Fonte: http://www.tecnici24.com/art/immobi...-immobiliare-responsabilita-penali-101613.php
La locazione a clandestini
La stipula di un contratto di locazione con persone straniere, sia per uso di abitazione sia per lo svolgimento di attività commerciali, richiede particolare attenzione e impone l’osservanza di una serie di norme la cui violazione può comportare spiacevoli conseguenze penali per il locatore.
La presenza di cittadini stranieri per lo più extracomunitari sull’intero territorio nazionale è ormai un dato di fatto dal quale non è possibile prescindere. Il mercato delle locazioni è uno tra i primi a essere interessato dal fenomeno, proprio perché tutte queste persone, una volta raggiunto il nostro Paese, devono necessariamente trovare un alloggio ove stabilmente abitare con la propria famiglia.
La conclusione di contratti con soggetti stranieri è dunque questione di assoluta attualità. Assume dunque particolare importanza il dettato dell’art. 12, comma 5-bis, del D.Lgs. 286/1998 (e successive integrazioni) che prevede la reclusione da sei mesi a tre anni per chiunque dà alloggio o comunque concede in locazione un immobile a uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula del contratto o del suo rinnovo. Quale pena accessoria è prevista pure la confisca del bene locato, che passa dunque in proprietà dello Stato: il ricavato della vendita del bene confiscato, ove disposta, è destinato al potenziamento delle attività di prevenzione e repressione dei reati in tema di immigrazione clandestina. Sotto tale profilo i giudici hanno dimostrato una rigorosa severità proprio per combattere da un lato l’illegittima presenza di stranieri sul territorio italiano e dall’altro il proliferare delle locazioni abusive e sottratte a qualsivoglia controllo.
Ai fini della sussistenza del citato reato occorre che sussista una sproporzione tra la consistenza (e l’ubicazione) dell’alloggio e il canone di locazione preteso, a nulla rilevando il fatto che detto corrispettivo venga in concreto versato (Cass. 19 novembre 2012, n. 45033). Capita invero con preoccupante frequenza il dovere constatare la presenza di piccole unità immobiliari con fatiscenti servizi igienici concessi in locazione a un numero elevato di extracomunitari che, trovandosi in posizione di minore forza contrattuale, accettano di occupare verso un canone elevatissimo rispetto alle prestazioni offerte dall’immobile.
Non sempre il locare a persona straniera priva di permesso di soggiorno integra gli estremi del citato reato, ferma in ogni caso la configurabilità di altre ipotesi delittuose. È comunque buona norma che il locatore si accerti preventivamente del possesso da parte del futuro inquilino di tutta la documentazione che gli consenta la regolare permanenza nel territorio italiano.
Il reato in questione presuppone, infatti, anche la consapevolezza da parte del locatore di trarre un ingiusto profitto da tale locazione, la sua specifica conoscenza cioè del fatto che quanto versatogli a titolo di canone è di gran lunga superiore a quello che potrebbe essere offerto in condizioni di normale locazione secondo le regole di mercato. È richiesto dunque un dolo specifico, consistente nel volere approfittare della situazione di illegalità in cui versa il conduttore (App. Milano 4 maggio 2011, n. 1683).
Affinché si configuri il reato occorre pertanto che il locatore tragga dalla locazione un ingiusto profitto (Cass. pen. 18 giugno 2013, n. 26457), consistente, nella pratica, nel frutto di una imposizione di condizioni onerose non eque tra i contraenti o comunque non in linea rispetto ai valori medi di mercato e tali da consentire al locatore un vantaggio che diviene ingiusto perché conseguente alla prevaricazione dello straniero e all’approfittamento della sua condizione (Cass. pen. 13 maggio 2013, n. 20475).
Tra i soggetti attivi del reato va ricompreso anche l’eventuale mediatore che ha agevolato la conclusione del contratto, con l’ovvio scopo di trarre un esagerato profitto da una operazione che, se conclusa con un normale conduttore, gliene avrebbe procurato molto meno.
