Il Semaforo Giallo

Membro Junior
Privato Cittadino
Buonasera a tutti, sono nuova del forum e mi sto apprestando ad acquistare un immobile già individuato

Vorrei fare le operazioni in sicurezza, e quindi prima ancora di stilare la proposta d'acquisto vorrei essere sicura della conformità catastale e anche urbanistica dell'immobile........l'attuale proprietaria ha dichiarato verbalmente di aver spostato un muro tramezzo, ma purtroppo l'agente immobiliare non mi fa capire bene se è tutto in regola anche per quanto riguarda la conformità urbanistica (cioè se le modifiche sono state segnalate, per quella catastale è stato chiaro)

In tutto ciò devo anche fare mutuo (ho già contattato la banca, che già sa cosa mi serve, ma ho dovuto annullare l'appuntamento in filiale per la trattativa precedente fallita: l'agenzia di quell'immobile mi ha poi detto che l'appartamento non è mutuabile solo dopo che io ho chiarito che avrei vincolato la validità della proposta d'acquisto all'ottenimento del mutuo (sono stata quasi un mese dietro quell'appartamento, e l'ho visitato due volte)

Ora mi sto apprestando a comprare quest'altro, conosco le varie fasi ma non mi è ben chiaro cosa viene prima e cosa dopo.......ho l'impressione che non esista un iter lineare con un susseguirsi di step dove, al primo step in cui si verifica l'intoppo, si può chiudere tutto senza conseguenze e senza aver pagato nulla in precedenza

Io ora dovrei essere prima sicura della regolarità catastale e urbanistica (cosa che, a quanto ho capito, non può controllare il notaio come invece avviene per l'atto di proprietà, assenza di ipoteche e pignoramenti, ecc), per cui dovrei pagare prima un tecnico di fiducia e se non è tutto a posto e dovrò lasciar perdere l'appartamento avrò solo speso soldi, e questo può potenzialmente avvenire per qualsiasi numero di appartamenti successivi? Come funziona? Cosa si fa prima? La proposta vincolata a questi controlli? Quindi si parla prima col notaio? E, come prima, se le cose non saranno in regola recupererò sì la caparra ma avrò comunque speso i soldi della consulenza notarile (la proposta vorrei scriverla insieme al notaio, con tutte le clausole risolutive e sospensive che servono) e questo può potenzialmente avvenire anche per vari appartamenti successivi?

O si ottiene prima il mutuo dalla banca?

Non mi è chiaro l'ordine degli step, vi sarò molto grata se vorrete aiutarmi e vi ringrazio per la pazienza di aver letto tutto il papiro
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Buonasera a tutti, sono nuova del forum e mi sto apprestando ad acquistare un immobile già individuato

Vorrei fare le operazioni in sicurezza, e quindi prima ancora di stilare la proposta d'acquisto vorrei essere sicura della conformità catastale e anche urbanistica dell'immobile........l'attuale proprietaria ha dichiarato verbalmente di aver spostato un muro tramezzo, ma purtroppo l'agente immobiliare non mi fa capire bene se è tutto in regola anche per quanto riguarda la conformità urbanistica (cioè se le modifiche sono state segnalate, per quella catastale è stato chiaro)

In tutto ciò devo anche fare mutuo (ho già contattato la banca, che già sa cosa mi serve, ma ho dovuto annullare l'appuntamento in filiale per la trattativa precedente fallita: l'agenzia di quell'immobile mi ha poi detto che l'appartamento non è mutuabile solo dopo che io ho chiarito che avrei vincolato la validità della proposta d'acquisto all'ottenimento del mutuo (sono stata quasi un mese dietro quell'appartamento, e l'ho visitato due volte)

Ora mi sto apprestando a comprare quest'altro, conosco le varie fasi ma non mi è ben chiaro cosa viene prima e cosa dopo.......ho l'impressione che non esista un iter lineare con un susseguirsi di step dove, al primo step in cui si verifica l'intoppo, si può chiudere tutto senza conseguenze e senza aver pagato nulla in precedenza

Io ora dovrei essere prima sicura della regolarità catastale e urbanistica (cosa che, a quanto ho capito, non può controllare il notaio come invece avviene per l'atto di proprietà, assenza di ipoteche e pignoramenti, ecc), per cui dovrei pagare prima un tecnico di fiducia e se non è tutto a posto e dovrò lasciar perdere l'appartamento avrò solo speso soldi, e questo può potenzialmente avvenire per qualsiasi numero di appartamenti successivi? Come funziona? Cosa si fa prima? La proposta vincolata a questi controlli? Quindi si parla prima col notaio? E, come prima, se le cose non saranno in regola recupererò sì la caparra ma avrò comunque speso i soldi della consulenza notarile (la proposta vorrei scriverla insieme al notaio, con tutte le clausole risolutive e sospensive che servono) e questo può potenzialmente avvenire anche per vari appartamenti successivi?

O si ottiene prima il mutuo dalla banca?

