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  1. fabrizio64x

    fabrizio64x Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    la ns. Comunità ha ricevuto una visita dell'ispettorato del lavoro e hanno inflitto una multa perchè l'impianto elettrico, dove venivano riposti gli attrezzi del giardiniere, non è a norma.
    La mia domanda è:

    Ma l'amministratore non deve controllare e far rispettare tutte le normative vigenti sia sulla sicurezzza che sulla amministrazione del condominio e/o comunità ?
    L'amministratore può essere chiamato in causa per il pgamento della multa ?

    Grazie a tutti

    Fab.
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    La sanzione sicuramente è stata comminata per mancanza del requisito previsto dal DM 37/08, ovvero per la mancanza della certificazione di regolarità esecutiva, redatta dall'impiantista. Sicuramente l'impianto elettrico avrà carenze tali da non rendere sicuro l'ambiente...
    Per la tua domanda, Si, l'amministratore deve far controllare tutto ciò che riguardano le parti comuni, ma in determinate situazioni deve farle approvare dall'assemblea condominiale ... ora, tale problema è stato portato all'ODG di qualche riunione??? Se SI, allora risponde il condominio per mancata approvazione, se NO, allora richiedete motivazioni...;)
     
  3. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    A questa interessante conversazione volevo aggiungere, riguardo le responsabilità, i seguenti elementi:

    In generale, a seguito di apposito incarico accettato, l’Amministratore è il mandatario da parte dei Condomini alla amministrazione delle proprietà comuni, la quale si divide in due parti la gestione ordinaria e quella straordinaria. Mentre per la gestione ordinaria è pacifico che essa spetta tutta all’Amministratore, la gestione straordinaria a sua volta, per quello che qui ci interessa, può essere divisa in due parti: l’adeguamento a norma e tutte le altre trasformazioni (funzionali, maggior decoro, risparmio energetico, aggiornamenti tecnologici, investimenti ecc.).

    Mentre le anzidette altre trasformazioni rientrano nella iniziativa della assemblea dei Condòmini, per l’adeguamento a norma ritengo che il discorso sia leggermente diverso.

    Infatti in questo ultimo caso l’Amministratore, come responsabile incaricato della gestione delle proprietà comuni, deve svolgere anche l’attività di informarsi ed aggiornarsi sulle normative che vigono su di esse e quindi di informarne i Condomini ed a loro proporre eventuali lavori di adeguamento a norma necessari.

    Il discrimine in definitiva potrebbe essere:

    - se l’Amministratore ha informato i Condòmini sulla necessità di eseguire l’adeguamento dell’impianto elettrico delle parti comuni ed ottenere la relativa dichiarazione di conformità (cosa d’altra parte elementare che hanno fatto tutti i condomìni d’Italia) ed i Condomini non hanno voluto intraprendere questi lavori, allora l’Amministratore sta a posto;

    - se invece l’Amministratore a questo riguardo non ha mai informato né proposto alcunché ai Condòmini allora la responsabilità e colpa sono le sue.

    Fino qui in linea generale, nel vostro caso particolare per la contestazione all’Amministratore delle sue responsabilità dovete andarvi a rintracciare nel regolamento di condominio come e se questo tipo di argomenti è trattato. Se nel Regolamento c’è qualche elemento favorevole per voi al riguardo, la contestazione è materialmente più fondata. Se non ci sono richiami la contestazione, ritengo, sia comunque possibile nei termini teorici dell’incarico a lui affidato.
    Inoltre la multa dovrebbe essere stata notificata all'Amministratore e, se è così, questo potrebbe già dirla lunga sulle responsabilità.

    Un saluto
     
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  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Concordo su tutto: ma questa non la capisco. L'amministratore rappresenta sempre il condominio, senza che ciò implichi responsabilità personali. Comunque resta un dettaglio, forse.
     
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'amministratore rappresenta solo in Condominio, ed è il condominio ad essere responsabile.
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Posso dire che anche questa frase merita qualche precisazione? Vale per il caso specifico qui postato o in generale? Che ne dite di una via di mezzo? ;)
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questo naturalmente in genere con tutte le eccezioni italiane
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La risposta 7 mi pare in netto contrasto con la 2 e 3: sarebbe interessante individuare correttamente le responsabilità dell'amministratore.
     
  9. m.barelli

    m.barelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Rimanendo nell’ambito del quesito posto all’inizio da Fabrizio64x si può meglio precisare che:

    -L’Amministratore è il mandatario da parte dei condomini con un rapporto di tipo privato e contrattuale, quindi vale quello che sta scritto sul regolamento di condominio come riferimento per l’Amministratore su quello che lui deve fare .

