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  1. milom89

    milom89 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti.
    Sto valutando un acquisto di una casa di circa 60 anni, completamente da ristrutturare (impianti, caldana, infissi/serramenti).
    Ora, il prezzo di vendita in questo stato è pari a quanto necessito di mutuo, in quanto per i lavori di ristrutturazione avrei la liquidità.
    La casa non sembra messa male: ovvio, è una casa degli anni 60, vecchio stile e tutto quanto. però le prese della corrente sembrano ok, i contatori sono nuovi, il termostato è nuovo.
    Per il mutuo come comportarsi? Stato avanzamento lavori o compravendita normale finanziando il 100% del valore di acquisto nella speranza che l'immobile valga di piu' in considerazione dei lavori da fare?
    Altra cosa: agibilità e abitabilità, come fare a stabilirla? L'agenzia immobiliare sostiene di avere la documentazione degli impianti dell'epoca, che ovviamente non sottostavano esattamente alle medesime normative ora in vigore.
    Come comportarsi? Problemi eventuali con la banca o col notaio qualora non risulti agibile o abitabile? O basta specificare che l'acquisto è finalizzato alla ristrutturazione per ovviare al problema?
    Grazie saluti.
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao milom89

    Difficile rispondere coerentemente senza conoscere l'entità dell'acquisto che stai portando avanti soprattutto se menzioni la possibilità di farti finanziare l'acquisto con un mutuo al 100%.
    Comunque provo a dirti la mia.
    Difficile oggi trovare un Istituto di Credito che riesca a finanziarti come mutuo riferito all'acquisto il 100% ( se lo fà è perche il mutuatario ha agito con inganno )

    Le banche prendono come riferimento due parametri per erogare al massimo 80% del valore d'acquisto, ovvero prendono come riferimento il valore più basso tra quello di perizia e quello riportato nelle scritture private preliminari.
    Se il perito valuta 100 ma nel preliminare hai il prezzo reale di 90 è proprio 90 che la banca prende come riferimento sul quale erogare 80% e viceversa (salvo qualche eccezione).

    Ovvio che ti converrebbe farti finanziare il più possibile come mutuo per acquisto, la cosa che ti potrebbe aiutare è riuscire ad ottenere una perizia preventiva ma non tutti gli istituti di credito sposano questa causa.
    L'alternativa potrebbe essere il mutuo per acquisto e un delta in più per la ristrutturazione.
    Ovviamente devi essere un soggetto con tutti i requisiti ad hoc per essere finanziabile.

    Per il discorso degli impianti anni 60 dubito che se pur funzionanti possano ritenersi a norma se non rifatti in epoca recente ... comunque hai detto che l'immobile và ristrutturato ...
    L'abitabilità/agibilità è una certificazione che ti deve fornire il venditore prima d'intraprendere qualsiasi negoziazione anche se è ante 67.
     
  3. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dipende: potrebbe averlo messo in vendita senza agibilità/abitabilità. Non è obbligatorio vendere con... ;)
     
  4. milom89

    milom89 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok ma il discorso agibilità e abitabilità influenza su mutuo x acquisto normale o x acquisto e ristrutturazione a sal?

    grazie
     
  5. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Specie in una risrutturazione, il certificato di abitabilità è un orpello, visto che quando tu modificherai tutto dovrai riottenerlo, importante è ceh l'immobile abbia le caratteristiche epr ottenrlo (e lo dice un tecnico, NON un notaro). ;)

    Tra l'altro ricordo che c'è la legge sugli impianti pure, che qualche avvocato ha interpetrato da talebano, e invece segue gli stessi principii: va ben specificato il che e il come.

    Per quanto mi riguarda sono rarissime le banche che fanno problemi sulla abitabilità...se no non si potrebbero vendere immobili da ristrutturare ;)
     
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    vero
    anche se tale mancanza andrebbe specificata ed accettata dalla parte acquirente
    anche se l'immobile riferito alla singola unità dello stabile dopo la vendita deve subire trasformazioni tali da richiedere nuovamente l'agibilità, ciò non toglie che la presenza di tale certificazione precedente è importantissima anche ai fini di una nuova richiesta, semplifica molto anche ai fini della documentazione da presentare.

    Qui da noi a Roma si è sempre stipulato anche se devo dire che ultimamente la gente ha iniziato a prestarci molta attenzione anche i periti di banca la chiedono sempre più spesso.
    Nel viterbese hanno iniziato a pretenderla altrimenti difficilmante erogano e i notai difficilmente stipulano se non opportunamente manlevati da responsabilità specificandolo in atto.
    Quindi sarebbe opportuno per chi deve vendere preoccuparsi sin da subito di tale aspetto per non incagliarsi dopo una volta trovato il probabile acquirente.
    Diciamo che quello che avverto io personalmente che i tempi stanno cambiando, quello che era semplice ieri riferito alle compravendite (oltre la crisi) oggi si è complicato.
    L'unica cosa positiva è che con il decreto del fare si sono introdotte molte semplificazioni anche riferite all'agibilità stessa.

