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  1. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ho un problema, e chiedo a qualcuno più esperto di me in materia qualche consiglio.

    In questi giorni dobbiamo necessariamente sostituire la caldaia condominiale (sistema centralizzato). Il comune di Padova ci ha inviato già la seconda diffida e non possiamo più procrastinare la cosa. Il problema è che abbiamo un inquilino moroso, che non paga da diversi anni, ed il condominio ha già avviato una procedura esecutiva per ottener il pignoramento del bene e la successiva vendita all'asta. In realtà, siamo ben consapevoli che non riusciremo a recuperare nulla, se non le spese in pre-deduzione dell'esecuzione, ma la procedura doveva essere avviata per far si che il prima possibile terminasse questa "emorragia" (soldi che tutti gli altri condòmini versano per sostenere le spese dell'inquilino moroso).

    Si è atteso per la sostituzione della caldaia in primis per questa ragione, ma ora non è possibile più aspettare.

    Uno dei condòmini, ora, ha proposto di passare da centralizzato ad autonomo. L'amministratore sostiene che non sia possibile o che la cosa sarebbe molto difficoltosa, in quanto bisognerebbe dimostrare, in linea con le normative vigenti, che l'insieme dei "sistemi autonomi" è più efficiente di quello centralizzato.
    A parte che questa cosa, secondo me, si potrebbe certamente dimostrare, in quanto la semplice sostituzione della caldaia non impatta positivamente sul sistema "energivoro" dell'edificio (alta dispersione, difficoltà ad avere in tempi decenti acqua calda ai piani alti, enorme differenza di temperatura tra il primo piano e l'ultimo, costi elevatissimi per i consumi di acqua calda, ecc.), a meno che non si agisce con ben più costosi interventi di riqualificazione energetica, pongo alcune domande:

    1. Neanche in queste situazioni (inquilino che non paga da anni), se la maggior parte dei condòmini sono favorevoli, si può cambiare sistema?
    2. Cosa succede se la maggior parte dei condòmini si rifiuta di partecipare alle spese della caldaia e ne chiede la chiusura?
    3. Quale potrebbe essere l'iter burocratico per cambiare sistema?
    4. Che tipo di maggioranza occorre?

    Grazie a chi vorrà o potrà rispondere.
     
  2. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    una caldaia autonoma ha un impegno di potenza di 20.000 kcal
    10 caldaiette 200.000 kcal
    10 appartamenti si scaldano con 90.000 kcal

    anche solo per questo capisci che il centralizzato consuma sempre meno

    se poi mettete i contabilizzatori con cronotermostato, ognuno di voi, decide i suoi orari e temperature, nei limiti previsti dalla legge, riequilibrate l'impianto

    riqualificare l'impianto centralizzato è un intervento che vi dà diritto al 55%, fare l'autonomo se trovate un termotecnico delinquente che vi fà tornare i numeri dicendo che risparmiate, non vi dà diritto al 55% (la legge lo dice espressamente)

    nei costi per fare l'autonomo devi mettere anche le canne fumarie fino al tetto
    indipendentemente dall'agevolazione fiscale, fare gli impianti autonomi caldaia, traccie, ritinteggiare, canne fumarie, costa di più che riqualificare il centralizzato

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    sentite dal legale se con questa delibera di spesa, le spese sono addebitabili a chi comprerà all'asta
    a chi compra all'asta si possono chiedere le spese dell'anno gestionale in corso e precedente a quello dell'acquisto all'asta
    (ne sono certa, ho le sentenze)


    sono poi convinta che se ci sono i contabilizzatori, sia possibile deliberare un regolamento che consenta in caso di morosità di prevedere il "solo riscaldamento alla temperatura minima di 16°" in pratica impedire al condomino di non raffreddare la casa creando uno squilibrio termico, ma anche di scaldarsi a spese totali degli altri (non ci sono sentenze al riguardo, per quanto ne sò)
    tecnicamente è possibile bloccare dall'esterno il riscaldamento di uno
     
    A pensoperme piace questo elemento.
  3. tommaso gori

    tommaso gori Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Sono d'accordo con Procicchiani, la legislaizone attuale "sconsiglia" (vieta) il passaggio da centalizzato ad autonomo a meno di dimostrare il risparmio energetico (cosa impossibile). Per ristrutturare l'impianto trovate una E.S.Co. (energy Service Company) o simile che ristruttura l'impianto e lo tiene in gestione per un tot. di anni facendovi pagare meno di quanto pagate ora ma sicuramente di più di quannto l'impianto realizzato costa a loro. Voi avete l'impianto nuovo e spendente di meno e loro quadagnano sulla gestione.
     
