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  1. Alessandro C

    Alessandro C Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve a tutti e le mie congratulazioni per un sito così interessante.
    Cercherò di riassumere brevemente la mia situazione. Nel mese di settembre 2007, una persona di mia conoscenza dovendo partire per l'estero per circa 4 anni, chiedeva a me come ad altre persone, se fossimo interessati a prendere in affitto la sua casa. Personalmente mi rendevo indisponibile, avendo già una casa di proprietà. Dopo sue varie ricerche ed arrivando il momento di partire senza aver trovato alcun interessato, proponeva quindi a me ed un altro paio di amici, di poter provvedere alla "custodia" della casa mediante il pagamento di bollette, condominio e spese del genere durante la sua assenza. Decidemmo di accettare l'offerta, considerata la comodità di avere un ulteriore punto di appoggio (in particolare per un mio amico) e ritenendo di fare anche un favore gradito, nelle more di trovare un "vero" affittuario. Abbiamo quindi provveduto alla gestione delle spese condominiali ed al pagamento delle varie bollette (l'amministratrice vantava un grosso debito condominiale nei suoi confronti da noi saldato). Saltuariamente inoltre, in accordo con gli altri amici, abbiamo corrisposto anche una cifra forfettaria mediante bonifico al proprietario, ritenendolo un gesto appropriato. Si giunge così all'aprile 2009 in cui il sottoscritto, avendo venduto la casa di proprietà ed avendone comparata un'altra, chiedeva al proprietario di regolarizzare anche con un transitorio la propria posizione poiché i lavori di ristrutturazione della nuova casa sarebbero durati parecchio. Lo stesso trovandosi all'estero, accettava l'offerta di locazione stabilendo un canone d'affitto più le spese condominiali, ma rimandava la stesura del contratto. Nonostante i vari solleciti (anche scritti) di regolarizzazione con contratto, il proprietario continuava ad addurre varie motivazioni finché un giorno, contattava il sottoscritto chiedendo la restituzione dell'immobile. Da parte mia, rispondevo che non era possibile perché necessitavo ancora di qualche mese (siamo circa a giugno '10) e rilevavo quanto non fosse corretto un discorso di quel tipo. Lo stesso insisteva, sino a trovarlo un giorno sul pianerottolo di casa deciso a forzare la porta per entrare (avevo cambiato la serratura). Preciso che si era già introdotto nella cantina di cui possedeva ancora le chiavi. Lo esortavo ad allontanarsi immediatamente a pena di denunciarlo. Ricevevo successivamente da parte del suo avvocato, una missiva in cui mi veniva intimato di lasciare i locali e mi si chiedevano inoltre TUTTE le quote mensili a partire dal 2007. Rispondevo per vie legali, che la mia locazione "reale" partiva dall'aprile 2009 e non rispondevo delle date precedenti, riportando i fatti come qui indicati. Preciso di aver effettuato ogni mese, bonifici a suo favore documentabili. Questa settimana, arriva la citazione del Tribunale con il ricorso presentato dal suo avvocato, il quale riferisce che il sottoscritto ha effettivamente già lasciato i locali (a settembre '10) ma chiede ancora tutte le mensilità dal 2007 ed il pagamento della Tarsu sempre dal '07. Specifico che per la tarsu non ci eravamo accordati ma che mi ero reso disponibile al pagamento, ma solo relativamente al perido di mia EFFETTIVA locazione (ovvero dall'aprile '09). Nessuna utenza e mai stata volturata a mio nome e non ho mai avuto né domicilio né ovviamente residenza li. Secondo la vostra indubbia esperienza, come potrebbe concludersi la vicenda? Ovviamente è già tutto in mano ad un avvocato, il quale mi ha largamente tranquillizato. Cordialità.
     
