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  1. maurobors

    maurobors Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, sono proprietario di un appartamento e sto per cederlo in locazione ad una Società, che lo vuole destinare ad un suo dipendente in trasferta dall'estero. Vorrei però assolutamente usufruire della cedolare secca: è possibile ? Che tipo di contratto dovrei stipulare (uso foresteria, uso transitorio, un normale 3+2) ? Se può essere utile, preciso che l'ammontare del canone che abbiamo concordato rientrerebbe nei limiti del "Canone agevolato" per il Comune di Roma, dove si trova l'appartamento.
    Inoltre la Società mi chiede, per sua comodità, di intestarmi tutte le utenze, applicando al canone i relativi importi: è ok per me o ci sono profili di rischio ?
    Grazie mille
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Come chiarito dalla circolare n°26/E del 1° giugno 2011 dell'Agenzia delle Entrate, esulano dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori o dipendenti.

    Le strade più praticabili:

    1. Una locazione transitoria dalla durata breve (min. un mese - max diciotto mesi) con contratto intestato a persona fisica e rimborso spese da parte della società. La misura del canone è affidata alla contrattazione collettiva. Necessita di specifica, in apposita clausola, delle esigenze transitorie del conduttore con riscontro documentale da allegare al contratto.

    2. Una locazione per "uso foresteria" con contratto intestato a società. E' il supporto più frequentemente utilizzato da società commerciali per alloggiare temporaneamente, "in rotazione", propri dipendenti o collaboratori. Tale contratto trova la propria regolamentazione nel codice civile, senza che per esso possa invocarsi l'applicazione della legislazione vincolistica (ad es. legge 431/1998).
     
    A ChiaraB di Solo Affitti piace questo elemento.
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    E dopo aver scelto con attenzione la forma contrattuale che va adattata al singolo caso e redatta quindi ad hoc suggerisco di far intestare tutte le utenze alla società che ne sarà quindi responsabile verso i fornitori, l'esperienza insegna che il conduttore che non salda il canone lascia anche questi insoluti che se intestati al locatore devono essere saldati da costui salvo rivalsa successiva.
    Avv. Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
     
    A Limpida e maryber piace questo messaggio.
  4. maurobors

    maurobors Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti, molto chiaro.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Concordo, non può essere altrimenti, per quanto riguarda la cedolare secca, inapplicabile se il conduttore è una società.

    Circa invece l'intestazione delle utenze, sarei più flessibile: dipende da che tipo di garanzie offre la società: possono essere la classica cauzione o la fideiussione. Per entrambe scriverei sul contratto che ci si può rivalere sulle garanzie anche per qquanto riguarda gli oneri accessori. Inoltre pattuirei che per queste il locatore possa richieder in qualunque momento il subentro del conduttore, ed in caso di diniego si riserva di disdire le stesse. In fondo il locatore può avere il polso dela situazione: e tutto dipende da chi si fa carico effettivo del pagamento: il conduttore o il subentrante dipendente?

    Mantenere le utenze a carico del locatore, ovviamente non ha ragion d'essere se non che anche a questo possa star bene: ad esempio, se la locazione è temporanea, potrà conservare gli allacciamenti elettrici anche dopo la disdetta, e la cosa può tornare comoda per permettere di far visionare l'appartamento a nuovi aspiranti anche in ore serali, o fare lavori, pulizie ecc.

    Se questo non interessa, allora è certamente bene che il conduttore si faccia carico in prima persona di tutte le utenze e imposte: non dimenticando anche la TARSU, che effettivamente per i tempi dellaburocrazia si attiva con un bimestre di ritardo, ma si estingue con altrettando ritardo aa seguito di disdette.
     
  6. maurobors

    maurobors Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Utili anche queste indicazioni, grazie
     
  7. Nicoletta Pini

    Nicoletta Pini Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Sono confusa. Avevo letto che la cedolare secca non si poteva applicare nel caso di contratto uso foresteria ad una società. Quindi pensavo di stipulare un contratto 4+4. Ora invece leggo tutto il contrario. Allora quale contratto è meglio stipulare quando il Conduttore è una società di capitali che intenda adibire l'immobile all'uso di suoii dipendenti e il Locatore persona fisica?
    Inoltre: quale deve essere l'intestazione esatta per il Conduttore?
    Grazie dell'aiuto,
    Nicoletta
     
  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ciao Nicoletta! ;) Dimmi se ti garba :)

    La circolare n°26/E ha precisato che locatore e locatario non devono essere titolari di partita IVA, perciò solo persone fisiche (soggetti IRPEF).

    La cedolare viene ritenuta inapplicabile alla locazione ad uso foresteria.

