Locazione immobile e spese terrazzo

[Sonico777]

Salve a tutti, avrei un quesito da porre.
Ho da poco affittato un immobile. Il conduttore ha preso visione dello stesso e ha firmato di buon grado. Il terrazzo dell'immobile non è abitabile ma funge da mera copertura allo stesso. Per questo motivo non è dotato di ringhiera. Ora lui mi ha chiesto se, magari verso l'estate prossima, posso mettere una ringhiera per renderlo abitabile. Io non ho intenzione di sopportare una simile spesa tanto più che a me non sembra dovuta in quanto il conduttore ha preso visione della struttra della casa e della sua funzionalità. Io ho consegnato una casa con un terrazzo non abitabile e lui ha sottoscritto il contratto dichiarando di aver preso visione dell'intero immobile e della sua condizione. Credo che se lo stesso volesse utilizzare il terrazzo per fare le sue cene estive debba provvedere a sue spese. Non credo che questa sia una spesa dovuta dal locatore.
Mi sbaglio?
Grazie mille per le risposte.

 

[H&F]

Senz'altro concordo con te che tu non abbia alcun obbligo a mettere la ringhiera. Mi domando se sia lecto metterla. E' un lastrico solare, appartenente a chi ? Ed urbanisticamente parlando potrebbero esserci limitazioni ed innalzamento di rendita catatstale.

 

[Sonico777]

Grazie per la risposta. La casa è indipendente, non si tratta di condominio quindi il lastrico solare appartiene esclusivamente allo stesso immobile. Quanto al problema dell'innalzamento non ci avevo pensato ed è un problema da non trascurare infatti. Grazie ancora!

 

[m.barelli]

Per comprendere meglio la situazione mi sembra opportuno siano chiariti i seguenti punti

-il terrazzo non è praticabile perché senza parapetto, ma come si accede a questo terrazzo? Esso cioè è a livello del pavimento di una parte del tuo immobile e si accede con una porta finestra oppure questa dovrebbe essere eventualmente realizzata per accedervi? Oppure è sopra il soffitto dell’ultimo piano del tuo immobile e si accede tramite una scala interna esistente ed un torrino in sommità con una porta oppure la scala per salirvi dovrebbe eventualmente essere fatta ex novo? A che altezza è questo terrazzo? Per installarvi un parapetto eventualmente comporterebbe la necessità di una impalcatura corrente per tutto il perimetro con relative spese?
-Anche se sembra più che tu voglia opporti a priori piuttosto che migliorare il tuo immobile ed accontentare il Locatore, per valutare meglio anche questa alternativa chiarisci con l’occasione se il tuo contratto è a canone concordato tipo 3 + 2, o a libero mercato tipo 4 + 4 od altro e se usufruisce del regime della cedolare secca.
Se nel contratto come immagino non vi sia un cenno esplicito alla non praticabilità del terrazzo, nella descrizione dell’immobile locato immagino anche che esso non sia compreso.

Un saluto

 

[Sonico777]

Il contratto è un 4+4. Nel contratto vi è la specifica delle condizioni dell'immobile e dell'abitabilità del terrazzo. Al terrazzo vi si accede mediante una porta di un solaio che è sopraelevato al terrazzo. Quindi credo che problemi di innalzamento alla fine non vi siano. La spesa per l'installazione di una ringhiera è intorno ai 1.500 euro. Non mi oppongo a priori ma onestamente al momento è una spesa rilevante per un immobile che viene consegnato in un certo modo e che il conduttore ha potuto apprezzare così com'è. Sono aperto ad eventuali accordi futuri ma non nell'immediato.

 

[Sonico777]

Non vi è cedolare secca

 

[m.barelli]

Il terrazzo mediante dei gradini ed una porta è accessibile dai locali che sono disposti sul solaio più alto di cui hai accennato, che non so se siano i locali principali dell’immobile oppure a loro volta degli spazi accessori non frequentati abitualmente.
Comunque i tuoi interlocutori potrebbero non essere degli sprovveduti e considerare la mancanza di un parapetto su un terrazzo accessibile un rischio che, in teoria, in qualche modo debba essere o evitato (mettendo il parapetto o bloccando materialmente l’accesso) o gestito (con attribuzioni di responsabilità da qualche parte esplicitate).
In pratica però anche se in qualche modo avete gestito l’argomento in sede di contratto ed ammesso pure che sia stato fatto bene (cosa non scontata), possono esserci due possibilità
-se non ci sono imprevisti spiacevoli, comunque i tuoi interlocutori potrebbero non ignorare l’articolo del c.c. che per comodità di lettura qui di seguito riporto

Art. 1580
Cose pericolose per la salute.
Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

-se dovesse succedere qualche imprevisto spiacevole per esempio per mancata sorveglianza di minori, non so come te la caveresti proprio perché si presuppone in ogni ambito che il Locatore fornisca l’immobile in regola e nel tuo caso per giunta anche perché c’è stata una richiesta in tal senso del Conduttore.

D’altra parte il contratto libero 4 + 4 senza cedolare secca è quello che ti da più margine di manovra di trattativa (partecipazione alle spese od aumento di canone con una variazione contrattuale), sempre che il Conduttore rispetti l’impostazione inizialmente accettata e non si trinceri sugli argomenti sopra accennati. Potete inoltre usufruire della detrazione fiscale del 50% per manutenzione straordinaria sulla base di una CILA comunicazione di inizio lavori asseverata e di una notifica preliminare.

Mi andrei a vedere anche come questo argomento, a prescindere dalla cedolare secca, è stato trattato nella seguente precedente discussione

http://www.immobilio.it/threads/cedolare-e-aggiornamento-canone-da-lavori-straordinari.21302/#post-225137

Un saluto

 

[H&F]

Il contratto è un 4+4. Nel contratto vi è la specifica delle condizioni dell'immobile e dell'abitabilità del terrazzo. Al terrazzo vi si accede mediante una porta di un solaio che è sopraelevato al terrazzo. Quindi credo che problemi di innalzamento alla fine non vi siano. La spesa per l'installazione di una ringhiera è intorno ai 1.500 euro. Non mi oppongo a priori ma onestamente al momento è una spesa rilevante per un immobile che viene consegnato in un certo modo e che il conduttore ha potuto apprezzare così com'è. Sono aperto ad eventuali accordi futuri ma non nell'immediato.

Se vi è l'abitabilità del terrazzo, concordo con m.barelli che la situazione è delicata : il pericolo c'è. Difficicle che rescinda, dovrebbe cambiare casa.

Ma al catasto è terrazzo o lastrico solare ?