  2. Alessandro C

    Alessandro C Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    P.S. Vorrei inoltre precisare che il proprietario non ha nemmeno provveduto alla segnalazione di cessione di immobile all'autorità di P.S. Insomma, vorrei sapere su quali basi il locatore ed il suo avvocato, avanzino pretese del genere dal momento che;
    A) non ha mai registrato alcun titpo di contratto;
    B) non ha provveduto alla segnalazione di cui sopra;
    c) tutte le utenze sono sempre rimaste a suo nome;
    D) da Aprile '09, posso documentare tutti i bonifici effettuati per il canone più quelli saltuari precedenti a quella data;
    E) l'immobile è stato comunque regolarmente liberato.
    Personalemnte non ho mai sentito una cosa del genere. Ovvero che il proprietario che cita un coduttore, anche se senza contratto; mi sembra una sorta di autodenuncia. Il giudice potrebbe disporre la restituzione delle cifre da me corrisposte nonostante non sia stato io a citare lui? Vale a qualcosa l'eventuale testimonianza dell'amministratrice di condominio e di un paio di condomini che il suo avvocato ha citato? Grazie ancora per le eventuali risposte.
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Credo che il tuo avvocato avrà vita facile....

    Silvana
     
  4. Alessandro C

    Alessandro C Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie Silvana per la risposta ed il conforto. Spero anche io che sia una cosa "facile". Ho già consegnato l'incarto al mio avvocato, ma in attesa di incontrarci, cercavo di farmi un'idea. Ho studi di scienze politiche e sul civile non sono messo bene ! :) Leggevo però ad esempio, che si potrebbe configurare una occupazione senza titolo (che è poi quella riferita dalla controparte), per la quale potrebbe ottenere anche un risarcimento. Il fatto è che io non ho occupato proprio nulla! Avevo un'altra casa, e non ho avuto alcuna malizia (anzi credo di essermi comportato troppo lealmente). E' stato lui stesso a chiederci di "occuparci" della casa. Mah!
     
  5. carlor

    carlor Membro Attivo

    Altro Professionista
    Puoi 'zippare' l'illustrazione del tuo problema (dimezzando il testo lasciando inalterata, anzi migliorando, la comprensione) per la gioia dei pigri come me?
    Grazie!
     
  6. Alessandro C

    Alessandro C Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Mmmm...ok facciamo così:
    - Tizio vuole affittare casa perché deve partire all'estero;
    - Tizio non trova nessuno interessato e chiede a Caio e Sempronio di poter provvedere alle spese di gestione della casa in sua assenza;
    - Caio e Sempronio, accettano decidendo di corrispondergli inoltre saltuariamente e di propria iniziativa, una cifra (a loro discrezione) mediante bonifici;
    - ad aprile '09 Caio (e solo Caio) per sopravvenute esigenze personali, chiede a Tizio di affittargli regolarmente l'appartamento invitandolo a stipulare anche un contratto transitorio;
    - Tizio, adducendo varie motivazioni, rifiuta sempre finché un giorno (circa maggio '10) invita Caio ad abbandonare l'abitazione poiché "serve a lui";
    - Caio rifiuta dicendo che gli serve ancora un po' di tempo e così Tizio, fa scrivere dal suo avvocato chiedendo la restituzione dell'immobile e richiedendo al contempo tutte le mensilità a partire dal '07;
    - Caio replica per vie legali, dicendo che risponde esclusivamente dall'aprile '09 e non precedentemente poiché è solo da quel periodo, che si puo' intendere iniziato un rapporto di locazione;
    - Caio dopo un po' (sett '10) lascia l'immobile ma pochi giorni fa riceve la citazione del tribunale ordinario, in cui Tizio chiede nuovamente tutte le mensilità dal '07, nonché le spese Tarsu sempre dal '07.
    Domande: è legittimato Tizio a tali richieste sebbene non sia mai stato sottoscritto e registrato alcun tipo di contratto, che Caio non abbia mai avuto utenze a lui intestate, residenza, domicilio e che non sia stata neppure fatta la denuncia di cessione di immobile all'autorità di P.S.? Caio possiede inoltre le ricevute di tutti i bonifici effettuati puntualmente dall'aprile '09 sino al momento di lasciare l'abitazione, più quelli saltuari effettuati prima di quella data. Il giudice eventualmente, si limiterà a respingere il ricorso di Tizio, oppure può disporre la restituzione delle cifre indebitamente ricevute? Le sanzioni per le infrazioni fiscali e legali effettuate da Tizio potrà rilevarle il Giudice direttamente?

    Spero sia più chiaro.
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche con la versione "zippata" sono sempre convinta che il tuo avvocato andrà a nozze...

    Troppi documenti, troppi bonifici, troppo di tutto perchè questo proprietario in malafede possa vincere una causa, secondo me già persa in partenza...

