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paolozaff

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ciao a tutti, ho firmato il preliminare con ricezione di caparra per la vendita della mia casa. La parte acquirente si è informata per il mutuo e la loro banca ha inviato un perito, che ha riscontrato una difformità tra il disegno urbanistico e lo stato di fatto della casa. In pratica nel disegno urbanistico presentato in comune sono presenti due finestroni che nello stato di fatto non sono mai stati realizzati, ma bensi nella zona dove doveva esserci un finestrone sono state ricavate due finestre più piccole, mentre l'altro finestrone non è mai stato realizzato, lasciando solo il muro. Ho chiesto al perito se poteva rientrare come lieve difformità e quindi non essere abuso, e mi ha consigliato di farmi fare una verifica da un tecnico che si assuma la responsabilità. L'avevo comprata due anni fa ed ai tempi il mutuo me l'hanno concesso senza nessun problema. Secondo voi questa difformità può rientrare nel limite del 2% e risultare irrilevante? In allegato vi metto il progetto presentato in comune e la planimetria catastale (che risulta invece essere uguale allo stato di fatto dell'immobile).

Catastale (stato di fatto, con due finestre piccole)

Schermata 2019-07-02 alle 14.44.37.png

Progetto presentato in comune (con finestroni)
Schermata 2019-07-02 alle 14.45.17.png Schermata 2019-07-02 alle 14.45.26.png
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Premesso che ogni istituto bancario agisce autonomamente e può decidere se una difformità a suo avviso possa essere rilevante o meno ai fini della concessione di un mutuo.
Detto questo, a mio avviso, in questo caso non si può parlare di rientranza nei limiti del 2% in quanto tali limiti avrebbero natura dimensionale, mentre nella fattispecie parliamo di difformità formali nel senso che incidono sulla natura prospettica del manufatto.

Nella sostanza le difformità in essere non incidono sui parametri edilizi e urbanistici e neppure decretano un diverso classamento catastale dell'immobile ma variano (modificano) significativamente il prospetto del manufatto.
 

TensioneLeone

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Ciao a tutti, ho firmato il preliminare con ricezione di caparra per la vendita della mia casa. La parte acquirente si è informata per il mutuo e la loro banca ha inviato un perito, che ha riscontrato una difformità tra il disegno urbanistico e lo stato di fatto della casa. In pratica nel disegno urbanistico presentato in comune sono presenti due finestroni che nello stato di fatto non sono mai stati realizzati, ma bensi nella zona dove doveva esserci un finestrone sono state ricavate due finestre più piccole, mentre l'altro finestrone non è mai stato realizzato, lasciando solo il muro. Ho chiesto al perito se poteva rientrare come lieve difformità e quindi non essere abuso, e mi ha consigliato di farmi fare una verifica da un tecnico che si assuma la responsabilità. L'avevo comprata due anni fa ed ai tempi il mutuo me l'hanno concesso senza nessun problema. Secondo voi questa difformità può rientrare nel limite del 2% e risultare irrilevante? In allegato vi metto il progetto presentato in comune e la planimetria catastale (che risulta invece essere uguale allo stato di fatto dell'immobile).

Catastale (stato di fatto, con due finestre piccole)

Vedi l'allegato 16454

Progetto presentato in comune (con finestroni)
Vedi l'allegato 16455 Vedi l'allegato 16456
Non è una robetta da niente
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Ciao a tutti, ho firmato il preliminare con ricezione di caparra per la vendita della mia casa. La parte acquirente si è informata per il mutuo e la loro banca ha inviato un perito, che ha riscontrato una difformità tra il disegno urbanistico e lo stato di fatto della casa. In pratica nel disegno urbanistico presentato in comune sono presenti due finestroni che nello stato di fatto non sono mai stati realizzati, ma bensi nella zona dove doveva esserci un finestrone sono state ricavate due finestre più piccole, mentre l'altro finestrone non è mai stato realizzato, lasciando solo il muro. Ho chiesto al perito se poteva rientrare come lieve difformità e quindi non essere abuso, e mi ha consigliato di farmi fare una verifica da un tecnico che si assuma la responsabilità. L'avevo comprata due anni fa ed ai tempi il mutuo me l'hanno concesso senza nessun problema. Secondo voi questa difformità può rientrare nel limite del 2% e risultare irrilevante? In allegato vi metto il progetto presentato in comune e la planimetria catastale (che risulta invece essere uguale allo stato di fatto dell'immobile).