    Poi si sà che l'Italia è una ma ogni Municipio è paese a se.
     
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  8. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Chiedere l'agibilità/abitabilità su alcuni immobili non ha senso, si deve invece asseverare prima se l'immobile può ottenerla, cioè ha i requisiti o le potenzialità.
    I periti delle banche la chiedono quando non vogliono erogare :D
    Come anche da te detto, va però ben specificato contrattualmente.

    La guida del notariato è ottima.
     
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  9. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Puoi impostare, come ha sottolineato @ingelman, un mutuo di acquisto + ristrutturazione, dove la banca ti finanzierà l'80% del costo di acquisto ed una parte della ristrutturazione.
    Con la consapevolezza che i soldini della ristrutturazione li erogheranno probabilmente a fine lavori o durante, in una o più trance, previa ulteriore perizia sull'immobile redatta da un loro incaricato...

    Per far fronte a questo inconveniente sarà comunque possibile concordare con le maestranze il saldo dei conti ad avvenuta erogazione.

    Sulla questione dell'abitabilità/agibilità... "certificato" che, a mio parere, andrebbe abolito. Concordo con chi ha scritto che la banca difficilmente escluderebbe l'erogazione in caso di sua mancanza, tanto più se il mutuo fosse per ristrutturazione. Ma è ugualmente importante definire tra le parti una precisa pattuizione scritta al riguardo ed informare l'istituto di credito...
     
    Ultima modifica: 28 Maggio 2015
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  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    permettimi da dissentire su quest'ultima affermazione ....
    Secondo me è un certificato importante per il semplice motivo che la rilascia il Comune
    Se è il Comune che assevera rilasciandone certificazione è lui il responsabile qualora la documentazione in suo possesso o fornitagli e che avrebbe dovuto controllare e verificare non corisponde a verità.

    Ti dico questo perchè con la storiella delle semplificazioni si stà facendo di tutto per snellire il lavoro dei dipendenti Comunali lasciando ricadere esclusivamente le responsabilità al tecnico asseverante ..
    Mi spieghi per quale motivo dici che andrebbe abolito?
     
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  11. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il comune non garantscenulla. è un mero burocrate nel caso.. pensa alle asseverazioni con silenzio assenzo... è solo burocrazia.
    L'immobile risulta abitabile se c'è l'orpelllo, ma spesso l'orpelo veniva rilasciato senza controlli... o addirittura il comune si scordava di rilasciarlo... una *****a insomma.
    Quindi abolirei di sicuro e renderei l'asseverazione un obbligo dei tecnici al momento della chiusura lavori o al momento della compravendita.

    Infatti molti edifici con certificato di fatto nonsarebbero per nulla abitabili se si applicano le norme di adesso... e questo dimostra l'inutilità di tale certificazione come è intesa oggi... un orpello burocratico senza valore.
     
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  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non mi vorrei sbagliare ma quest'obbligo già esiste.

    la garanzia che intendo io riferita al Comune è quella di verificare la veridicità delle documentazione presentata ... diciamo per farti un esempio riferito alle garanzie dell'acquirente come la rtn presentata dal tecnico di parte venditrice piuttosto che quella redatta dal tecnico dell'acquirente (non puoi negare che ci si potrebbe trovare di fronte a leggere differenze) ;)

    Il tutto ovviamente riferite alle garanzie per chi acquista o quantomeno alla trasparenza e la giusta consapevolezza di quello che stà acquistando.

    Poi concordo sul fatto che in alcuni casi potrebbe sembrare una certificazione inutile come in altri casi inottenibile soprattutto per le abitazioni condonate con particolare riferimento al primo condono che andava in deroga a tutti gli strumenti urbanistici.

    Ps. se dovessero fare un referendum per abolire tale certificazione voterei pro abolizione
    ma visto che nella realtà gli si stà dando sempre più importanza mi piacerebbe idealmente che il Comune si adegui nel dare risposte celeri ed adeguate.

    trovo assurdo che almeno da noi solo per avere copia di un certificato sempre che esista devi fare richiesta e aspettare una risposta che può arrivare dopo 30/60 giorni e forse dopo hai il quadro più chiaro ... forse e intanto noi che ci occupiamo di vendite almeno qui rimaniamo al palo.
    Poi magari in Comuni più piccoli dove gli uffici tecnici funzionano diversamente le cose sono più snelle.
     
    Ultima modifica: 29 Maggio 2015
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  13. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    I comuni non garantiscono nulla, purtroppo, sono meri burocrati.... Al massimo conservano, rilasciano, ma non garantiscono mai nulla, è tutto salvo verifica contraria e diritti di terzi.

    I metodi di rilascio del sopravvalutato foglietto, nel tempo, si sono susseguiti in modalitá ridicole.

    E no, non esiste obbligo di asseverazione di abitabilitá, o di certificazione della possibilitá di ottenerla in sede di compravendita, basta vedere che in molti posti fanno le compravendite facendo fare i controlli ai notai.
     
