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  1. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti.

    Circa un anno fa un mio amico/cliente, ha acquistato un C/2 in una località marina. Dopo poco tempo ha effettuato dei lavori per renderlo abitabile.
    Poichè con tali lavori si è modificata la piantina catastale, è possibile sanare in Comune e in Catasto questi lavori pagando il dovuto? Premetto che i lavori non sono stati fatti per aumentare il volume, bensì per avere i servizi quindi: demolizione muro interno, creazione piccolo vano bagno, allacciamenti enel, acqua, citofono, piastrellatura pavimento, tinteggiatura pareti. Non esiste l'allacciamento del gas e cucina con un fornello elettrico.
    Grazie anticipatamente.
     
  2. andreakame

    andreakame Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono anch'io interessato a conoscere le risposte, quanto ha pagato per la "ristrutturazione"", di quanti metri quadrati era l'immobile? grazie
     
  3. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'unità immobiliare è di circa 30 mq . Il costo della ristrutturazione comprensivo degli impianti, degli oneri di allacciamento alle utenze, materiali (piastrelle, accessori bagno) è stato di 17.000. Però tieni conto che questo C/2 si trova al 5° piano senza ascensore.
     
  4. dandindon

    dandindon Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi dispiace dirtelo ma di fatto hai effettuato un cambio di destinazione d'uso di una parte del tuo bene (da cantina/magazzino ad abitazione) e in questo caso si parla di abuso edilizio comportante reato penale.
    Non basta rettificare una planimetria al catasto (ammesso che l'accettino) per fare un cambio di destinazione d'uso.
    Affidati ad un bravo tecnico che possa verificare la possibilità di regolarizzare il tuo intervento (cosa di cui dubito fortemente).
     
  5. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non è stata aumentata la volumetria. Ho solo riqualificato l'immobile. Non ho richiesto l'abitabilità. Voglio metterlo a posto catastalmente dove risultano chiaramente le modifiche apportate. Eppure la normativa delle case fantasma parla anche di mettere a posto gli abusi per quei lavori interni effettuati senza Dia.
     
  6. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    caro "amico/cliente",

    confermo: da ciò che hai scritto, hai commesso un abuso edilizio.

    leggiti:
    http://www.immobilio.it/f21/agibilita-dell-edificio-9851/#post94802

    http://www.immobilio.it/f21/sottotetto-agibile-non-abitabile-10121/#post97555

    http://www.immobilio.it/f21/sottotetto-agibile-non-abitabile-10121/#post97267

    http://www.immobilio.it/f20/misure-dei-vani-norma-11665/#post110583

    E lascia stare la roba delle case fantasma che è uno specchietto per allodole.
     
  7. dandindon

    dandindon Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non ho detto che hai aumentato la cubatura, ho solo detto che hai fatto un cambio di destinazione d'uso illecito che rientra nel campo degli abusi edilizi ....
     
  8. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Convertire una soffitta quindi spazio tecnico in una abitazione è sia cambio di destinazione d'uso che aumento di cubatura.
    Quello che potresti fare, se è in vigore, è sfruttare il piano di recupero dei sottotetti per cercare di sanare la situazione.

    Ora però, non volermene, ma un operatore del settore non dovrebbe saperle queste cose?
    ...sto cominciando a pensare di offrire un servizio di consulenza su abbonamento...
     
  9. ermanno capozzi

    ermanno capozzi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi discpiace contraddirvi, ma non si tratta assolutamente di abuso edilizio, in quanto riqualificare un immobile, sia c2,c3 o A, non costituisce di per se un illecito. Per quanto riguarda le modifiche apportate all'immobile in questione, sono assolutamente tutte sanabili, con una dichiarazione che le opere sono ancora da fare, si chiede l'autorizzazione e si effettuano direttamente. L'unica avvertenza è non dichiarare l'utilizzo dei vani ma indicare in cartina del catasto mere divisioni.
     
  10. dandindon

    dandindon Membro Attivo

    Altro Professionista
    Non mi dispiacerebbe sapere quali sono i tuoi riferimenti legislativi....
    Senza tenere conto del fatto che dovresti anche trovare un professionista disposto a dichiarare il falso....
    Boh!
     
  11. ermanno capozzi

    ermanno capozzi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il riferimento normativo è la Legge 122/2010, in quanto non si tratta di variazione d'uso, ma semplice variazione di disposizione di tramezzi interni, altrimenti sarebbe stato necessario il P.D.C. (articolo 22 comma 3 del Dpr 380/2001). Per quanto riguarda il tecnico, non dichiarerebbe il falso, perchè i lavori sono stati effettivamente fatti. Non è tenuto a sapere quando. Non essendo il tecnico d.d.l., ma avendo meramente funzione di controllo sul rispetto delle normative.
    Se vi servono approfondimenti, posso anche inviarvi almento una decina di sentenze C.d.C.

    Aggiunto dopo 23 minuti :

    Il concetto fondamentale da sottolineare, purtroppo non chiaro neppure ai V.U., almeno di Roma, è nella differenza fondamentale tra "variazione destinazione d'uso" e "manutenzione ordinaria o straordinaria" di un immobile non destinato alla permanenza stabile di persone.:idea:
     
  12. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    In pratica tu stai suggerendo che il professionista dovrebbe presentare una pratica in cui dichiara che si faranno dei tramezzi in soffitta per, che ne so, pura praticità di deposito materiali e quindi variare di conseguenza anche il catasto.