    -in assenza di specifiche disposizioni contrattuali nell’anzidetto regolamento che regolino i rapporti fra le parti, subentra il codice civile che con l’art. 1710 dispone che il mandatario/Amministratore deve svolgere il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

    -inoltre l’art.1130 c.c. stabilisce che l’Amministratore deve svolgere gli atti conservativi relativi alle parti comuni

    -sussiste poi una differenza fra la normale diligenza dei Condomini relative alle proprie abitazioni e la normale diligenza di un Amministratore di condominio che ordinariamente può essere anche datore di lavoro in un contesto quindi di rapporti di lavoro dipendente (portieri, pulitori, giardinieri come sembra qui ricorra ecc.)

    -in termini di gestione di lavoro dipendente non può nel 2013 non considerarsi compresa nella normale diligenza di un Amministratore gli adempimenti contro gli infortuni sul lavoro previsti non solo dal D.M. 37/08 (che ha rinnovato la L. 46/90) ma anche dal D.P.R. 547/1955.

    -Non a caso la multa è pervenuta dall’Ispettorato del lavoro, quindi in ambito di lavoro dipendente per il quale dovrebbe essere fuori discussione che, anche prescindendo dai riferimenti sopra accennati, prevalga la competenza dell’Amministratore rispetto a quella dei Condomini, cioè non solo per il luogo (parti comuni) ma anche per l’ambito di competenza (rapporti di lavoro)

    Un saluto
     
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  10. fabrizio64x

    fabrizio64x Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Questo è quello che ho trovato sulle responsabilità dell'amministratore.
    L'amministratore è in carica da circa 16 mesi e non ha mai controllato nulla.


    IMPIANTI ELETTRICI – OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
    Di seguito illustriamo una sintesi delle responsabilità che competono per legge ad un amministratore di condominio ai fini della gestione in sicurezza degli impianti nei locali condominiali. L'amministratore che ha ricevuto il mandato dall'assemblea dei condomini non si può sottrarre dalle responsabilità anche penali, per il mancato adempimento di quanto previsto dalle numerose leggi vigenti, anche nell'ipotesi in cui l'assemblea dei condomini, convocata per eseguire interventi imposti ai fini della sicurezza, rifiuti a maggioranza o all'unanimità di eseguire questi interventi che le norme impongono. In questa trattazione in particolare si vuole offrire una panoramica delle normative vigenti relativamente agli impianti condominiali allo scopo di mettere in luce quali sono gli obblighi a cui il condominio è tenuto. Per completezza, in questo documento sono trattati anche gli obblighi derivanti da due importanti leggi in materia di sicurezza sul lavoro: •Il D.Lgs 626/94 riguardante il miglioramento della sicurezza e della salute dei lavoratori. •Il d.lgs. 494/96 concernente le prescrizioni minime di sicurezza e di salute da attuare nei cantieri temporanei o mobili. •L'IMPIANTO ELETTRICO•L'ASCENSORE •LA CENTRALE TERMICA •L'IMPIANTO IDRICO •L'AUTORIMESSA •GLI OBBLIGHI DERIVANTI DAL D. lgs 626/94 •GLI OBBLIGHI DERIVANTI DAL D. lgs 494/96
    Di seguito illustriamo una sintesi delle responsabilità che competono per legge ad un amministratore di condominio ai fini della gestione in sicurezza degli impianti nei locali condominiali. L'amministratore che ha ricevuto il mandato dall'assemblea dei condomini non si può sottrarre dalle responsabilità anche penali, per il mancato adempimento di quanto previsto dalle numerose leggi vigenti, anche nell'ipotesi in cui l'assemblea dei condomini, convocata per eseguire interventi imposti ai fini della sicurezza, rifiuti a maggioranza o all'unanimità di eseguire questi interventi che le norme impongono. In questa trattazione in particolare si vuole offrire una panoramica delle normative vigenti relativamente agli impianti condominiali allo scopo di mettere in luce quali sono gli obblighi a cui il condominio è tenuto. Per completezza, in questo documento sono trattati anche gli obblighi derivanti da due importanti leggi in materia di sicurezza sul lavoro: •Il D.Lgs 626/94 riguardante il miglioramento della sicurezza e della salute dei lavoratori. •Il d.lgs. 494/96 concernente le prescrizioni minime di sicurezza e di salute da attuare nei cantieri temporanei o mobili. •L'IMPIANTO ELETTRICO•L'ASCENSORE •LA CENTRALE TERMICA •L'IMPIANTO IDRICO •L'AUTORIMESSA •GLI OBBLIGHI DERIVANTI DAL D. lgs 626/94 •GLI OBBLIGHI DERIVANTI DAL D. lgs 494/96
     
