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  1. gangi

    gangi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buon giorno a tutti mi sono imbattuto su questo bel forum quasi per caso e piu pagine leggo piu mi vengono dubbi sulla casa che sto per comprare:D(tramite intemediario mobiliare)

    La casa ha 5 anni è composta da un appartamento al secondo piano e sopra c è una mansarda senza l abitabilita ma solo l agibilita i miei dubbi sono cosa mi occorre sapere per non prendere qualche cantonata?
    La mansarda ha un entrata indipendente,ma volendo il propietario mi ha detto che c è un foro nel soffitto dell appartamento (coperto con del cartongesso) che è la predisposizione per la scala che porterebbe alla mansarda,tale mansarda è completamete da sistemare ovvero bisogna costruire dei muri divisori; ha un altezza nel punto piu basso di 90 cm e un altezza massima di 160 dove ci sono 4 velux (circa 1,5mq l uno) per dar luce a circa 55mq.
    In mansarda arrivano i tubi per l aria condizionata la corrente e l acqua non ricordo d aver visto lo scarico(nella prossima visita dovro fare attenzione a questa cosa perchè mi sembra d aver capito che è fondamentale);tutto qui,ripeto il propietario mi ha detto che c è la agibilita di tale mansarda ma non l abitabilita,vorrei sapere per favore da voi esperti tutto cio ke devo fare e controllare per non prendere una cantonata anche in prospettiva di costruire dei muri divisori per la creazione di una camera e un bagno grazie di cuore a tutti.

    inserisco allegato della cartina catastale cartina catastale.jpg
     
  2. gangi

    gangi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    scusate l altezza massima è 260 e non 160.In piu la cartina si vede piccolina non so perchè,cmq nella mansarda c è scritto chiaramente SOTTOTETTO NON ABITABILE.
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi tu stai acquistando un appartamento con sottotetto e tutte le modifiche che andrai a fare, anche se ci sono le predisposizioni, non consentiranno di rendere abitabili tali locali.
    Per cominciare fai verificare in Comune che lo stato di fatto della casa corrisponda ai progetti depositati e fai molta attenzione a due cose:
    1) che nel sottotetto non ci sia anche scritto "non accessibile"
    2) che la predisposizione della scala ci sia nei progetti (impossibile nel caso 1)
    Questo perché la realizzazione della scala comporta modifiche strutturali ad una parte comune dell'edificio (il solaio) e non la puoi fare senza autorizzazione, inoltre comporta una progettazione piuttosto complessa dato che vanno fatti anche i calcoli per l'antisismica.
     
  4. gangi

    gangi Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao grazie per la risposta,cosa intendi per predisposizione della scala?
    Ovvero se c è il buco nel pavimento della mansarda oppure se è stato stabilito di farla in un determinato punto (ammettendo che questo buco non sia gia stato fatto e coperto con del cartongesso come dice il propietario).
    Ho notato dalla cartina dell appartamento quella del catasto (che è in allegato) che non c è nessun puco,almeno da cartina.
     
  5. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    l'immobile quan9 ti anni ha? prima hai scritto 5. se sono passati più di 5 anni dalla fine lavori puoi in lombardia recuperare ad uso abitativo il sottotetto. ci sono dei vincoli ed è possibile che tu debba modificare la falda. Ciò comporta oltre a maggiori anche una valutazione estetica nella maggior parte dei casi.

    Tieni conto che molte delle informazioni che ti verranno date qui saranno appossimative e potranno non corrispondere al tuo caso perchè ogni regione e poi ogni comune fa a sè.
    Nel comune di Milano per esempio puoi collegare un sottotetto spp ad una abitazione ma secondo l'ultima modifica alla LR sul risparmio energetico, non puoi scaldarlo.

    Chiedi una consulenza ad un tecnico (arch, geom, ing. edile) del tuo comune per avere delle risposte certe.
     
  6. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ..............no???:shock::shock::shock:...........e se il riscaldamento è a pavimento?? (curioso nel capire come lo scoprono)...............e se utilizzo la geotermia?? .fotovoltaico?? neppure in quei casi??.............certo che hanno ragione quando dicono che milano è una città "fredda"................:D
     
  7. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    questa è facile: mettendo una mano a terra.

    eh caro leonard, a te piace irridere la legge e seminare zizzania. In molti casi hai ragione a contestare norme che hanno poco senso o non ce l'hanno del tutto ma la via corretta non è compiere atti contro la legge ma lavorare per cambiarla o, meglio, far capire alle persone che l'attività del legislatore è importante.
    Se ci mettessimo tutti a rispettare solo le leggi che ci piacciono saremmo in un sistema anarchico, senza leggi.

    PS
    Per chi pensa che ci troviamo già in una anarchia: non chiedete suggerimenti normativi su questo forum.
    Fate quel che vi pare e accettatene le conseguenze.
     