    La tua idea presuppone di trovare un asseveratore, un direttore dei lavori e un'impresa disposti a dichirare il falso, nonchè un tecnico comunale con l'anello al naso.

    E alla fine della fiera sempre un'alloggio abusivo ti rimane
     
  13. ermanno capozzi

    ermanno capozzi Membro Junior

    Privato Cittadino
    1) Non è necessario dichiarare le ragioni per cui si effettua una divisione in tramezzi di un'unità immobiliare (ricordo che i requisiti di superfice Agenti Immobiliari e minima ampiezza e altezza sono necessari escusivamente per immobili destinati ad uso permanente di persone)
    2) Non serve un direttore di lavori, non serve un impresa, in quanto si dichiarerà che i lavori si effettuano in proprio.
    3) Il tecnico comunale non deve avere "l'anello al naso": è diritto di ogni cittadino disporre della propria proprietà privata.
    4) Alla fine della "fiera", non hai un "alloggio abusivo", ma avrai una soffitta accatastata c2, che ha subito straordinaria manutenzione con risistemazione degli spazi interni. NON SARA' ASSOLUTAMENTE ABUSIVA!!!
    Vi ricordo un principio fondamentale del diritto, che mi sembra vi sfugga: è lecito tutto ciò che non è vietato.;)

    Aggiunto dopo 25 minuti :

    Vi chiedo io quindi quali sono i vostri riferimenti legislativi
    1)Dove è scitto che è vietato dividere in tramezzi una soffitta?
    2)Dove è scritto che i lavori devono essere fatti da una ditta?
    3) Dove è scritto che è necessario un d.l.?
    4) Dove è scritto che è vietato avere una soffitta molto bella e rifinita nei particolari?
     
  14. dandindon

    dandindon Membro Attivo

    Altro Professionista
    L'unico piccolo particolare in tutto ció è che un bagno e una cucina in una soffitta non ci possono stare x legge.....
     
  15. ermanno capozzi

    ermanno capozzi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Una precisazione: Per quanto riguarda il reato di "abuso edilizio con variazione di destinazione d'uso", non può essere configurato per un elemento essenziale mancante: il dolo ( si ricorda che non è applicabile a questa fattispecie il dolo eventuale o la colpa).
     
  16. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    ammettiamo pure che:
    1. trovi un tecnico che mette una firma su una pratica falsa.
    2. in comune accettano una CIL senza dichiarazione dell'impresa, il DL serve cmque, sovrintende i lavori in ogni caso
    3. il geometra comunale, a cui è demandata la responsabilità di verificare la pratica, guarda il progetto e non si rende conto che quello che tu vuoi far passare per sgabuzzino è un bagno.

    se per caso i vigili vengono a controllare e invece di trovare una soffitta trovano un monolocale, con la sua bella cucina, il bagno, il letto... che succede?
     
  17. ermanno capozzi

    ermanno capozzi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Per gentilezza, dandidon, in applicazione al principio fondamentale che ho già citato, per cui è permesso tutto ciò che non è vietato, puoi citarmi la legge che vieta la possibilità di avere un bagno o una cucina in un immobile c2?
    Ovviamente in presenza di tutti i requisiti tecnici per averli (fogna, conduttura colonna scarico, cappa....etc).
     
  18. dandindon

    dandindon Membro Attivo

    Altro Professionista
    Vabbè hai vinto
     
  19. ermanno capozzi

    ermanno capozzi Membro Junior

    Privato Cittadino
    Per cafelab:
    1) Come ho già spiegato la pratica "giuridicamente" non è falsa.
    2) Il direttore lavori non è più necessario (ormai da quasi un anno: vedi normative che ho allegato)
    3)Il geometra comunale ha diritti e doveri come tutti i cittadini: ha il diritto di chiedere spiegazioni; ha il dovere di non supporre.
    4) Gli accertamenti all'interno di un immobile possono essere autorizzati solo da due persone: il proprietario o da un magistrato: in ambedue i casi con preavviso e previo appuntamento.

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    Per dandindon: Non è che io voglia vincere, è che è piena l'italia di magazzini, box, soffitte etc con bagni, autorizzati e regolari...mai visti?
     
  20. andreakame

    andreakame Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    Se gli immobili vengono sottoposti a classificazione in categoria vorrà dire che in base ai requisiti gli immobili entrano in una categoria piuttosto che in un'altra... quindi un C2 con bagno e cucina non è una cantina bensi' un immobile che ha subito un cambio di destazione, le cantine vengono usate come deposito beni!:triste:

    I requisiti determinano la categoria quindi se non esistono altezze regolari etc.... questa è la mia interpretazione....

    Non esiste il principio che quello non è vietato è permesso, perchè esistono anche strumenti alternativi, come norme analoghe che possono essere applicati ad altre fattispecie, etc.... quindi in base a requisiti ESSENZIALI la costruzione di bagni anche in una cantina si configura come cambio di destinazione.
     

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