È il mediatore che per primo ha il compito di assicurarsi circa la regolarità della permanenza in Italia dello straniero che si offre di condurre in locazione il bene. Se non lo fa, anch’egli concorre nella commissione del reato e resta dunque soggetto alla prevista sanzione.
La legalità della presenza in Italia del conduttore va naturalmente accertata al momento della stipula del contratto, non potendosi pretendere dal locatore un continuo controllo dell’esistenza di tale requisito nel corso della durata del contratto: così ragionando si finirebbe per attribuirgli, infatti, un ruolo di supervisore del flusso dell’immigrazione sul nostro territorio, ruolo che ovviamente non gli compete. La perdita del titolo di soggiorno nel corso della locazione non comporta quindi alcuna conseguenza per il locatore sotto il profilo penale e né influisce sulle sorti del contratto.
Può dirsi dunque che il profitto della locazione deve considerarsi ingiusto quando il canone è eccessivo rispetto all’immobile locato e ai prezzi di mercato, non in linea cioè con quelli usuali per immobili simili nella zona in cui si trova quello locato, anche rispetto alle sue condizioni manutentive ed alle sue oggettive caratteristiche. Un canone quindi che non sarebbe accettato da qualsiasi conduttore in condizioni regolari: da qui l’approfittarsi del locatore nei confronti del cittadino extracomunitario con imposizione di condizioni contrattuali a lui palesemente favorevoli.
Spetta poi al giudice valutare l’esorbitanza della richiesta, senza peraltro sottovalutare i rischi che comunque si assume il locatore, dal mancato pagamento del canone al danneggiamento del bene locato e, soprattutto, ai lunghi tempi del giudizio per ottenere la liberazione dei locali in caso di inadempimento del conduttore.
Resta in ogni caso in capo al locatore, indipendentemente dalle condizioni imposte e dalla regolarità o meno dello straniero a cui è locato l’immobile, di darne comunicazione entro 48 ore alla Autorità di Pubblica Sicurezza, così come previsto dall’art. 7 del T.U. sull’immigrazione. Detta comunicazione resta comunque valida e necessaria anche nel caso in cui il contratto sia sottoposto a registrazione presso la competente Agenzia delle entrate, in forza dell’espressa previsione contenuta nel comma 4 dell’art. 2 del D.L. 79/2012.
La disciplina dettata per la locazione di immobili non subisce, infatti, certo deroga per il solo fatto della diversa nazionalità del conduttore.
È evidente, infatti, che anche lo straniero regolarmente stabilitosi in Italia ha il diritto di vedersi garantito un rapporto di locazione disciplinato dalla stessa legge che si applica al cittadino italiano, sia ai fini della durata del rapporto e della misura del corrispettivo e sia per il godimento dei beni e dei servizi presenti nell’immobile locato o nell’edificio condominiale in cui questo è situato. Uguali sono anche i doveri che gli sono imposti, primo tra tutti quello di corrispondere regolarmente i canoni di locazione e di usare il bene locato con la dovuta diligenza, così da poterlo restituire al termine della locazione nello stesso stato manutentivo in cui gli è stato consegnato, fatto salvo il deperimento conseguente al normale uso. Parimenti dicasi per l’obbligo di rispettare il regolamento di condominio, con particolare riferimento non solo all’uso dei beni comuni, ma anche all’osservanza dei fondamentali principi di buon vicinato. Non è raro, infatti, l’ascoltare reiterate lamentele di condomini per le immissioni di odori provenienti dalla cucina dell’appartamento locato a extracomunitari oppure di rumori causati dall’eccessivo affollamento di persone nell’appartamento stesso.
Sotto tale profilo, è bene ricordare che il locatore è in genere responsabile del comportamento tenuto dal proprio inquilino, talché, nel caso costui sia straniero, ancor più deve adoperarsi per ricordare allo stesso le regole che devono essere rispettate nell’uso sia dell’appartamento che dei beni e dei servizi condominiali.