    A Marina Langella, Umberto Granducato e andrea boschini piace questo elemento.
  8. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    .........lo sai che ti stimo, sei preparato e scrupoloso ma la cosa che volevo sottolineare e che molte volte la realtà "cozza"
    con la normativa e quando è assurda sorridere non guasta ............ P.s: non scaldare le soffitte nei primi 5 anni per poi permetterlo non ti sembra paradossale perfino per una legge ambientale????. non basterebbe imporre più pannelli solari???...................:risata::risata::risata:

    ciao mio architetto preferito....................:D
     
  9. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    ma in questo senso non cozza. per "accendere" il riscaldamento bisogna in lombardia fare una pratica di recupero abitativo del sottotetto, pagare gli oneri dovuti, verificare che si possa fare e quindi farlo.

    Il senso è sempre quello della pianificazione urbanistica dagli anni '70 in poi che valutava il carico urbanistico legato al fabbisogno di servizi.

    Il discorso è: se io in una città ho 100.000 abitanti ho bisogno di servizi per 100.000 abitanti. Se ne ho di più devo fare più servizi.
    Come faccio a calcolare quanti abitanti potenziali ha una città? Dalle metrature assentite delle abitazioni.
    Se ho servizi per un tot, non posso costruire di più se non aumentando i servizi.
    Se in una casa fatta per 2 persone ci vivono in 3 sfruttando anche il sottotetto, si ha un deficit di servizi.

    Se estendi questo discorso a scala cittadina e poi anche a scala provinciale e regionale allora puoi vagamente capire la complessità del problema.

    Certo, i governi con recupero di sottotetti e condoni non hanno migliorato la dotazione di servizi, anzi! l'hanno impoverita e quindi ci troviamo in città invivibili senza verde, senza servizi pubblici e con un traffico pazzesco.
    Il tutto è derivato anche da mancata programmazione urbanistica e quelle che possono sembrare leggi assurde a livello micro, a livello macro assumono un senso completamente diverso.

    Poi si possono fare tutti i discorsi che si vogliono sul mondo ideale e su quanto ci discostiamo da esso. E sono discorsi sensati ma anche un po' da bar.

    Alla fine del discorso se tu mi chiedessi se sia lecito posteggiare sul marciapiede, io ti direi di no. Se lo facessi lo stesso sarebbe a tuo rischio e pericolo. A Milano probabilmente non prenderesti nemmeno la multa.
    Purtroppo.
     
  10. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ......è giusto (per me) prendere la multa quando sono stato messo in grado di trovar parcheggio, cosi per la casa e per tutto il resto, è in questo che io e te la vediamo diversamente cioè nel modo di "subire" e "vivere" la normativa ..................un buon cittadino lo è sopratutto quando non rispetta le norme "stupide" che non gli permettono di vivere dignitosamente ..............forse per questo nel bar del mio paese crediamo "necessaria" l'anarchia............................:D

    ............altra cosa invece il tuo lavoro dove giustamente "avverti" come dovrebbero essere fatte le cose...................:ok:

    ............P.s. bello l'esempio della programmazione (molto interessante) la quale "freddamente" e per incapacità delle amministrazoni esclude "gli ultimi arrivati" i quali grazie all'anarchia si difende come può.....................;)
     
  11. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    no, un buon cittadino è un cittadino che rispetta le leggi.
    Non è possibile altra opzione.
    Talvolta bisogna lottare per avere leggi giuste. E lì si vede anche un cittadino partecipativo.
    In Italia normalmente si tende a svicolare le leggi perchè le possibilità di essere puniti è minima. Alla prima catastrofe però invece di sanzionare i comportamenti scorretti, si aumentano le pene. Così ne verrà beccato uno su di un milione, per un reato o un illecito che spesso fanno tutti, ma quello beccato pagherà anche per gli altri.


    e che dovrei fare? consigliare di non rispettare le norme?
    nel caso di abuso edilizio (che è un reato) potrebbe essere istigazione a delinquere?

    Due cose deve fare un amministratore pubblico: gestire e programmare. Se non le sa fare è meglio che non faccia l'amministratore pubblico, quindi è meglio votarne un altro.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Saluti a tutti: io mi tengo fuori da frizzi e lazzi per quanto riguarda il tema della legalità ..... per non urtare suscettibilità e violare le regole del forum..... (.. se no mi cacciano...)

    Ho vissuto la stessa esperienza di Gangi ed ho visionato le piantine da lui allegate.

    1) Se vedo bene l'immagine, mi sembra che la mansarda sia anche servita dalla scala condominiale (e forse anche dall'ascensore, ma irrilevante) : quindi accessibile ed agibile, indipendentemente dal fatto di realizzare successivamente una scala a chiocciola interna come credo di aver capito da Gangi.

