inadempienza tra le Parti.
Invece sembrerebbe che per Lei il garante è l' Agente Immobiliare e le Sue provvigioni. Mah....
Vorrei rispondere anche agli altri punti , mi creda , mi manca la fantasia.
Ho due domande da farLe con tutto il rispetto :
1) Ha mai comprato un immobile ? Se si con una proposta come suggerita da Lei ?
2) Ha conseguito solo la Laura in Giurisprudenza o ha anche passato l' esame di Stato
Cordialmente
Leone
Con tutto il rispetto, ma credo che all'elenco manchi una lettera
T) Troll
Ma no dai.... è semplicemente un avvocato non iscritto all Albo per migliori prospettive di lavoro
A disposizioni per chiarimenti e/o informazioni.
Saluti a tutte e a tutti.
Sparito.....
