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  1. Musicante

    Musicante Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Qualcuno mi sa dare lumi sul patto di prelazione? Si stipula spesso? Si trova un esempio per poter capire di che si tratta?
    Grazie
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    dovresti spiegare un po meglio...
     
  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si ... parli di patto di prelazione o di diritto di prelazione ??? perchè sono due cose distinte e separate... Il patto di prelazione , che non è previsto nel nostro ordinamento civile tranne indirettamente per i contratti di somministrazione ( art. 1566 cod.civ.) in sintesi il patto di prelazione pone in capo ad un soggetto l'obbligo di preferire un determinato soggetto qualora decidesse di contrattare , mentre il diritto di prelazione pone l'obbligo di contrattare prima con il soggetto titolare del diritto e poi a seguito di diniego con altri. Però una maggiore chiarezza nella tua domanda ci aiuterebbe. Fabrizio
     
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  4. Musicante

    Musicante Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si, parlo proprio del "patto di prelazione". Ne avevo sentito parlare... Ho cercato informazioni in rete ma non trovo gran che, nemmeno degli esempi. Però, se come dice Fabrizio non è previsto dall'ordinamento civile, mi chiedo se sia applicabile in ambito immobiliare. Del tipo: io sto vendendo casa e concedo ad una persona la "precedenza" se sto per stipulare un contratto di compravendita.
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi gli dai un "diritto di prelazione" o vuoi configurare l'ipotesi della "opzione" ?
     
  6. Usando il termine "patto", mi sembra hai fuorviato i primi approcci.

    Il termine corretto è "contratto" di prelazione, cioè un vero e proprio contratto tra due parti in cui una accorda all'altra il diritto di prelazione a certe condizioni e con determinate conseguenze. La cosiddetta "opzione" è un caso di contratto di prelazione, spesso inserito nell'ambito di altri accordi.

    Quindi, il contratto di prelazione è stipulabile e richiede il rispetto di tutte le caratteristiche essenziali per la validità di un contratto.

    Le maggiori informazioni per strutturare il contratto, come chiedono gli altri partecipanti alla tua discussione, dovresti fornirli tu, se lo ritieni opportuno ed utile.

    Ciao
     
  7. Musicante

    Musicante Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si, voglio dare un diritto di prelazione a questa persona, nel senso che se qualcuno mi fa una proposta d'acquisto per 50.000, io devo andare da questa persona con la proposta d'acquisto e gli chiedo se vuole acquistare a 50.000. Non conosco le modalità esatte di queste operazioni (mi farò seguire da un professionista) ma spero di essermi spiegato.
     
  8. Musicante

    Musicante Membro Attivo

    Privato Cittadino
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si ti sei spiegato anche se parzialmente , però il patto di prelazione, come ti dicevo non è previsto nel nostro ordinamento civile, ed ora che ti sei chiarito , possodirti che non è percorribile neanche il diritto di prelazione che si applica esclusivamente al locatizio,alle eredità ed ai fondi ... tu potresti , come suggerito da Valerio , stipulare un contratto di prelazione ( o opzione ) con una persona , però la prelazione non funziona come hai pensato tu... cioè io ricevo una proposta a 50.000 vado dalla persona che ha la prelazione e gli chiedo se vuole acquistarea 50.000 , la prelazione è una sorta di obbligazione nei confronti di un soggetto che ha un diritto / interesse ad essere preferito ... es. ho un immobile affittato , decido di venderlo... per legge devo prima chiedere all'inquilino se vuole comprarlo e poi avuto parere negativo lo posso vendere ad altri, questo significa che non puoi ( come avevi pensato di fare ) ricevere una proposta a 50.000 e con quella proposta anddare dal titolare deldiritto di prelazione e dire: " ti compri la cosa a 50.000 ? " bensì funziona al contrario, tu decidi di vendere l'immobile a xxxxxx euro prima di venderlo ad altri lo proponi al titolare del diritto di prelazione e se questo rifiuta di acquistarlo , devi venderlo ad altri , ma sia ben chiaro allo stesso prezzo che hai proposto , se vendi ad un prezzo inferiore... il titolare del diritto di prelazione ha potestà di impugnare la vendita, per cui per darti una risposta definitiva dovresti chiarire la parte mancante della tua idea... a chi vendi e perchè!!! Fabrizio
     