  4. pinacio

    pinacio Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se posso ti do un consiglio sulla tipologia di impianto. Anzichè installare una tradizionale caldaia, valutate l'installazione di un gruppo di cogenerazione. Sul mercato vi sono gruppi che si ammortizzano in 3 o 4 anni al massimo, forniscono corrente che può essere ceduta al Gestore Rete Nazionale percependo quanto previsto dal conto energia, vale lo scambio sul posto ed inotlre fornisce energia termica di recupero, se accoppiato ad uno scambiatore, con la trigenerazione fornisce anche le frigorie per il condizionamento. In commercio vi sono ottimi sistemi di contabilizzazione che rendono il sistema fruibile in maniera personalizzato. Se servono maggiorni informazioni resto a disposizione.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non so se vale solo per il Piemonte, ma:
    1) La trasformazione da impianto centralizzato ad individuale è vietata a livello nazionale (salvo dimostrare impedimenti tecnici....)
    2) La sostituzione della caldaia è considerata manutenzione straord. e comporta l'adozione delle normative correnti: cioè caldaia ad alto rendimento a condensazione, più valvole termostatiche e contabilizzazione del calore su ogni radiatore
    3) Alle condizioni di cui sopra si può accedere, almeno per quest'anno, alle detrazioni del 55% .

    Noi abbiamo deliberato la sostituzione quest'anno:
    18 alloggi, 5500 mc, caldaia circa 45000€, valvole e contabilizzatori 140€/radiat:
    spesa media per alloggio a spanne 3000-3500€

    Una caldaia stagna individuale costa dai 2000-2500€, cui aggiungere canne fumarie al tetto, rifacimento impianto interno, maggiori costi di esercizio, perdita della detrazione 55%.

    La proposta di contratto energia con finanziamento di tommaso può essere un commpromesso, ma alla fine pagherete complessivamente quasi 10000€ di interessi in più (dipende ovviamente dalle dimensioni e dal tempo): inoltre in questo caso resta qualche perplessità sull'esercizio della detrazione del 55%, le cui modalità sono da accertare.
     
  6. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    sia per la proposta di tommaso, sia per altro
    è necessario un termotecnico con le palle che vi segua fin dall'inizio

    i condomini generalmente si rivolgono agli idraulici, risultato non gli viene offerta la soluzione ottimale per loro

    dato che comunque alla fine, anche l'idraulico, per finirti il lavoro si serve di un termotecnico per le carte

    la cosa migliore è che il condomino vada dal termotecnico a farsi vare le proposte di intervento su cui chiedere i preventivi, preventivi da far confrontare al termotecnico anche con le proposte delle Esco

    ci vuole competenza per questi confronti
    ci vuole un termotecnico con le palle
    alla fine, vale la spesa
     
  7. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ringrazio tutti per gli interventi
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La pensavo fino a ... ieri come te: difatti per un lavoro in proprio, (riscaldare un locale C1 di 240 mq) mi sono rivolto ad un termotecnico consigliatomi per avere delle proposte di soluzione ed un preventivo; non ne ho poi fatto niente ma la parcella è stata di 1000 €, per un risultato quasi da risposta standard.

    Nel condominio avevo suggerito la stessa strada: l'amministratore era di diverso parere: all'assemblea si è presentato con ben 7 preventivi, 5 di acquisto diretto, più due sotto forma di contratto energia con ammortamento incluso nelle rate (Esco?).
    Le soluzioni erano confrontabilissime, i prezzi abbastanza allineati, con inclusa la pratica ACE e 55%.

    Non c'è stata alcuna obiezione: l'idea di passare alla contabilizzazione ha stuzzicato tutti; E cosa abbastanza singolare e rara, (condominio vecchio stampo, fin che dura...) non è stata scelta l'offerta minima, ma proprio la più onerosa, senza alcuna spinta da parte dell'amministratore. La differenza stava nella proposta, indicata da un solo fornitore, di aggiungere uno scambiatore di calore per separare l'acqua della nuova caldaia a condensazione, dall'acqua circolante da quasi 50 anni nel vecchio impianto di distribuzuione ai caloriferi.
    Aggiungo che un condomino è anche il fuochista da anni: la caldaia attuale, pensionata solo per approfittare del 55% (e per migliorare il rendimento) , era in esercizio da 40 anni! L'attuale bruciatore a metano, inizialmente a gasolio, era in esercizio da 20! Non credo purtroppo che le nuove macchine abbiano una vita utile così longeva. Merito dei materiali e forse del conduttore.
     
  9. vito_v

    vito_v Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io vorrei staccarmi dal riscaldamento centralizzato, e utilizzare dei pannelli radiati per il riscaldamento! Posso farlo? Non vorrei più essere schiavo del gas!
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    In una delle due camere è passato il testo della riforma del condominio: tra le modifiche suggerite c'è anche la possibilità di staccarsi dal riscaldamento centralizzato,a patto di continuare a contribuire per le spese di manut. straordinaria. Ma deve ancora tornare all'altra camera.

    Oggi il distacco unilaterale non è previsto: e mi chiedo se un domani la delibera nazionale non vada in conflitto con una serie innumerevole di leggi che dissuadono dal convertire in individuale impianti nati centralizzati. Oggi le leggi propongono proprio il processo inverso: ma forse i legislatori di turno questo non lo hanno capito.
     

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