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  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :shock: questa cosa è la prima volta che la sento .... ma ne sei certo :)

    ;)
    anche se credo qualcosa sta cambiando visto anche il protocollo d’intesa firmato l’11 dicembre 2014 tra il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Maurizio D’Errico, e il presidente del Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL), Maurizio Savoncelli.
    anche se si parla ancora di "facoltativo"
    Perizie tecniche facoltative, redatte dai geometri, da allegare ai trasferimenti immobiliari per dimostrarne la regolarità edilizia.
    vedi qui


    Ora bisognerebbe capire "obligatorietà o meno" chi delle parti dovrà incaricare il tecnico acquirente/venditore ..?. non sforzarti a rispondere tanto già sò la tua risposta
    "sono veggente" :)
     
    Ultima modifica: 29 Maggio 2015
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  15. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Saranno, come da noi, i Notai stessi. ;)

    Da noi se l'acquirente non ha un tecnico che assevera che tutto è a posto, non rogiti. ;)

    Per questo amo lavorare con i Notai e li rispetto, perchè da noi conoscono i loro limiti.
     
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  16. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per la sua ambiguità.
    Per l'ambiguità con la quale la giurisprudenza si è orientata riguardo alla sua mancanza...

    L'ambiguità equivale a pericolosità che può essere legata alla sottovalutazione o alla sopravvalutazione di questo documento...

    L'ambiguità relativa agli adempimenti necessari per richiederlo.
    Che cambiano da comune a comune e spesso sono contraddittori.

    Se ci pensi bene è proprio il rilascio del comune piuttosto che l'asseverazione di un tecnico che aumenta la confusione.

    Per non parlare del silenzio assenso. Anche questo è ambiguo. Perchè le norme ti dicono che deve trascorrere un lasso di tempo ma sistematicamente molti uffici tecnici non lo rispettano e chiedono l'integrazione una volta decorsi i termini.

    Se questa integrazione viene richiesta in ritardo come definisco l'immobile? Agibile per il decorso del silenzio assenso di legge o non agibile per la tardiva richiesta dell'integrazione? Ambiguità!

    Altra grandissima c*****a legata al certificato di agibilità è quella che vorrebbe il rilascio di detto certificato subordinato al completamento delle urbanizzazioni.

    Manca l'altalena e lo scivolo nel parchetto sotto casa? Niente certificato!
    L'Hera ci mette 10 anni per collaudare il depuratore? Niente agibilità!
    Non sono stati rogitati i posti auto pubblici da cedere al comune? Arrangiatevi!

    E così proprietari che dispongono di appartamenti perfettamente realizzati, funzionali, urbanisticamente in regola, magari dopo 8,9 o 10 anni devono vendere "senza agibilità" e rischiare di vedersi sfumare l'affare perché il geometra testa di c***o ha alzato il ditino e ha esclamato all'acquirente: " Ma tu sei pazzo! Comprare senza il certificato!"

    Mi fermo qui.
     
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  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    mi è sfuggito il nome del geometra :D
     
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  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    iN pratica: il legislatore dovrebbe passare nelle agnzie a chiedere come fare certe cose :D ...
    dicamo in molte di queste almeno :D
     
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  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche io sono per l'abolizione dell'abitabilità.

    Oppure per la responsabilità dei Comuni in caso di abitabilità rilasciata in mancanza di conformità o nei casi che ha citato @CheCasa! o in tutti quei casi in cui si fanno delle masturbazioni mentali per cercare di intralciare la possibilità di vendere per i cittadini o quando licenziano progetti con monolocali di 40 mq con mansarde o "taverne" gigantesche e poi le sanzionano....
    E potrei andare avanti ...
     
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  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vero
    CheCasa ha fatto un quandro della situazione esternando tutta la sua rabbia ch'è la stessa che tutti noi addetti alle vendite proviamo in solido con i proprietari cha hanno bisogno di alienare il proprio immobile spesso per necessità e non per speculazione ...

    vendita già resa difficile dal momento di crisi .... con l'ulteriore difficoltà del salto degli ostacoli dovuto alla troppa burocrazia oltre all'inefficenza degli Enti preposti ...

    (anche se CheCasa ha calcato la mano preso dalla rabbia esasperando gli esempi soprattutto quando parla di inutilità delle opere di urbanizzazione in maniera generica
    Secondo me invece le opere di urbanizzazione primarie sono un elemento imprescindibile per l'agibilità e senza le quali nemmeno io acquisterei)

    Il problema è che il Comune su queste cose ci mangia due volte ... la prima per aver approvato certe realizzazioni in chiaro contrasto con le norme urbanistiche con l'avallo e il suggerimento dei tecnici comunali seguono inconsciamente il messaggio che recita
    (sfrutta i volumi tecnici che non cubano e vani accessori poi tanto li puoi organizzare tranquillamente come superfici residenziali e venderli come tali)

    .... per poi sanzionare dopo a discapito di chi le ha in precedenza acquistate ...

    Fortuna che qui da noi questa tendenza avallata dal Comune che ci stà lucrando due volte sta scemando .......

    @Bagudi Concordo pienamente con quanto hai postato .... viviamo nel paese di Pulcinella
     
    Ultima modifica: 31 Maggio 2015
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