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DottorMax

Membro Junior
Professionista
Se si compra un immobile e ci sono dei lavori condominiali deliberati e decisi in assemblea PRIMA della vendita (rogito), le spese sono sempre a carico del Venditore (precedente proprietario), anche qualora poi vengano rateizzate e pagate dopo il rogito?
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
se c'è la delibera d'assemblea, e sul contratto di compravendita non ci sono patti diversi, le spese sono a carico del venditore. tuttavia potrebbe succedere che con una successiva assemblea i lavori possano essere annullati quindi per essere certi di procedere correttamente e di conseguenza addebitarli al venditore, è importante verificare se è già stato conferito appalto all'esecutore delle opere...... diversamente dovrete trovare una formula contrattuale equilibrata da inserire nell'atto notarile
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
le spese sono sempre a carico del Venditore (precedente proprietario), anche qualora poi vengano rateizzate e pagate dopo il rogito?
Salvo accordi diversi, le spese straordinarie deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, che dovrà saldarle per intero e portare quietanza al momento dell’atto.
Se non può saldarle con soldi suoi, la somma andrà scalata dal saldo prezzo al rogito.
 

Katia172

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Salvo accordi diversi, le spese straordinarie deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, che dovrà saldarle per intero e portare quietanza al momento dell’atto.
Se non può saldarle con soldi suoi, la somma andrà scalata dal saldo prezzo al rogito.
Ma qualora non ci fossero importi perchè in una assemblea, prima del rogito, si è deciso che entro una certa data futura, esempio 2021, sarebbe opportuno un determinato lavoro straordinario, ad esempio il rifacimento dei frontalini dei balconi, come ci si regola?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Ma qualora non ci fossero importi perchè in una assemblea, prima del rogito, si è deciso che entro una certa data futura, esempio 2021, sarebbe opportuno un determinato lavoro straordinario, ad esempio il rifacimento dei frontalini dei balconi, come ci si regola?
Quella decisione non è una delibera di spesa, ma solo una presa d’atto che tali lavori sarebbero opportuni: per approvare la spesa ci vorrà nuova assemblea .
Non essendoci spese deliberate, il nuovo proprietario sarà libero, quando ci sarà apposita assemblea , di votare come ritiene corretto, e dovrà pagare se la spesa verrà approvata con le corrette maggioranze.

Naturalmente correttezza vuole che il venditore comunichi all’acquirente tale situazione, se già nota durante la trattativa.
 

Katia172

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie mille, ciò mi rincuora, perchè agli acquirenti è stato detto che in assemblee precedenti si erano discussi determinati lavori, ma non ci risultavano delibere in tal senso visto che abbiamo sempre partecipato attivamente alle assemblee.
Oggi l'amministratore ha convocato un'assemblea straordinaria e dopo la nostra richiesta di rinvio (il rogito è previsto per il 20/11/19) ci ha risposto testualmente "Peraltro se si intende spostare l’assemblea solo per una questione di pagamento delle future spese , specifico che tutti i lavori straordinari da svolgersi sono già stati deliberati, pertanto rimangono è carico di parte venditrice . Ora si tratta solo di appaltarli"
ma non esiste nessun verbale dove ciò è scritto, nè lui è stato in grado di produrlo infatti.
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Se si compra un immobile e ci sono dei lavori condominiali deliberati e decisi in assemblea PRIMA della vendita (rogito), le spese sono sempre a carico del Venditore (precedente proprietario), anche qualora poi vengano rateizzate e pagate dopo il rogito?
Sono accordi contrattuali. Il vecchio proprietario può indicare in atto che si accolla i lavori già deliberati anche con pagamenti in più anni, come si potrebbe fare il contrario
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Salvo accordi diversi, le spese straordinarie deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, che dovrà saldarle per intero e portare quietanza al momento dell’atto.
Se non può saldarle con soldi suoi, la somma andrà scalata dal saldo prezzo al rogito.
fatto da poco un atto in cui il venditore si accolla le spese già deliberate pagandole in 3 anni, quindi senza il bisogno di pagare tutto anticipato
La problematica potrebbe comunque esserci se invece di pagare le rate se ne andasse ai Caraibi, immagino.... Ma si può fare senza problemi
 

Katia172

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
I nuovi acquirenti sono al corrente d
Sono accordi contrattuali. Il vecchio proprietario può indicare in atto che si accolla i lavori già deliberati anche con pagamenti in più anni, come si potrebbe fare il contrario
I nuovi acquirenti sono al corrente, perchè evidenti, che la casa è degli anni '70 e necessita di alcuni lavori di manutenzione straordinaria da pianificare nel corso degli anni in base alle priorità, quindi un conto è essere consapevoli, un altro è aver deciso e sottoscritto, credo
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
tutti i lavori straordinari da svolgersi sono già stati deliberati, pertanto rimangono è carico di parte venditrice . Ora si tratta solo di appaltarli"
Come può un amministratore appaltare dei lavori se non ha alle spalle una delibera condominiale ?
Sei sicura che non ci sia ?

