Darnelys

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Privato Cittadino
Salve,
Con mio compagno abbiamo visto un immobile all'asta al piano terra in un palazzo molto centrico, con annesso giardino. Inconvenienti: parte della casa è poco illuminata perché è come fosse un seminterrato, l'altra parte (una stanza, bagno salotto e cucina), avendo il giardino in piano rialzato rispetto alla strada principale, è più luminoso. Considerando questo e il prezzo, pensavamo di partecipare all'asta, sempre che la Kiron ci risponda in tempi brevi riguardo la delibera del mutuo. (Ci siamo rivolti alla Kiron perchè la banca del mio compagno ci sta mettendo un sacco di tempo, hanno detto che in linea di massima "non gradivano le aste", in poche parole l'hanno scoraggiato e stimolato a cercare una casa "normale" anche se più costosa).
Ci siamo fissati un tetto per l'asta per cui oltre ai 65 mila non ci andremo. La Kiron ci ha fatto questo calcolo: 70 mila di mutuo al 100% in 25 anni, rate di 267 euro, più queste spese:
175 imposta sostitutiva 0,25%
300 perizia
875 istruttoria bancaria
1600 mediazione
800 assicurazione incendio
855 ass. infortuni al lavoro, perdita lavoro (dicono non obbligatorio)
1200 circa per notaio

Le mie domande:
1. Come spese va bene o è esagerato? manca qualcosa?
2. Il mediatore ci ha detto che se non ci aggiudicavamo l'asta, non dobbiamo pagargli niente, è vero o me lo devo far mettere per scritto per sicurezza?
3. Se non ci aggiudichiamo l'asta, ho capito che la "delibera" è valida sei mesi, se nel frattempo abbiamo una risposta dalla banca di mio compagno ed è più conveniente, possiamo svincolarci e chiedere la rinuncia alla pratica?
4. Ho letto in un altro forum che la Kiron potrebbe dire che ha trovato la banca che può darci il 100% ma a condizioni diverse da quelle indicate inizialmente, si è costretti ad accettare quel cambiamento di condizioni una volta che si firma con loro quell'impegno "per presa visione ed accettazione"?
5. Un'ultima cosa che riguarda non la Kiron ma la casa: è un palazzo vecchio e non c'è certificato di agibilità. Nella planimetria non risulta il giardino... questo l'ha notato il mediatore e un altro consulente e hanno detto che devono indagare, e anche l'agente immobiliare e esperto di aste che mio compagno da delegato per seguire l'asta l'ha trovato curioso, ma non gli ha mai detto di rinunciare, pensa che non sia un problema. Non sono tanto convinta, ma alla fine tutti e quattro gli appartamenti del piano terra hanno un proprio giardino, non sono di pertinenza condominiale.
E' vero che bisogna risalire al primo atto trascritto per determinare la proprietà originaria, cioè accertare se il giardino in tale atto c'era?
una volta aggiudicata la casa, se ci sono queste discrepanze, il notaio si può rifiutare di rogitare acquisto e mutuo, o sono cose risanabili dopo con l'aggiornamento catastale?
Che differenza ci sarebbe fra "giardino ad uso esclusivo" e "giardino di proprietà"?

Grazie. Scusate tutte le domande ma è evidente che non conosco la materia : D
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
sempre che la Kiron ci risponda in tempi brevi riguardo la delibera del mutuo
Io andrei con i piedi di piombo, perché con gli immobili all'asta ci si scontra spesso con abusi non sanabili, a causa dei quali non ti darebbero il mutuo.
parte della casa è poco illuminata perché è come fosse un seminterrato, l'altra parte (una stanza, bagno salotto e cucina),
E questo potrebbe essere già un problema; potrebbe essere una cantina usata impropriamente come abitazione. E quindi la casa sarebbe un bifocale con cantina.
Non conosco i costi per il mutuo, quindi non so valutare il preventivo.
Ma : 2) tutto per iscritto, a scanso di sorprese; le parole non hanno valore.
3) la delibera vale per quella casa.
Se invece è una predelibera solo reddituale ( che di solito vale 6 mesi), il rischio che tu partecipi all'asta, e poi non ti danno il mutuo per la casa aggiudicata è concreto.
5) senza agibilità la banca potrebbe non dare il mutuo.
Pet il giardino, devi approfondire. Potrebbe essere solo in uso esclusivo. In concreto la differenza tra proprietà e uso esclusivo non è molta; lo puoi usare solo tu.
sono cose risanabili dopo con l'aggiornamento catastale?
Se ci sono abusi sanabili, serve pratica edilizia ( con relative spese).
Per il giardino, se non è di proprietà non è possibile nessun "aggiornamento catastale" .

