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DiegoE

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
L'articolo 63 del c.c. dice che il nuovo acquirente di un immobile è obbligato in solido per i soli oneri condominiali ordinari dell'anno in corso e quello precedente.
Nel caso ci fossero oneri straordinari degli anni precedenti, questi rimarrebbero comunque in capo al venditore.
Questo è quello che dice le legge, anche se poi si trova sempre resistenza da parte dei consulenti dell'acquirente.
Cosa ne pensate?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Per evitare qualsiasi resistenza o contestazione , buona regola sarebbe inserire espressamente già in proposta e con chiarezza che le spese condominiali straordinarie deliberate fino al momento del rogito sono a carico del venditore, che dovrà saldare prima di vendere, o scontare la somma necessaria dal saldo prezzo.
In questo modo si arriva a rogito con la dichiarazione dell’amministratore che non ci sono spese pregresse non pagate (salvo conguagli da consuntivo).
Se non si fa così, le discussioni sgradevoli sono sempre possibili, anche se alla fine il venditore dovrà pagare, come da legge.
 
Ultima modifica:

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Per evitare qualsiasi resistenza o contestazione , buona regola sarebbe inserire espressamente già in proposta e con chiarezza che le spese condominiali straordinarie deliberate fino al momento del rogito sono a carico dell’acquirente, che dovrà saldare prima di vendere, o scontare la somma necessaria dal saldo prezzo.
Forse volevi dire, "del venditore"?
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Appunto, quindi non capisco le resistenze degli acquirenti
Più che cercare di capire gli acquirenti (ognuno vede le cose dal suo punto di vista), cercate di contrattualizzare a rogito ogni possibilità, a costo di sembrare pedanti.
Anche perché così facendo il testo del rogito potrà essere mostrato all'Amministratore di Condominio che sarà legalmente obbligato a seguirne i dettami.
Se nel rogito c'è scritto che la spesa X è a carico del venditore, l'Amministratore non può sognarsi di chiederla all'acquirente.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Di solito i casi da prevedere a rogito sono:
- Gestione conguaglio a credito (a chi dare i soldi?)
- Gestione conguaglio a debito (a chi chiedere i soldi?)
- Esistenza di insoluti pregressi degli ultimi 2 anni;
- Esistenza di insoluti pregressi anteriori agli ultimi 2 anni.

La gestione del conguaglio sembra una questione banale, ma non lo è: l'amministratore può avere rapporti contabili sono con l'ATTUALE proprietà, quindi anche se il venditore (= ex proprietario) risulta con conguaglio a credito, l'Amministratore non può dargli i soldi perché egli non è più condomino.

Queste situazioni vanno discusse, concordate e soprattutto contrattualizzate.
Volendo potete anche contrattualizzare in capo a chi resterà un'eventuale spesa la cui casistica non rientra in quelle gestite!
IF .... THEN PAGA VENDITORE
IF ... THEN PAGA ACQUIRENTE
ELSE
PAGA ACQUIRENTE oppure PAGA VENDITORE
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Solamente una precisazione in merito alla questione delle spese pregresse già ampiamente dibattuta in questo forum: quello che le parti concordano nel rogito ha valore solamente nel rapporto interno tra venditore ed acquirente. Nel rapporto col condominio gli oneri insoluti relativi al biennio costituiscono obbligazioni solidali tra avente e dante causa e quindi l'amministratore, se non è completamente sprovveduto, li pretenderà comunque dall'acquirente in quanto con il condòmino attuale ha a disposizione lo strumento del DI provvisoriamente esecutivo. Chiederli al venditore comporterebbe instaurare un giudizio di merito con tempi e costi improponibili.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
l'amministratore, se non è completamente sprovveduto, li pretenderà comunque dall'acquirente
A riconferma di quanto affermi, ecco infatti cosa mi rispose 10 anni fa la mia amministratrice: "Inoltre se ci sono degli insoluti, al di là di ciò che è previsto nel suo rogito, nei rapporti con il condominio, essi si trasferiscono automaticamente al nuovo proprietario perchè seguono l'immobile, così come eventuali rendite o benefici pregressi di cui il precedente proprietario non ha beneficiato. La clausola che di solito è contenuta nel rogito "il compratore è esente da oneri o obblighi di qualsiasi genere eventualmente gravanti sull'immobile" le servirà per la rivalsa nei confronti del venditore. "
 

DiegoE

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
Solamente una precisazione in merito alla questione delle spese pregresse già ampiamente dibattuta in questo forum: quello che le parti concordano nel rogito ha valore solamente nel rapporto interno tra venditore ed acquirente. Nel rapporto col condominio gli oneri insoluti relativi al biennio costituiscono obbligazioni solidali tra avente e dante causa e quindi l'amministratore, se non è completamente sprovveduto, li pretenderà comunque dall'acquirente in quanto con il condòmino attuale ha a disposizione lo strumento del DI provvisoriamente esecutivo. Chiederli al venditore comporterebbe instaurare un giudizio di merito con tempi e costi improponibili.
Sulla responsabilità solidale relativa al biennio credo non ci siano dubbi.
Visto che lei è amministratore di condominio, può confermare che gli oneri ordinari/straordinari relativi agli anni passati (escluso il biennio) rimangono in capo al venditore?
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Confermo @DiegoE ed aggiungo che la resistenza da parte dei consulenti dell'acquirente deriva dal fatto che qualche collega amministratore tenta di appioppare al nuovo condòmino anche i debiti antecedenti al biennio. Il tutto deriverebbe dall'errata conclusione che, riportando anno per anno sui rendiconti consuntivi ( poi regolarmente approvati dall'assemblea) i saldi debitori del moroso, la relativa obbligazione venisse novata ogni volta e quindi rientrerebbe comunque nel biennio di solidarietà al momento della vendita dell'immobile.
 

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