O lui sta portando in assemblea dei preventivi perchè poi l'assemblea decida ?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Oggi l'amministratore ha convocato un'assemblea straordinaria e dopo la nostra richiesta di rinvio
Beh, una richiesta di rinvio, perché la spesa sia deliberato dopo il rogito, non mi pare
corretta nei confronti del venditore, e non credo sia fattibile a convocazione già effettuata.
fatto da poco un atto in cui il venditore si accolla le spese già deliberate pagandole in 3 anni, quindi senza il bisogno di pagare tutto anticipato
La problematica potrebbe comunque esserci se invece di pagare le rate se ne andasse ai Caraibi, immagino.... Ma si può fare senza problemi
Si può fare, ma è un rischio inutile per l’acquirente: secondo me è meglio, anche se le spese sono rateizzate, che il venditore le paghi tutte prima del rogito.
Ognuno deve valutare i rischi che si vuole assumere, io non rogiterei, con il rischio di dover rincorrere il venditore.
 

bit100

Membro Assiduo
Amm.re Condominio
Fate confusione su alcune cose. Decidere di eseguire lavori straordinari, deliberare lavori straordinari, e iniziare i lavori straordinari sono cose diverse. Nei condomini quando necessitano lavori straordinari di solito e norma convocare in prima battuta i capi scala o i consiglieri per discutere delle varie esigenze, l'amministratore, prende atto della richiesta dei rappresentanti del condominio. fase uno decisione di fare i lavori di solito verbale, fase 2 convocazione assemblea e ordine del giorno delibera assembleare con maggioranze di legge. fase 3 assemblea di conferma con presentazione preventivi scelta. Dopo riparto spese per millesimi firma da parte dell'amministratore di contratto d'appalto e data inizio lavori che possono essere anche fatti dopo anni. Per accollarsi le spese il venditore si deve trovare in questa ultima fase
 

Katia172

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Fate confusione su alcune cose. Decidere di eseguire lavori straordinari, deliberare lavori straordinari, e iniziare i lavori straordinari sono cose diverse. Nei condomini quando necessitano lavori straordinari di solito e norma convocare in prima battuta i capi scala o i consiglieri per discutere delle varie esigenze, l'amministratore, prende atto della richiesta dei rappresentanti del condominio. fase uno decisione di fare i lavori di solito verbale, fase 2 convocazione assemblea e ordine del giorno delibera assembleare con maggioranze di legge. fase 3 assemblea di conferma con presentazione preventivi scelta. Dopo riparto spese per millesimi firma da parte dell'amministratore di contratto d'appalto e data inizio lavori che possono essere anche fatti dopo anni. Per accollarsi le spese il venditore si deve trovare in questa ultima fase
Nel 2018 si è evidenziato un problema che permaneva da qualche tempo, si è deciso di intervenire ponendoci un tetto di spesa massimo di E. 10.000,00 per un lavoro da fare nel 2020. Oggi l'Amministratore convoca un'assemblea straordinaria per deliberare, tra l'altro, di questo lavoro allegando un preventivo generico per rifacimento di E. 60.000,00 (datato 03/2108) senza un capitolato e almeno un altro paio di preventivi - e non ci sembra professionale, nè sensato prendere decisioni in tal senso che non siano consapevoli e dettagliate. Inoltre non credo che aver concordato una spesa di E. 10.000 possa essere la stessa cosa che aver deliberato un lavoro di tale entità ed onere.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Oggi l'Amministratore convoca un'assemblea straordinaria per deliberare, tra l'altro, di questo lavoro allegando un preventivo generico per rifacimento di E. 60.000,00 (datato 03/2108) senza un capitolato e almeno un altro paio di preventivi - e non ci sembra professionale, nè sensato prendere decisioni in tal senso che non siano consapevoli e dettagliate
Detta così, ci sono tutte le premesse perché l’assemblea non possa deliberare la spesa, per mancanza di informazioni necessarie.
Inoltre non credo che aver concordato una spesa di E. 10.000 possa essere la stessa cosa che aver deliberato un lavoro di tale entità ed onere.
Aver deciso di spendere 10.000, senza altri dettagli e senza riparto spese non equivale ad aver deliberato un lavoro straordinario, ma solo aver cominciato la procedura per deliberare in seguito.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
A memoria la giurisprudenza assegna al venditore le spese straordinarie deliberate ma non eseguite ed all'acquirente quelle ordinarie (sempre deliberate ma non eseguite).
 

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