La locazione a clandestini
La stipula di un contratto di locazione con persone straniere, sia per uso di abitazione sia per lo svolgimento di attività commerciali, richiede particolare attenzione e impone l’osservanza di una serie di norme la cui violazione può comportare spiacevoli conseguenze penali per il locatore.
La presenza di cittadini stranieri per lo più extracomunitari sull’intero territorio nazionale è ormai un dato di fatto dal quale non è possibile prescindere. Il mercato delle locazioni è uno tra i primi a essere interessato dal fenomeno, proprio perché tutte queste persone, una volta raggiunto il nostro Paese, devono necessariamente trovare un alloggio ove stabilmente abitare con la propria famiglia.
La conclusione di contratti con soggetti stranieri è dunque questione di assoluta attualità. Assume dunque particolare importanza il dettato dell’art. 12, comma 5-bis, del D.Lgs. 286/1998 (e successive integrazioni) che prevede la reclusione da sei mesi a tre anni per chiunque dà alloggio o comunque concede in locazione un immobile a uno straniero che sia privo di titolo di soggiorno al momento della stipula del contratto o del suo rinnovo. Quale pena accessoria è prevista pure la confisca del bene locato, che passa dunque in proprietà dello Stato: il ricavato della vendita del bene confiscato, ove disposta, è destinato al potenziamento delle attività di prevenzione e repressione dei reati in tema di immigrazione clandestina. Sotto tale profilo i giudici hanno dimostrato una rigorosa severità proprio per combattere da un lato l’illegittima presenza di stranieri sul territorio italiano e dall’altro il proliferare delle locazioni abusive e sottratte a qualsivoglia controllo.
Ai fini della sussistenza del citato reato occorre che sussista una sproporzione tra la consistenza (e l’ubicazione) dell’alloggio e il canone di locazione preteso, a nulla rilevando il fatto che detto corrispettivo venga in concreto versato (Cass. 19 novembre 2012, n. 45033). Capita invero con preoccupante frequenza il dovere constatare la presenza di piccole unità immobiliari con fatiscenti servizi igienici concessi in locazione a un numero elevato di extracomunitari che, trovandosi in posizione di minore forza contrattuale, accettano di occupare verso un canone elevatissimo rispetto alle prestazioni offerte dall’immobile.
Non sempre il locare a persona straniera priva di permesso di soggiorno integra gli estremi del citato reato, ferma in ogni caso la configurabilità di altre ipotesi delittuose. È comunque buona norma che il locatore si accerti preventivamente del possesso da parte del futuro inquilino di tutta la documentazione che gli consenta la regolare permanenza nel territorio italiano.
Il reato in questione presuppone, infatti, anche la consapevolezza da parte del locatore di trarre un ingiusto profitto da tale locazione, la sua specifica conoscenza cioè del fatto che quanto versatogli a titolo di canone è di gran lunga superiore a quello che potrebbe essere offerto in condizioni di normale locazione secondo le regole di mercato. È richiesto dunque un dolo specifico, consistente nel volere approfittare della situazione di illegalità in cui versa il conduttore (App. Milano 4 maggio 2011, n. 1683).
Affinché si configuri il reato occorre pertanto che il locatore tragga dalla locazione un ingiusto profitto (Cass. pen. 18 giugno 2013, n. 26457), consistente, nella pratica, nel frutto di una imposizione di condizioni onerose non eque tra i contraenti o comunque non in linea rispetto ai valori medi di mercato e tali da consentire al locatore un vantaggio che diviene ingiusto perché conseguente alla prevaricazione dello straniero e all’approfittamento della sua condizione (Cass. pen. 13 maggio 2013, n. 20475).
Tra i soggetti attivi del reato va ricompreso anche l’eventuale mediatore che ha agevolato la conclusione del contratto, con l’ovvio scopo di trarre un esagerato profitto da una operazione che, se conclusa con un normale conduttore, gliene avrebbe procurato molto meno.