    2) Io avevo una situazione simile quando abitavo in Piemonte, ed ho regolarizzato la trasformazione sfruttando un condono (1985?)
    3) Su questo forum ho appreso 15gg fa che pur avendo ottenuto il condono, e l'accatastamento come A2, non era scontato che avessi anche l'agibilità: tra parentesi ai tempi non me ne ero preoccupato molto perchè abbiamo atteso 20 anni per ottenerla per il resto del condominio ...(ma questa è un'altra storia).
    4) Esiste una sentenza di Cassazione (citata in questo forum) che considera le norme di Igiene non derogabili nonostante il condono. Quindi per assurdo il comune ha potuto regolarizzare condonando, ma non può interferire con ASL in merito all'agibilità.
    5) per ottennerla non basta la altezza media utile (m 270?): occorre anche l'indice di illuminazione naturale (sup. vetrata 1/8 della superficie media utile)
    6) Quest'ultima situazione è pressocchè impossibile nei recuperi di sottotetto.
    7) Chiesto 15gg fa un parere all'amministratrice, nonchè geometra professionista, questa mi ha confermato il giro vizioso, e confermato che tra professionisti del settore e comune si è stabilito un (tacito?) accordo, per cui ad un sottotetto recuperato con la recente legge o condonato, con caratteristiche "quasi adeguate" non si proceda ad ulteriore verifica e richiesta di agibilità ... :^^:

    p.s.: per fortuna gli Italiani hanno una innata flessibilità in materia ....

    p-s.:
     
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  13. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ............okkio che grazie ai" pessimi cittadini "che non hanno applicato le stupide leggi (ad esempio quelle raziali) che ci permettono di essere ancora fieri di essere ciò che siamo.................:ok:

    per il resto concordo pienamente sul tuo ultimo post.................:ok:
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... mi trattengo con fatica: ma vedo che anche il supermoderatore questa volta cerca di non farsi trascinare....

    ... è il bello del forum in ... diretta!
     
  15. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    una cosa è ribellarsi alle leggi razziali, un'altra è farlo per non pagare una multa.
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    @Akaihp

    A prescindere dalle polemiche, all'inizio dicevi che per fare una scala bisogna ovviamente fare delle verifiche strutturali...
    Non tenendo conto dell'abuso ecc,ecc. se c'è la predisposizione del collegamento tramite un foro nel solaio, con tutta probabilità quest'ultimo ha la portanza necessaria, non credi ?
    E se questo sottotetto ha la porta d'accesso dal vano scale non può essere "non accessibile", oppure no ?

    Sono curiosa, perchè su questa materia ci accapigliamo costantemente sul forum....

    Silvana
     
  17. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    .......il principio è lo stesso anche se la gravità è diversa ..........ti consiglierei di "rivedere" un vecchio ma attualissimo film interpretato da fernandel e totò ..............la legge è legge...........................forse molto più illuminante delle mie parole che tu essendo persona "acuta" hai già sicuramente colto.............................:D
     
  18. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    dividiamo le cose.
    1 strutture

    per mettere una scala devi fare un buco in alto e devi avere qualcosa che sostiene la scala in basso.
    La faccio semplice perchè devo andare a casa.

    se in alto c'è già il buco, bene. una cosa è fatta.

    Ma sotto come si fa a sapere se reggerà il peso della scala?
    normalmente si valuta per i solai un peso accidentale di circa 200 kg/mq oltre il peso proprio e il carico permanente, i coefficienti di sicurezza ecc..
    per la scala andrebbe valutato un carico di 200 kg/mq per tutto lo sviluppo della scala. Quindi un carico superiore a quello di un solaio normale.

    Il tutto senza considerare zona sismica ecc. ecc.

    Nella sostanza dei fatti in zone poco sismiche difficilmente le scale a chiocciola crollano perchè difficilmente ci saranno venti ciccioni contemporaneamente sulla scala. Al limite si ripartisce il carico con una piastra alla base e via.
    Per le zone sismiche io starei un po' più attento e magari farei delle verifiche in più (anche per il dove metto i carichi nuovi).

    2. per la parte normativa vi rispondo domani perchè adesso non c'è tempo. diciamo solo che anche lì ogni regione fa a sè.
    L'abitabilità non esiste più per legge. L'agibilità non significa nulla e la permanenza di persone che si sono inventati alcuni (il comune di milano per es.) è tutta da capire cosa sia.
    Vale la volumetria assentita, volumetria urbanistica. E anche lì c'è da perdersi nei regolamenti edilizi e nelle norme tecniche di attuazione.
    Ci accapigliamo perchè non dappertutto è uguale.
    E questa è una cosa che non smetto mai di ripetere.

    scusa per la fretta.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    no, il principio è proprio diverso. Io ti consiglio di approfondire le motivazioni delle condanne del processo di norimberga nel quale sono state condannate persone che avevano rispettato la legge.
    chiediti il perchè.

    a questo punto però siamo proprio OT e mi aspetto un monito da parte dei moderatori.
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie per la risposta, nonostante la fretta.

    Si, penso che un moderatore si farà vivo....

    Silvana
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @ silvana & @ federico

    ...ho avuto anch'io recentemente qualche "difformità di opinione" sul concetto di legalità; mi fa piacere leggere che per alcuni il relativismo a volte doveroso, ha pur sempre un limite ....
     

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