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  1. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In caso di “proposta irrevocabile d’acquisto” (che se accettata dal venditore si trasforma automaticamente in contratto preliminare) quando va riconosciuta la provvigione all’agenzia? Al momento dell’accettazione della proposta, al compromesso oppure al rogito?

    L’appartamento in questione è di proprietà (50%) di un minore, quindi per ora in realtà non si può vendere, bisogna prima aspettare il nulla osta del Tribunale, cosa questa che comporterà diversi mesi di attesa, una volta avuto il nulla osta si potrà procedere con il compromesso!
     
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  2. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Preliminare o compromesso sono la stessa cosa.

    Per legge la provvigione matura ad affare concluso.

    Il significato legale di affare concluso è' controintuitivo: vuol dire al preliminare, anche se poi non vai rogito.

    Quindi alla proposta accettata (preliminare).

    Salvo patti diversi.
     
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  3. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Di conseguenza io dovrei pagare 5000 euro all'agenzia tra quindici giorni anche nel caso in cui il Tribunale non conceda (tra qualche mese) l'autorizzazione! ma l'agenzia adesso sta "vendendo" un qualcosa che nei fatti non si può ancora vendere!!!
     
  4. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nel caso in esame un agente dovrebbe mettere sempre la clausola o un articolo che sospenda il contratto fino a ricevimento del nulla osta, che normalmente c'è. Questa sospenderà di fatto anche la riscossione della provvigione fino all'avverarsi della condizione. TI basterà far aggiungere tale clausola.
    Il prelminare è affare concluso, ma va scritto bene, eliminando preventivamente tutte le cause che sono indipedenti dalla volontà o da comportamenti colposi delle parti.
    IN pratica deve esser sottoscritto quando si è sicuri di poterci scrivere e avere i documenti e la prova che SOLO una inadempienza di una o di più parti possa far non arrivare al rogito.
     
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  5. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Nel tuo caso specifico e' un po' diverso. Avete previsto una clausola sospensiva o risolutiva legata all'autorizzazione del tribunale?
     
  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se è messa una risolutiva può venire impugnata, è sicuramente sospensiva la forma adatta.
     
    Ultima modifica: 26 Maggio 2015
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  7. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'agenzia non vende, sta mediando un affare, che tu potresti accettare anche tenendo conto dei rischi relativi alla mancata concessione dell'autorizzazione da parte del giudice tutelare.

    Detto questo...

    Deontologicamente corretto.
    E se così non si volesse comportare l'agenzia, fai specificare tu che la provvigione sarà dovuta solo al momento in cui si abbia la certezza di poter addivenire all'acquisto.
     
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  8. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Noi avevamo pensato in questi giorni di far inserire nel preliminare una cosa del genere:

    La presente offerta è vincolata:

    a) parere favorevole del Tribunale competente in merito alla messa in vendita dell’appartamento in oggetto

    b) regolarità di tutti gli aspetti urbanistici e catastali.

    La presente offerta è da considerarsi inefficace, anche se accettata dalla parte venditrice, qualora non si arrivi all’autorizzazione del tribunale entro il 30 settembre 2015.


    Allo scadere del termine senza l'avveramento di una delle condizioni o di entrambe, le parti di comune accordo potranno prorogare il termine o far decadere la presente con la restituzione delle somme in deposito senza nulla a volere e pretendere.
     
  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tutte lecite, ma vanno messe in trattativa: lo avete fatto?

    Per quanto riguarda la b) invece, mettercela è sicuramente normale, ma anche non mettendocela.... c'è la legge.

    Se un immobile non è conforme urbanisticamente, o lo sani o non lo vendi.

    Se nel sanarlo cambi la sua natura o la sua consistenza descritta nel contratto, il contratto è praticamente nullo (io ho comprato una cosa, tu me ne dai un altra)

    Se l'immobile è difforme catastalmente, non lo vendi, ma sanare la questione nel caso è facile: basta pagare (e spesso cambia la rendita, in aumento).

    Però queste robe ci devono già essere in una proposta seria: ci sono?