    I contratti per i quali si può scegliere la cedolare: liberi 4+4, concordati 3+2 o a studenti universitari, turistici o transitori anche di durata inferiore ai 30 giorni. :)

    In codesto caso:

    Locazione per uso foresteria

    Conduttore: società di capitali nella persona del proprio legale rappresentante.
    Durata: il soggiorno deve essere temporaneo, con conseguente esclusione di ogni idea di abitazione stabile e primaria.
    Canone: libero
    Cedolare: no


    Locazione transitoria

    Conduttore: società di capitali
    Motivazione: Esigenze lavorative di propri dipendenti, da provarsi con documentazione da allegare al contratto.
    Durata: max 18 mesi, non rinnovabile alla scadenza (ma niente vieta di fare un nuovo contratto).
    Canone: libero, ma solamente fuori dalle zone metropolitane ad alta tensione abitativa: in queste ultime il canone è calmierato (fino al 20% superiore al canone "concordato").
    Cedolare:
     
  9. Nicoletta Pini

    Nicoletta Pini Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Non mi garba tanto perchè il contratto non può essere calmierato e nemeno di breve durata.

    Mi risulta però che si possa fare un 4+4 dal momento che il locatore è persona fisica e quindi è lui a godere della cedolare secca. O no?
     
  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
  11. Nicoletta Pini

    Nicoletta Pini Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Conosco gli accordi territoriali. In questo caso non si può applicare il contratto concordato che sia transitorio o 3+2.

    Io continuo a ripetere che mi risulta si possa fare un 4+4 dove il locatore è persona fisica e il conduttore è società di capitali. Non sei d'accordo?
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Potresti spiegarmi, Nicoletta, le ragioni per cui non è possibile stipulare un contratto per uso foresteria o transitorio tra locatore (persona fisica) e conduttore (società)? :domanda:
     
  13. Nicoletta Pini

    Nicoletta Pini Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Uso foresteria non è possibile perchè il locatore vuole aderire alla cedolare secca.
    Transitorio non è possibile perchè il canone chiesto supera il canone che si dovrebbe applicare secondo gli accordi territoriali.
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Indipendentemente dal tipo di contratto, se il conduttore è una società, NON è ammessa la cedolare secca, anche se desse l'alloggio ad un dipendente.

    Il contratto 4+4 è quello standard.
    Se poi la richiesta del conduttore è per un periodo transitorio, inferiore a 18 mesi , puoi optare per il contratto transitorio.
    C'è anche l'alternativa "per uso foresteria", (applicabile solo alle società), regolamentato solo dal codice civile: qualcuno oggi diffida di questo tipo di contratto, proprio perchè non regolamentato.

    Qualunque si a la tipologia contrattuale, non è ammessa la cedolare secca: per poterne usufruire entrambi i contraenti debbono essere persone fisiche.
     
  15. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Basty ha perfettamente ragione, Nicoletta! :applauso: Nella fretta, mi è sfuggito il fatto che la locazione transitoria, in questo caso, per godere della cedolare, può essere intestata solo a persona fisica, non già a società! :disappunto: Perciò, al #8, Locazione transitoria: Cedolare: no.
    Scusate, è il Natale...:risata:
     
  16. Nicoletta Pini

    Nicoletta Pini Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Grazie a tutti! Nel frattempo ho anche parlato con un avvocato specializzato in affari immobiliari il quale mi ha assicurato che l'importante è che il Locatore sia persona fisica per poter aderire alla cedolare secca. Il conduttore può anche essere società, nel contratto 4+4.

    E' un casino perchè c'è già una proposta di locazione firmata e il Locatore VUOLE fare la cedolare secca. Ora come faccio a dirgli che non si può?
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    sicuro sicuro?

    (circolare 26/e ADE) ......Tenuto conto che la norma consente l’applicazione della cedolare secca
    solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle
    effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, occorre
    porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all’attività
    esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato.

    Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti
    di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di
    impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo
    dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
    Sono altresì esclusi dall’applicazione della norma in commento anche i
    contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso
    ufficio o promiscuo.

    Il locatore può, invece, esercitare l’opzione per il regime della cedolare
    secca in relazione ai contratti di locazione conclusi con soggetti che non
    agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. Sono quindi compresi
    anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché
    risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo
    in conformità alle proprie finalità. In tal caso, infatti, è soddisfatto il requisito
    della destinazione dell’immobile all’uso abitativo previsto dalla norma.
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... cambia avvocato ... non ha nemmeno imparato a leggere!

    Non è ammessa la cedolare se il conduttore è una società: è anche commentato sul sito della AdE.!!!!
     
  19. Nicoletta Pini

    Nicoletta Pini Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Grazie a tutti e Buon Natale!
     

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