Detto francamente, mi pare un acquisto rischioso, soprattutto perché non avete i soldi e nemmeno la competenza.
 

Darnelys

Membro Junior
Privato Cittadino
[potrebbe essere una cantina usata impropriamente come abitazione. E quindi la casa sarebbe un bilocale con cantina.
Per il giardino, devi approfondire. Potrebbe essere solo in uso esclusivo. In concreto la differenza tra proprietà e uso esclusivo non è molta; lo puoi usare solo tu.
Se ci sono abusi sanabili, serve pratica edilizia ( con relative spese).
Per il giardino, se non è di proprietà non è possibile nessun "aggiornamento catastale"]

Infatti la prima volta che ho visto la casa dall'esterno quelle finistre dalla parte non illuminata mi davano l'impressione di cantine, ma non è così, gli appartamenti hanno la stessa identica conformazione di quelli dei piani alti, forse è solo che quella parte di casa è un po' più bassa del solito, non so. Quindi la differenza fra uso esclusivo e proprietà in questo caso è che c'è solo il diritto di utilizzo ma non di modifica per esempio perché deve decidere il condominio? non ho capito
 

Darnelys

Membro Junior
Privato Cittadino
SI, l'avevo letta e ricordavo benissimo questo
"giardino di pertinenza non riportato nella scheda catastale”
“corte di pertinenza destinata a giardino”
ma non ricordavo bene se fosse esclusivo o di proprietà, per cui sono andata rileggere e confermo che il giardino è a uso esclusivo.
Ma per quanto riguarda il resto sembra che è regolare.
Una prima asta è andata deserta nel 2018. La casa è categoria A4, 6 vani, 110 mq con 100 di giardino, con 18 mq di terrazzo :riflessione::riflessione:(ma non ce l'ha!!!)
Il palazzo è degli anni 50 e all'epoca era gestione INA Casa.
72 mila circa, con un debito di 80 euro di condominio.
Adesso la base 69 con offerta minima 48 mila.
Apparentemente non gravano ipoteche
 

Darnelys

Membro Junior
Privato Cittadino
Comunque avrei i dubbi su questo:
Ho capito che quello che fa la Kiron è una specie di predelibera visto che i tempi per l'asta stringono molto (fra un settimana). Può essere seria una valutazione fatta in questi tempi o posso pensare che dopo c'è una concreta possibilità che non me lo diano anche dopo essermela aggiudicata?
Se me l'aggiudico, e metti caso si fa viva la banca di mio compagno proponendo rate più basse e decidiamo di rinunciare alla pratica con Kiron, devo pagare la mediazione?
Se non me l'aggiudico, visto che la delibera è di 6 mesi, posso anche rivolgermi ad altre banche? il mediatore ha detto che in questo caso non dobbiamo pagargli niente ma...
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Ho capito che quello che fa la Kiron è una specie di predelibera visto che i tempi per l'asta stringono molto (fra un settimana). Può essere seria una valutazione fatta in questi tempi o posso pensare che dopo c'è una concreta possibilità che non me lo diano anche dopo essermela aggiudicata?
Se è solo una predelibera reddituale, potrebbero non decidere di non darti il mutuo per quella casa.
Io starei mooolto cauta; se vincessi l’asta, poi i sodi da qualche parte li devi trovare.
Per le altre domande, e per la verifica della regolarità della casa ( che mi pare molto dubbia), devi chiedere ai professionisti che ti seguono, sperando facciano i tuoi interessi e non i loro.
 

Darnelys

Membro Junior
Privato Cittadino
Io pensavo che, vinta l'asta, entro 120 giorni devo trovare il resto dei soldi perché vincendo l'asta c'è un vincolo, quindi se mi danno il mutuo o no al tribunale non interessa
Invece il mio compagno dice che se i soldi non li troviamo al limite perdiamo l'anticipo dato.
Credo che lui sia confuso, o sono io?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Io pensavo che, vinta l'asta, entro 120 giorni devo trovare il resto dei soldi perché vincendo l'asta c'è un vincolo, quindi se mi danno il mutuo o no al tribunale non interessa
Invece il mio compagno dice che se i soldi non li troviamo al limite perdiamo l'anticipo dato.
Credo che lui sia confuso, o sono io?
Direi che è confuso lui.
 

Darnelys

Membro Junior
Privato Cittadino
Ecco.
Quindi si DEVE pagare il resto se si aggiudica l'asta, anche se non concedono il mutuo? o oltre l'anticipo perduto devo pagare sanzioni ma NON saldare il resto? cosa succede in sostanza?
 

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