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  10. Musicante

    Musicante Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie Fabrizio, vendo il mio appartamentino e il vicino (con cui sono in buoni rapporti) ha manifestato interesse ad acquistare... Per me vendere a lui o ad un altro non fa differenza, lui vorrebbe stipulare un accordo scritto con il quale vorrebbe essere informato se ricevo una proposta formale e avere l'opzione di scegliere se acquistare o meno (allo stesso prezzo). Io non avrei problemi a fare questa cosa, ma no ho ancora capito come!
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nel momento in cui ricevi una proposta formale a prezzo pieno, non è che puoi dire all'acquirente: "Scusa un attimo che devo sentire dal mio vicino se vuole acquistare lui..."

    Come minimo, ogni volta che fai vedere l'appartamento a qualcuno dovresti dirgli: "per correttezza, devo informarla che ho una trattativa in corso" e il tuo vicino deve decidere in fretta cosa vuol fare...

    Secondo me, o fai come sopra indicato o la cosa più fattibile è che il tuo vicino fissi un prezzo al di sopra del quale non vuole andare e te la offra: se a te sta bene, chiudete, se a te non sta bene, lui rimane dov'è...salvo possibilità di ripensamento da parte sua.
     
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  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    cosa fattibile, ma sconsigliabile.
    Puoi concedere un diritto di prelazione (essendo pattizio e non legale vale 5 anni, mi pare), ma ciò implica un vincolo molto forte per te che non hai motivo di mettere sull'immobile.
    Una volta avuta un'offerta di pari prezzo dovresti comunicare per iscritto tramite ufficiale giudiziario al tuo vicino i termini dell'offerta ricevuta, lui avrà 60gg per esercitare il diritto viceversa sarai libero di vendere, ma solo a quella cifra.
    I vincoli sono 2:
    - devi attendere 60gg la risposta e devi mettere in subordine ogni tuo potenziale acquirente (cosa nsempre antipatica e disincentivante)
    - In caso di non esercizio del diritto devi vendere alla cifra stabilita quando hai concesso prelazione viceversa il tuo vicino potrebbe fare rivalsa sull'immobile anche se venduto ad un euro in meno...
     
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  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ahhh ok ora tutto ci è più chiaro, e ci è chiara anche la volontà del vicino di attendere il momento giusto e non scoprirsi per risparmiare... sinceramente, ed è un mio parere personale , non vedo la natura del problema nè tantomeno questo " impelagarsi " in un contratto di prelazione con il tuo vicino, aldilà di tutto nel momento in cui sottoscrivi un contratto di prelazione ti vai ad obbligare con una persona e quest'obbligo permarrà fino all'alienazione o meno del bene, con tutti i grattacapi che potrebbero derivare da quest'obbligo... tralaltro tieni presente una cosa... realisticamente parlando .. poniamo il caso che tu decida di vendere , ricevi una proposta ... che fai ? vai dal tuo vicino e gli dici " io sto vendendo a xxx euro, che vuoi fare " il tuo vicino comincierà allora a tergiversare ... a prendere tempo... un momento vedo se piace a mia figlia ... stanno decidendo ... sà non hanno tutti i soldi... aspetti che devono avere il mutuo... ecc.ecc. così facendo corri il serio rischio di perdere capra e cavoli... io farei semplicemente valutare l'immobile e direi al vicino ... ho deciso di vendere l'immobile a xxx euro , tu lo vuoi comprare : SI / NO , risposta secca ... dopo di che procederei per la mia strada. Fabrizio

    P.S. ho risposto in ritardo e non ho visto le risposte dei colleghi
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Però siamo tutti d'accordo....:ok:
     
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  15. Musicante

    Musicante Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti, in effetti vista così è poco allettante. Pensavo si potesse fare una cosa del tipo che ricevo una proposta da terzi, ne spedisco copia al vicino via raccomandata AR e chiedo risposta entro 15 giorni... Come non detto!
     