È il mediatore che per primo ha il compito di assicurarsi circa la regolarità della permanenza in Italia dello straniero che si offre di condurre in locazione il bene. Se non lo fa, anch’egli concorre nella commissione del reato e resta dunque soggetto alla prevista sanzione.
La legalità della presenza in Italia del conduttore va naturalmente accertata al momento della stipula del contratto, non potendosi pretendere dal locatore un continuo controllo dell’esistenza di tale requisito nel corso della durata del contratto: così ragionando si finirebbe per attribuirgli, infatti, un ruolo di supervisore del flusso dell’immigrazione sul nostro territorio, ruolo che ovviamente non gli compete. La perdita del titolo di soggiorno nel corso della locazione non comporta quindi alcuna conseguenza per il locatore sotto il profilo penale e né influisce sulle sorti del contratto.
Può dirsi dunque che il profitto della locazione deve considerarsi ingiusto quando il canone è eccessivo rispetto all’immobile locato e ai prezzi di mercato, non in linea cioè con quelli usuali per immobili simili nella zona in cui si trova quello locato, anche rispetto alle sue condizioni manutentive ed alle sue oggettive caratteristiche. Un canone quindi che non sarebbe accettato da qualsiasi conduttore in condizioni regolari: da qui l’approfittarsi del locatore nei confronti del cittadino extracomunitario con imposizione di condizioni contrattuali a lui palesemente favorevoli.
Spetta poi al giudice valutare l’esorbitanza della richiesta, senza peraltro sottovalutare i rischi che comunque si assume il locatore, dal mancato pagamento del canone al danneggiamento del bene locato e, soprattutto, ai lunghi tempi del giudizio per ottenere la liberazione dei locali in caso di inadempimento del conduttore.
Resta in ogni caso in capo al locatore, indipendentemente dalle condizioni imposte e dalla regolarità o meno dello straniero a cui è locato l’immobile, di darne comunicazione entro 48 ore alla Autorità di Pubblica Sicurezza, così come previsto dall’art. 7 del T.U. sull’immigrazione. Detta comunicazione resta comunque valida e necessaria anche nel caso in cui il contratto sia sottoposto a registrazione presso la competente Agenzia delle entrate, in forza dell’espressa previsione contenuta nel comma 4 dell’art. 2 del D.L. 79/2012.
La disciplina dettata per la locazione di immobili non subisce, infatti, certo deroga per il solo fatto della diversa nazionalità del conduttore.
È evidente, infatti, che anche lo straniero regolarmente stabilitosi in Italia ha il diritto di vedersi garantito un rapporto di locazione disciplinato dalla stessa legge che si applica al cittadino italiano, sia ai fini della durata del rapporto e della misura del corrispettivo e sia per il godimento dei beni e dei servizi presenti nell’immobile locato o nell’edificio condominiale in cui questo è situato. Uguali sono anche i doveri che gli sono imposti, primo tra tutti quello di corrispondere regolarmente i canoni di locazione e di usare il bene locato con la dovuta diligenza, così da poterlo restituire al termine della locazione nello stesso stato manutentivo in cui gli è stato consegnato, fatto salvo il deperimento conseguente al normale uso. Parimenti dicasi per l’obbligo di rispettare il regolamento di condominio, con particolare riferimento non solo all’uso dei beni comuni, ma anche all’osservanza dei fondamentali principi di buon vicinato. Non è raro, infatti, l’ascoltare reiterate lamentele di condomini per le immissioni di odori provenienti dalla cucina dell’appartamento locato a extracomunitari oppure di rumori causati dall’eccessivo affollamento di persone nell’appartamento stesso.
Sotto tale profilo, è bene ricordare che il locatore è in genere responsabile del comportamento tenuto dal proprio inquilino, talché, nel caso costui sia straniero, ancor più deve adoperarsi per ricordare allo stesso le regole che devono essere rispettate nell’uso sia dell’appartamento che dei beni e dei servizi condominiali.
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