LOCAZIONI a Rogito cioè con patto di futura vendita.

Desidererei conoscere le caratteristiche, leggi, imposte dei contratti di locazioni immobiliari " a rogito ", cioè con patto di futura vendita, quali sono le condizioni, gli sgravi dei canoni pagati, ecc., grazie per possibili lumi, Gus.

 

Tradurre regole e limiti di questa complessa fattispecie negoziale in prassi codificata non è operazione agevole: per chi si cimenta con un contratto di siffatta natura (esistono invero altre soluzioni preparatorie alla compravendita), il ricorso ad un professionista esperto della materia ovvero ad un bravo notaio, al fine di familiarizzarsi con tale formula contrattuale ed evitare sgradevoli sorprese, appare opportuno, tanto più che sarebbe bene che il contratto venisse stipulato con atto notarile e trascritto nei Registri immobiliari, se non altro per consentire al conduttore promissario acquirente di tutelarsi contro possibili pregiudizi scaturenti da iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile che possano danneggiarlo. Inoltre, in caso di fallimento del locatore, se il preliminare è trascritto, il curatore non può sciogliere il contratto, quando si tratta di abitazione principale dell’acquirente.

Con il contratto di locazione con patto di futura vendita (“la futura vendita” è, già sul piano lessicale, la negazione della necessità immediata di trasferimento del bene), il locatore (promissario venditore) e il conduttore (promissario acquirente) convengono che la locazione si “trasformi” poi in una compravendita, il cui prezzo (fissato all’inizio del rapporto) è rappresentato – in tutto o in parte – dai canoni mensili versati: questi vengono quindi da subito considerati come acconti sul corrispettivo pattuito per la vendita.

In genere si procede alla stipula di un contratto di locazione (sottoposto all’inderogabile regime vincolistico, in cui ad esempio viene posto divieto di sublocare o concedere in comodato l’immobile, è stabilita una penale in caso di ritardo nel rilascio ecc.) e contestualmente ad un contratto preliminare di compravendita, che può essere unilaterale (il locatore è obbligato, mentre il conduttore ha una facoltà di acquisto) o bilaterale (vincola entrambe le parti alla vendita).

Chi vende non perde la proprietà della casa sino a quando il prezzo non sarà interamente versato e, al contempo, ha maggiore certezza che il conduttore promissario acquirente, proprio in vista dell’acquisto del bene locato, continuerà a versare il canone, come se fosse la rata di un mutuo.

Ai fini dell’inquadramento giuridico della vicenda, il meccanismo del negozio, avente natura atipica, vedrebbe la fusione delle cause di due contratti tipici, la vendita e la locazione (Cass. n°3587/1992). Una parte della dottrina ritiene che il contratto di locazione con patto di futura vendita sia, in realtà, una duplicità di contratti distinti. Alla medesima conclusione perviene, peraltro, anche l’Amministrazione finanziaria (circolare n°28/E del 21 giugno 2011, par. 1.5); altre posizioni dottrinali classificano il contratto come una vendita con riserva di proprietà, altre ancora come una locazione simulata.

In ogni caso, sia ai fini IVA, sia ai fini delle imposte dirette, la cessione si considera comunque effettuata al momento della stipula della locazione (vedi art. 2, DPR n°633/1972 e art. 109 del TUIR; risoluzione n°338/E/2008, pagg. 5-8 e Consiglio Nazionale del Notariato, studio n°490/2013/T, pag. 3) e non in quella di successiva formazione dell’atto di trasferimento.

In particolare la circolare del 2011 puntualizza che “Tale operazione, ai sensi dell’art. 2, co. 2, n. 2, del DPR n°633/1972, costituisce una cessione di beni che, avendo ad oggetto un immobile, si considera effettuata, secondo le previsioni di cui all’art. 6, co. 1, del DPR n°633/1972 al momento della stipulazione, sebbene gli effetti traslativi si producano posteriormente.

Al riguardo la prassi dell’Amministrazione finanziaria è chiara nell’individuare il momento impositivo ai fini IVA nella data di stipula della locazione e non in quella della successiva formazione dell’atto di trasferimento (cfr. risoluzione n. 250873/1983, e risoluzione n. 338/E/2008,). L’imposta si applica sull’intero prezzo pattuito tra le parti per la futura vendita, mentre il pagamento dei canoni, considerati componenti del prezzo della cessione, è escluso dall’imposta”.

Quanto ai profili patologici del rapporto, possibili problemi possono sorgere in caso di inadempimento rispetto all’obbligo di acquisto: l’interpretazione del contratto e delle clausole ivi inserite diventa allora rilevante. Sposando la tesi che vede codesto accordo negoziale atipico come un duplice rapporto (combinazione di locazione e di successiva compravendita), la conseguenza dell’inadempimento sarebbe la risoluzione dell’impegno alla futura compravendita, lasciando in essere il contratto di locazione, quanto meno per il periodo intercorso: se entro il triennio (durata dell’effetto protettivo della trascrizione) non si dà seguito al preliminare con un contratto esecutivo di vendita, gli effetti declinano, si prosegue con una normale locazione e si perde il “premio” sui canoni versati.

 

Al di là di quanto potrà leggere sul forum e sul web che le servirà solo per un primo approccio generale, quando si deve valutare la possibilità del rent to buy occorre giovarsi dell'assistenza di un professionista che valuti i molteplici aspetti di questa forma contrattuale complessa, quindi la gestione contrattuale legale in primis, l'aspetto tributario ed urbanistico dell'immobile cui lei è interessato.