  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se il tuo vicino volesse comprare seriamente la casa ... ti avrebbe fatto una proposta, indecente ma l'avrebbe fatta... fidati obbligati solo con chi vorrà la tua casa. Fabrizio
     
  17. Sinceramente, non credo che ti convenga impegnarti, per iscritto, ad una obbligazione del genere e, perdonami, non mi piace la richiesta che ti ha fatto il vicino di stipulare un accordo, in cui possono sorgere dei problemi per te e non per lui.

    Il vicino non avrebbe alcun obbligo nei tuoi confronti, perchè non si impegna di nulla : non è obbligato a comprare al prezzo che tu gli comunicherai. Al contraio se tu non gli vendessi, pagheresti i danni per non avere rispettato l'obbligazione assunta.

    Studiopci ti ha già menzionato ( a me completamente sfuggito ) un importante vincolo derivante dalla prelazione (di cui tutti hanno paura) di esporre in atti il prezzo comunicato ( con raccomandata a.r. ) al vicino, dandogli il congruo tempo per decidere.

    Già di fastidi ne sono venuto fuori 3 : contratto, raccomandata a.r. e tempo perso per la risposta con il rischio di perdere l'altro potenziale acquirente, la cui proposta dovresti accettarla con clausola sospensiva ( e chiarezza nell'incarico scritto all'eventuale Agente immobiliare).

    Andarsi ad infilare volontariamente e GRATUITAMENTE in una cosa così complessa e vincolante non mi sembra prudente.

    Vuoi fare un favore a questo carissimo amico ( che però ti chiede un patto/contratto, che ti costerà pure la consulenza di un bravo professionista-500/1000 euro ad esempio ) ? Dagli la tua parola d'onore : fra amici basta !.

    Rischiare di farsi trascinare in tribunale per inadempienza contrattuale ed avere vincoli di potere prendere liberi accordi con l'agente immobiliare e/o la parte proponente l'acquisto, andrebbe ricompensato dal tuo vicino : per esempio con il10% del prezzo offerto dagli altri. Questo, a mio parere, è lo spirito di assunzione contrattuale di obbligazione : il vantaggio reciproco, oneri reciproci.

    Perchè effettuata la valutazione da parte di un buon agente immobiliare ( e pagata come consulenza 50-50% ), il tuo vicino non decide di comprare o meno?

    Oppure si accontenti di una stretta di mano sul tuo impegno verbale di preferenza (opzione).
    Non rispettandola, rischi il dispiacere di perdere un amico, ma vendi a chi ti pare, quando ti pare e dichiari quanto ti conviene nel rispetto delle leggi ( legge prezzo-valore ).

    Ti chiedo scusa anticipatamente se sono andato oltre il tuo quesito. Ciao
     
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  18. Musicante

    Musicante Membro Attivo

    Privato Cittadino
    No anzi, grazie per i consigli. Credo proprio che il mio vicino si dovrà accontentare della mia parola, in fondo, come dicevo, vendere a lui o a qualcun altro per me è la stessa cosa, e dargli la precedenza con una stretta di mano non mi costa nulla! Ciao
     
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  19. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao, se tu vendi e il vicino è interessato all'acquisto non vedo perchè non concludete?
    Aspettare di avere un altro acquirente per poi dare il diritto al vicino è un gioco poco rispettoso e presa in giro per eventuali interessati.
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Evidentemente il vicino vuole spuntare il miglio prezzo possibile e non vuole fare il portabandiera: giochetto pericoloso.
    Spero che non ci riesca.
     
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