Non mi è chiaro l'ordine degli step, vi sarò molto grata se vorrete aiutarmi e vi ringrazio per la pazienza di aver letto tutto il papiro
Secondo me è meglio fare così:
1) fai la proposta d'acquisto, all'interno della stessa sarà precisato che la proprietà dovrà venderlo in regola con le normative edilizie, tu fai aggiungere che in caso siano necessari allineamenti o sanatorie queste saranno fatte dalla proprietà prima della perizia dell'immobile. In caso di difformità insanabili o sanabili solo con interventi sull'immobile a te non graditi, il contratto sarà rescisso consensualmente e gratuitamente.
2) lascia una cifra in deposito tramite assegno bancario, non sarà data alla proprietà perchè immagino che inserirete una clasuola sospensiva per l'ottenimento del mutuo (la quale include temporalmente allineamenti e sanatorie dovendo farle prima della perizia)
3) quando l'appartamento sarà a posto (magari lo è già) e la banca avrà dato esito positivo farete un secondo preliminare in cui verranno fatti tutti i versamenti economici, ovvero la caparra alla proprietà con restituzione a te dell'assegno di deposito ed il pagamento dell'agenzia. Questo preliminare sarà registrato all'agenzia delle entrate.
4) fai il rogito
In bocca al lupo per l'acquisto.
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
5 fatti seguire da qualche tuo amico che ha comprato casa da poco e da un tecnico (geometra architetto o ingegnere) che possa verificare che sia tuttk in regola
 

Il Semaforo Giallo

Membro Junior
Privato Cittadino
devo poi anche essere sicura che la casa al rogito sarà libera da persone e cose........che ne dite se metto anche una clausola sospensiva in cui si specifica che se al rogito la casa non è ancora libera (la proprietaria attualmente vi abita, e sostiene che appena venduto va fuori città dalla figlia) verrà trattenuto l'assegno ed esso verrà decurtato di 200€ per ogni giorno in più di permanenza dopo il rogito.........che ne pensate, si può fare?
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
devo poi anche essere sicura che la casa al rogito sarà libera da persone e cose........che ne dite se metto anche una clausola sospensiva in cui si specifica che se al rogito la casa non è ancora libera (la proprietaria attualmente vi abita, e sostiene che appena venduto va fuori città dalla figlia) verrà trattenuto l'assegno ed esso verrà decurtato di 200€ per ogni giorno in più di permanenza dopo il rogito.........che ne pensate, si può fare?
Di solito si mette al rogito una clausola così se davvero la casa non sarà libera al rogito, altrimenti su questa base si rischia che per ogni ipotesi anche non fondata al momento, le parti decidano di mettere clausole simili, anche la proprietà nei tuoi confronti. Tieni anche conto che va bene la sicurezza ma devi anche fare una proposta che sia accetatta, in qualche modo gradita. Oltre tutto creare un bel rapporto con l'altra parte del contratto aiuta molto.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Si può fare, ma non è una condizione sospensiva.
Semplicemente se la casa non è libera (mai successo, quando è occupata dal venditore) , non si rogita: il venditore sarà inadempiente, e , se vuole ritardare il rogito, acconsenti a fronte di una penale giornaliera.
Se fai una proposta troppo articolata, con penali, sospensive, clausole ...rischi di perdere tempo , poi compra qualcun’altro.
Se metti la sospensiva mutuo può bastare; la casa deve comunque essere in regola.
 

plutarco

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Fasi:

1 controllo della regolarità urbanistica

2 Controllo di ipoteche e / o pignoramenti

3 controllo della conformità catastale

4 Redazione e firma della proposta d'acquisto, da farsi al verificarsi, almeno per quanto mi riguarda, delle condizioni esposte in precedenza.

La proposta d'acquisto può essere redatta anche precedentemente ma bisogna inserire varie sospensive per il mutuo, per la regolarità urbanistica e catastale e per le eventuali sanatorie da effettuarsi con costi a carico del venditore, stabilendo un tempo massimo di verifica.

L'importante comunque è la regolarità urbanistica. Quella catastale è facile da sistemare.
 

Il Semaforo Giallo

Membro Junior
Privato Cittadino
appena tornata dall'agenzia, per ora mi hanno rilasciato questi documenti: visura catastale storica e titolo di provenienza

dicono che da questi il notaio dovrebbe riuscire a vedere tutto quello che serve, per la conformità urbanistica invece ci vuole per forza il tecnico perchè non hanno nessuna relazione tecnica in merito a questo e molto probabilmente le modifiche fatte (anche spostamento di muri tramezzi, e cambio degli spazi) non sono state regolarizzate (mi hanno infatti chiesto se il prezzo che vorrei proporre è migliorabile, così più facilmente la proprietaria può mettere a posto tutto

volevo vedere anche la visura ipotecaria, ma quella può uscire dopo la proposta dicono, ma pare che il notaio possa risalire anche a queste cose qui

l'immobile risulta essere una donazione
 

Il Semaforo Giallo

Membro Junior
Privato Cittadino
Semplicemente se la casa non è libera (mai successo, quando è occupata dal venditore)

sono preoccupata di ciò perchè la signora vende perchè deve trasferirsi dalla figlia fuori città, e deve avere anche il tempo materiale di sgomberare tutto e organizzarsi per partire con tutte le sue cose.......non penso che toglierà tutti i mobili prima del rogito, può sempre andare qualcosa storto all'ultimo momento, suppongo sarà costretta a farlo almeno dal giorno dopo il rogito.........ovvio che possiamo anche metterci d'accordo sul darle 15-20-30 giorni di tempo, basta che però ho una data sicura per avere la mia casa libera
 

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