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  1. jean65it

    jean65it Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono il nudo proprietario di un appartamento in un condominio. Vorrei sapere se le spese di lucidatura del pavimento di marmo dell'androne del palazzo, spettano a me o all'usufruttuaria. Grazie
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Lucidatura straordinaria o semplice pulizia con la cera?
     
  3. jean65it

    jean65it Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Lucidatura con macchinari...2.500 euro di preventivo
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi una spesa straordinaria.
    Di solito la straordinaria spetta al nudo proprietario in quanto valorizza il bene.
     
  5. jean65it

    jean65it Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Anche l'amministratore dice che spettano a me, eppure leggendo l'articolo 1005 del codice civile avrei detto di no...
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Una lucidatura con macchinari non è una spolverata, ma un rinnovo della pietra.
    In pratica è come se stessero sostituendo il vecchio marmo dell'androne.
    Non è una ordinaria manutenzione (stuccatura o similare) è un rinnovamento di carattere straordinario.
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Permettimi Antonello di replicare: forse nella prassi va a finire come tu dici; ma la valutazione rimane soggettiva.

    E' vero che la piombatura dei marmi non si effettua tutti i giorni, ma è anche vero che è richiesta a seguito di uso prolungato e consumo fisiologico, non per sfizio.
    Ora se l'usufruttuario vive in quel condominio da 20 anni, mi permetterai che qualche incidenza l'ha avuta anche lui.
    Diverso se è subentrato da poco.

    Credo non si debba attribuire al termine straordinario, un connotato temporale: meglio sarebbe parlare di manutenzione ordinaria o straordinaria riguardo al merito.

    Rifare la pavimentazione sostituendo il materiale è manutenzione straordinaria
    Rimolare i marmi esistenti lo considererei ordinaria manutenzione (magari da spesare o accantonare in più anni, ma sempre ordinaria resta): anche la spesa non è paragonabile alla sostituzione delle pietre.

    Purtroppo le modifiche in corso del codice civile riguardo al condominio sono dettate da lobby varie con fini abbastanza avulsi dalla realtà quotidiana; l'oggetto del contendere spiccio è invece proprio sui temi qui accennati, che rimangono lasciati al buonsenso dei convenuti.
     
    A antonello e bravehearth piace questo messaggio.
  8. jean65it

    jean65it Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio per l'attenzione e le risposte....con la speranza che l'amministratore accolga la tesi della manutenzione ordinaria, ma dubito che ciò avvenga.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Tanto per non smentirmi e continuare a fare il bastian contrario, avrei anche una seconda osservazione.

    In linea generale l'amministratore non dovrebbe essere chiamato a dirimere casi controversi nei rapporti interni fra nudo proprietario ed usufruttuario, così come non dovrebbe essere determinante nell'attribuzione di alcune spese tra proprietario e conduttore.

    Al di là di alcune situazioni manifestamente contemplate dal c.c., non dovrebbe mai prendere una posizione vincolante, per la semplice ragione che normalmente l'amministratore non conosce affatto tutti i termini del contratto di locazione, come potrebbe non essere a conoscenza di pattuizioni particolari annesse all'atto di cessione della nuda proprietà.

    In alcuni casi ritengo si sfiori un abuso. Faccio un esempio: viene sostituito un gruppo meccanico del fermaporta di piano dell'ascensore; poichè il costo non era banale, l'amministratore lo classifica manutenzione straordinaria e attribuisce la spesa alla proprietà: dovrebbe per coerenza usare la tabella millesimi straordinaria, invece usa quella ordinaria.....
     

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