    Per il termine ultimo descritto legato al tribunale, è lecito, ma io se fossi il venditore non lo accetterei se non avessi ampie rassicurazioni che il tribunale può procedere in quei tempi, mediamente....
     
    Ultima modifica: 26 Maggio 2015
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  10. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok intanto grazie a tutti per le vostre risposte. Quelli dell'agenzia non è che mi aiutino molto, per ora mi hanno dato solo la planimetria e copia del modulo per l'offerta, dove c'è scritto che una volta accettata, l'offerta si trasforma automaticamente in contratto preliminare. Quindi parliamo di un modulo standard, dove non c'è menzione della provvigione, ne delle tempistiche e ne, tantomeno, di autorizzazioni del tribunale etc.

    Per quanto riguarda gli aspetti urbanistici, io non me ne intendo, la planimetria è quasi coincidente (l'angolo cottura è spostato, rispetto il soggiorno, su un'altra parete, per il resto coincide tutto), la costruzione è del 2010, l'abitabilità dovrebbe essere quella con il silenzio/assenso
     
  11. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Allora ti stai fasciando al testa prima di rompertela: parla dei tuoi dubbi con l'agente.

    Solo nel caso non ti soddisfino le risposte, torna qua e ti diamo i nostri pareri. Non fare il processo all'intenzione.

    Se la casa è usata, prendi un geometra di parte che faccia i controlli e fai mettere la sospensiva agli stessi, da fare in 45 giorni.
     
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  12. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok seguirò il tuo consiglio, proprio oggi pomeriggio ho un appuntamento con il geometra che ha fatto la planimetria, il problema è che non so neanche che tipo di controlli dovrei richiedere!!!
     
  13. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Urbanistica con controlli in comune, ventennio e ultra ventennio, visure ipo catastali, rilievi in loco, relazione tecnica finale, eventuali certificazioni impianti, abitabilità se c'è o no (se non c'è assicurarsi che sussitano le caratteristiche per ottenerla) e scriverlo subito se c'è o no, ape, condominio. Lo fai dopo che avete firmato, soldi ben spesi. Il proprietario darà delega di accesso ai documenti, e produrrà tutta la documentazione necessaria. Il tuo agente confermerà tutto, parlaci.
     
  14. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    waooo!!!! un sacco di roba! ma l'edificio è del 2010 e, almeno dall'aspetto, è ben tenuto. Alcune cose forse potrei già saperle dall'amministratore (che ho avuto modo di conoscere), comunque oggi chiedo al geometra, sentiamo un po' che mi dice!

    Per quanto riguarda l'agenzia sono quasi certo che loro vogliano essere pagati sin da subito, anzi a dire il vero il titolare dell'agenzia mi disse che sarebbe meglio se intestassi l'assegno della caparra direttamente a loro! comunque domani chiamerò il mio agente
     
  15. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Questo è un segnale d'allarme, un'agenzia seria non chiede mai di intestare la caparra a loro. E tu non farlo.
     
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  16. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    non me lo sognerei neanche..l'assegno è ovvio che lo intesto solo ed esclusivamente a chi ha titolo per incassarlo, in questo caso il venditore!
     
    A miciogatto piace questo elemento.
  17. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se hanno la pretesa dell'assegno intestato all'agenzia, personalmente e senza altro dire, non li ritengo miei colleghi.
    Prendi un tecnico di parte che ti tuteli.
     
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  18. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    non hanno preteso a dire il vero, hanno semplicemente proposto! l'agente mi sembra una persona ok, il fatto è che (benché esperto) è nuovo di questa agenzia, penso che sia con loro da massimo 2 mesi. Il titolare di quest'agenzia invece ha l'aria di essere un tipo un po spregiudicato, ma questa potrebbe essere benissimo solo una mia impressione! L'agenzia comunque non è un franchising tipo Gabetti e Tecnocasa, è una di quelle agenzie con un nome proprio!
     
  19. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Come non è vero che tutti i franchiseé sono "buoni agenti" o "pessimi agenti" non è vero la stessa cosa per i "free"
     
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  20. Lorenzo Basile

    Lorenzo Basile Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ahah..ci mancherebbe! non volevo dire quello (infatti il mio agente mi sembra un ragazzo ok)
     

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