Catastale (stato di fatto, con due finestre piccole)

Vedi l'allegato 16454

Progetto presentato in comune (con finestroni)
Vedi l'allegato 16455 Vedi l'allegato 16456
Francamente quando si tratta di facciate, finestre ecc, dubito si possa parlare di lieve difformità. Hai venduto con agenzia o privatamente? Di solito un'agenzia si accorge di una difformità del genere e consente al cliente di intervenire rapidamente, anche se non rientra nelle responsabilità dell'agenzia se non viene espressamente incaricata di fare questi accertamenti.
Come procedere? incaricare un architetto/geometra di verificare come impostare la sanatoria, sarà il tecnico a darti le tempistiche che sono molto importanti perchè. purtroppo nei rapporti con l'acquirente, se saltasse la compravendita, sarebbe "colpa" tua
 

paolozaff

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Francamente quando si tratta di facciate, finestre ecc, dubito si possa parlare di lieve difformità. Hai venduto con agenzia o privatamente? Di solito un'agenzia si accorge di una difformità del genere e consente al cliente di intervenire rapidamente, anche se non rientra nelle responsabilità dell'agenzia se non viene espressamente incaricata di fare questi accertamenti.
Come procedere? incaricare un architetto/geometra di verificare come impostare la sanatoria, sarà il tecnico a darti le tempistiche che sono molto importanti perchè. purtroppo nei rapporti con l'acquirente, se saltasse la compravendita, sarebbe "colpa" tua
Sto vendendo con agenzia. L'acquirente spinge comunque per comprare e io spingo per vendere, tra l'altro l'acquirente ha intenzione di aprire una pratica di ristrutturazione appena ha il possesso della casa con il quale potrebbe sanare anche quell'aspetto della facciata, quindi sarebbe proprio essere *******i a pagare oneri ecc per una cosa che verrebbe comunque fatta subito. Possibile che il comune ed il catasto non si parlino tra loro e se le persone non vengono informate possano venire fuori ste cose? Ma quello che dico è, come mai due anni fa ho comprato tranquillamente e questo problema non è emerso mentre adesso mi sta bloccando la vendita?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Ma quello che dico è, come mai due anni fa ho comprato tranquillamente e questo problema non è emerso mentre adesso mi sta bloccando la vendita?
Non sai quante volte me lo sento dire: ma come due anni fa ho acquistato e non c'erano problemi, io non ho fatto lavori e ora, comunque, devo pagare una sanatoria!
In realtà i probemi ci sono sempre stati.... e anche i "furbi"!
Il primo problema è che non venne presentata una variante al titolo edilizio originario che rispecchiasse i lavori che vennero effettivamente realizzati. Appena il problema è saltato fuori sarà semplicemente stata fatta una variazione catastale con nuova planimetria, dato che al rogito basta quella, evitando quindi di pagare una sanatoria.
Ora che le maglie si sono raffittite e siguarda anche alla conformità urbanistica, saltano fuori le false dichiarazioni dei precedenti venditori.

Se ha prove che al momento dell'acquisto l'edificio era nello stato di fatto attuale, potrà rivalersi sul precedente proprietario da cui ha acquistato l'immobile.

O ancora meglio si mette d'accordo con l'acquirente, in modo da potergli far fare già dei lavori sull'immobile che riportino, almeno in via transitoria, le finestre come su carta.

Rimane solo da capire se la modifica del prospetto abbia anche un risvolto strutturale: l'edificio è in muratura o telai di cemento armato?
 

Lisa T.

Membro Junior
Agente Immobiliare
Anche il tecnico che a suo tempo ha redatto la relazione tecnica per il notaio ne ha responsabilità. Se quando hai acquistato ti sei fatto seguire da un tecnico ti consiglio di interpellare lui, in modo che ti possa dare spiegazioni in merito, visto che non ti ha tutelato al meglio. Se invece la relazione tecnica l'ha firmata il tecnico del venditore, allora è un'altra cosa (e si intuisce come possa essere sfuggita una difformità così palese).
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Anche il tecnico che a suo tempo ha redatto la relazione tecnica per il notaio ne ha responsabilità. Se quando hai acquistato ti sei fatto seguire da un tecnico ti consiglio di interpellare lui, in modo che ti possa dare spiegazioni in merito, visto che non ti ha tutelato al meglio. Se invece la relazione tecnica l'ha firmata il tecnico del venditore, allora è un'altra cosa (e si intuisce come possa essere sfuggita una difformità così palese).
Tu lavori in Toscana dove la relazione tecnica è obbligatoria (adesso lo è anche in Emilia Romagna) ma su tutto il territorio nazionale non esiste.
 

paolozaff

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie per i vostri consigli. Ho intrapreso la pratica per la sanatoria, sperando di chiudere in tempi brevi.
Vi faccio una domanda OT: il mio agente immobiliare per convincere un altro cliente del mio stesso paese ha detto che ha appena venduto la mia casa. A parte il fatto che finché non si va a rogito non è venduto proprio niente, vi chiedo se sia corretto un’atteggiamento del genere, in questi tempi che si parla spesso di privacy non mi sembra che sia una cosa possibile. Posso rivalermi di questa cosa con l’agente?
 