    Comunque, scusa se te lo dico, ma hai un amico proprio...sfigato !:rabbia::rabbia::rabbia:

    Silvana
     
  8. Alessandro C

    Alessandro C Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Se per "amico" intendi il proprietario, beh direi che più che sfigato è uno st....:D Ops! Scusate ma come si dice a Roma quando ce vo', ce vo'. Mi sono reso (amichevolmente) disponibile ed avendo invece lui (come ho saputo) anche seri problemi economici, probabilmente cerca di approfittarne.
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' la solita storia...

    Più ti rendi disponibile e più ti pugnalano alla schiena !:sorrisone:

    Silvana
     
  10. Alessandro C

    Alessandro C Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Devo "zippare" ancora di più, o la situazione è troppo complessa? :triste:
     
  11. Alessandro C

    Alessandro C Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Silvana, dopo il punto fatto con l'avvocato, in realtà la situazione è tutt'altro che semplice purtroppo. In sostanza, il problema è che alcuni bonifici da me effettuati a favore del locatore recanti la causale "affitto" precedenti all'effettivo periodo di locazione da me indicato, potrebbero dimostrare che vi fosse un effettivo contratto di locazione "di fatto" tra le parti. Questo a prescindere dalla registrazione del contratto, dall'intestazione delle utenze e dal fatto che i bonifici siano sporadici. Questo poiché in assenza di contratto, non si "seguono" più i principi di nullità indicati dalla 431/98, ma ci si rifà al codice civile in materia di contratti di fatto. In pratica, non posso asserire (a meno che non riesca a dimostrarlo), che gli ho corrisposto una cifra solo per i periodi in cui ho usufruito dell'immobile (come era invece l'originario accordo). Insomma a tutti coloro che vivono la diffusa pratica del "nero" in questo Paese, consiglio di pagare o SEMPRE con bonifici rintracciabili, o di non pagare per niente. Tutte le cifre consegnate brevi manu al locatario, potranno essere chieste nuovamente dallo stesso in giudizio. Questo anche se non ha rilasciato alcuna ricevuta, anche se non ha registrato alcun contratto ed anche se (in sostanza) voi in quell'immobile non esistete. Francamente non mi sembra un gran contrasto all'evasione ed al "nero" questo!
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non hai niente di scritto che testimoni quali erano gli accordi iniziali ?

    Hai comunque dei testimoni, visto che hai parlato di un accordo tra amici...





    Quanto a questo, stai tranquillo che è più facile contrastare e sanzionare chi le cose le fa in regola e magari sbaglia qualcosa, che trovare chi fa il "nero" manifestamente sotto gli occhi di tutti... Pensa agli affitti turistici !

    Silvana
     
  13. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Che io sappia, con la legge sulla cedolare secca, era stato introdotto il fatto per cui se un conduttore denuncia il locatore che non avesse registrato il contratto, si becca un bel 4+4 a canone (annuo) pari al massimo a tre volte la rendita catastale.
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, lo so anch'io, però solo da ora in poi....

    e per questi furbastri del passato ???

    Silvana
     
  15. Alessandro C

    Alessandro C Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    No Silvana, di scritto non c'è nulla di nulla. Certo ora sarà necessario trovare testimoni e documentazione per dimostrare che sino all'apr. '09, l'uso dell'immobile è stato del tutto occasionale e quindi non vincolato a qualche tipo di locazione. Ripeto però; è a dir poco paradossale che un locatore "in nero", possa pretendere il rimborso di fantomatici canoni. Io ad esempio conosco bene l'Inghilterra e lì, una cosa del genere non potrebbe mai succedere dal momento che l'inesistenza di un contratto, decreta la reale nullità dell'accordo. Questo poiché senza un contratto scritto e firmato dalle parti e registrato, non si hanno doveri e tantomeno diritti. Per cui se una situazione del genere dovesse finire davanti ad un giudice, egli si limiterebbe a rigirare la richiesta (illegittima) ed a segnalarlo alle autorità per tutte le omissioni. Sempice e lineare. In questo Paese invece, c'è sempre l'eccezione, la clausula, la possibilità di..., il comma dell'articolo..., che ovviamente rendono i processi infiniti, spesso inconcludenti e talvolta ingiusti.
     

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