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  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vedo con piacere che facendo dei distinguo cominciamo ad avere una idea più condivisa...:)
     
  12. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusate se rientro nella discussione, (senza offesa per nessuno) ma vedo che ci sono molte precisazioni che girano intorno alle stesse frasi iniziali ...ma che in sostanza riprendono quanto da me indicato all'inizio del post ... penso che sia opportuno che le risposte siano tali da dare chiarimenti alla persone che pone il quesito e non il contrario ...
    Scusate un'altra precisazione, per barelli e fabrizio 64, tutte le norme che avete citato (ad esclusione del DM 37) sono state sostituite dal D.Lgs. 81/08 (modificato dal D.Lgs. 106/09); infine tutte le norme sulle responsabilità dell'amministratore condominiale, sono contenute nella L. 122/2012 ...
    Spero che nessuno si risenta, ma come detto, penso che sia corretto dare una risposta senza creare altre confusioni ...:)
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ciao Architetto, è un pò che non ci incontriamo: forse ho provocato anch'io una estensione di risposte, ma proprio perchè alcune postille lasciavano adito ad interpretazioni diametralmente opposte.
    Hai detto bene: le responsabilità dell'Amministratore sono definite. Ma in precisi ambiti e connesse ad altrettante responsabilità condominiali. Lui è tenuto a sollevare il problema: sta all'assemblea prendere poi posizione ed assumersi le proprie responsabilità.
    Sei sicuro della corretta citazione della L. 122/2012? Credo tu intenda quella della cosiddetta riforma del c.c. sul condominio: solo che se cerchi L. 122/2012 su internet viene fuori:
    LEGGE 1 agosto 2012 , n. 122
    Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 6 giugno
    2012, n. 74, recante interventi urgenti in favore delle popolazioni
    colpite dagli eventi sismici
     
  14. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao Bastimento, spero sia tutto ok...:) ... è vero ci sono un po' si è no per problemi di lavoro, non si ha mai tempo libero ... vabbeh ...
    Si hai ragione sul riferimento della riforma del condominio, la legge 18.12.2012 n. 220 ...;), purtroppo erroneamente ho scritto la 122 ...:triste: sorry ...:)
     
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  15. prociotta

    prociotta Membro Ordinario

    Amministratore di Condominio
    Fabrizio ma il condominio ha un giardiniere come dipendente ?

    --------------------------

    se è un dipendente, il documento della valutazione dei rischi non indicava che l'impianto elettrico non era a norma ?
    chi ve lo ha fatto è responsabile
     
  16. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non esiste DVR perchè l'Amministrore Condominiale non è datore di lavoro.
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Giuridicamente forse hai ragione tu ad affermare che l'Amministratore non è datore di lavoro, ma è anche vero che esso opera per conto ed in nome del Condominio, ove questo abbia alle dipendenze un portiere o giardiniere che percepiscono un compenso in qualità di dipendenti del condominio.
    Mi sembra quindi che la domanda di Prociotta rimanga valida.
     
  18. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    inferiore a 5 dip il DVR non esiste ovvero non è obbligatorio, ascolta a voler sempre dare una risposta a volte si sbaglia.
     
  19. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusate, ma penso che ogni tanto ci vuole un po' di chiarimento...
    @Bastimento: l'Amministratore è un Legale Rappresentante del Condominio, ed è per questo che con la riforma del condominio assume sempre più responsabilità, ed è per questo che viene individuato come la figura che rappresenta l'intero complesso delle proprietà ... per quanto riguarda il decreto 81, come nelle forme giuridiche per tali forme prende le responsabilità delle gestioni, mentre i Datori di Lavoro rimangono i condomini (proprietari) e per questo motivo, o meglio per la figura rappresentativa che assume, può anche essere preso per datore di lavoro (e giustamente hai detto bene che non lo è, ma lo son i proprietari o condomini) ...:ok:

    @topcasa: mi spiace sentire certe affermazioni se non si è aggiornati in certe materie, perchè il D.Lgs. 57/2012 ha stabilito che necessita predisporre un DVR standardizzato per tutte le attività che hanno meno di 10 dipendenti, e poi la circolare 31/2013 ha slittato tale scadenza al 30.06.2013. :shock:

    Penso che sia giusto per tutti (e senza offesa per nessuno) che si tengano toni pacati e non criticare se non si è pienamente aggiornati sulle normative vigenti ...;);)
     
    A andrea b e m.barelli piace questo messaggio.
  20. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ascolta non mi venire a dire che un condominio necessita di un DVR e magari di RSPP e che paragoni un condominio ad una attività, spero tu stia scherzando magari gli vuoi dare un RSPP con ATECO 8
     

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