-csltp-

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Grazie per i vostri consigli. Ho intrapreso la pratica per la sanatoria, sperando di chiudere in tempi brevi.
Vi faccio una domanda OT: il mio agente immobiliare per convincere un altro cliente del mio stesso paese ha detto che ha appena venduto la mia casa. A parte il fatto che finché non si va a rogito non è venduto proprio niente, vi chiedo se sia corretto un’atteggiamento del genere, in questi tempi che si parla spesso di privacy non mi sembra che sia una cosa possibile. Posso rivalermi di questa cosa con l’agente?
Puoi farlo. Puoi ottenere qualcosa? Ne dubito.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
il mio agente immobiliare per convincere un altro cliente del mio stesso paese ha detto che ha appena venduto la mia casa.
non vedo come le espressioni "convincere" e "venduto" in questo caso come possono coniugarsi per il suo presunto fine ..........
> se dico ad un potenziale acquirente che l'immobile è stato DIA' venduto, questi in che modo si dovrebbe convincere: a desistere oppure a rilanciare l'offerta ?
bhoooo .............
 

paolozaff

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
non vedo come le espressioni "convincere" e "venduto" in questo caso come possono coniugarsi per il suo presunto fine ..........
> se dico ad un potenziale acquirente che l'immobile è stato DIA' venduto, questi in che modo si dovrebbe convincere: a desistere oppure a rilanciare l'offerta ?
bhoooo .............
Mi sono spiegato male, per acquisire un immobile in vendita, il mio agente per “farsi bella” ha usato il mio caso per portare acqua al proprio mulino e convincere a farsi lasciare l’esclusiva. La mia domanda è, può farlo o va contro la mia privacy visto che io non ho detto ancora niente a nessuno?
 

TensioneLeone

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Mi sono spiegato male, per acquisire un immobile in vendita, il mio agente per “farsi bella” ha usato il mio caso per portare acqua al proprio mulino e convincere a farsi lasciare l’esclusiva. La mia domanda è, può farlo o va contro la mia privacy visto che io non ho detto ancora niente a nessuno?
Ma non perdere tempo con queste cose. La privacy nel nostro sistema giuridico è tutta virtuale. Basti vedere che siamo massacrati quotidianamente da call center che dispongono del nostro numero di cellulare
 

Agenzia Castello

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Sto vendendo con agenzia. L'acquirente spinge comunque per comprare e io spingo per vendere, tra l'altro l'acquirente ha intenzione di aprire una pratica di ristrutturazione appena ha il possesso della casa con il quale potrebbe sanare anche quell'aspetto della facciata, quindi sarebbe proprio essere *******i a pagare oneri ecc per una cosa che verrebbe comunque fatta subito. Possibile che il comune ed il catasto non si parlino tra loro e se le persone non vengono informate possano venire fuori ste cose? Ma quello che dico è, come mai due anni fa ho comprato tranquillamente e questo problema non è emerso mentre adesso mi sta bloccando la vendita?
Un nostro cliente ha comprato tramite asta/tribunale un immobile con abusi edilizi e non ha detto o scritto nulla nessuno della cosa, ha fatto il mutuo, il perito non ha detto niente.
Poi ha speso 25.000 euro per sanare( sottotetto più alto di oltre 50cm, facciata fabbricato diversa ecc).
Un altro aveva preso una casa però qui parliamo di quasi 20 anni fa, dove il notaio ha nominato nel rogito il garage come "baracche" senza dati catastali perché non ne aveva era abusivo, scrivendo che sorgeva su terreno di terzo non nominato in atto acquisito per usucapione, il terzo era il comune...ah non ha menzionato una ipoteca sulla casa che si è trovato poi il venditore a dover cancellare nella rivendita, per fortuna era stato finito di pagare il mutuo.
Un altro cliente sta sanando una casa lì da 50 60 anni che è difforme persino nell inclinazione e falde del tetto.
Quindi si di cose così o peggio ne succedono, comune e catasto non si parlano, sana e poi vendi, non vendere finché non è apposto, poi rischi tu.
 

Manovale

Membro Attivo
Professionista
Anche il tecnico che a suo tempo ha redatto la relazione tecnica per il notaio ne ha responsabilità. Se quando hai acquistato ti sei fatto seguire da un tecnico ti consiglio di interpellare lui, in modo che ti possa dare spiegazioni in merito, visto che non ti ha tutelato al meglio. Se invece la relazione tecnica l'ha firmata il tecnico del venditore, allora è un'altra cosa (e si intuisce come possa essere sfuggita una difformità così palese).
Sei molto giovane ?
Ho sotto mano un rogito dell' 88 ( 1988): 4 pagine, dichiarazione ante 67
e via.
Dopo la 78/2010 si è scatenata la nevrosi della perfezione, ogni tecnico critica il precedente, facile criticare, meno facile realizzare.
Se invece la relazione tecnica l'ha firmata il tecnico del venditore, allora è un'altra cosa (e si intuisce come possa essere sfuggita una difformità così palese).
Hai valutato i risvolti e la ridondanza di questa DIFFAMATORIA affermazione ?
I tecnici normalmente non mettono nei guai il venditore, l' acquirente, il Notaio e se stessi, sono solo non diciamo più furbi, più accorti e disinteressati.
 

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Certamente! Senza problemi mi puoi contattare in privato, non ti nego che conosco il Salento, anche perché sono Pugliese, più specificatamente di Foggia, ma vivo a Roma, quindi sarebbe magnifico se potessimo collaborare insieme. Aspetto tue notizie! A presto
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