zenith

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Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
Seguo spesso questo forum per chiarire dubbi e perplessità, anche se finora sempre in modo anonimo.
Oggi, un po’ per disperazione, ho deciso di scrivere direttamente per chiedere un vostro parere su una situazione che mi sta creando non poca ansia.

La situazione è la seguente:
Sono in procinto di acquistare un immobile (una casa indipendente), tramite agenzia, con compromesso già firmato.
L’immobile, come dichiarato sin dall'inizio, presenta alcuni abusi edilizi che il venditore si è impegnato a sanare prima del rogito, fissato per il 31 luglio.

Il problema è che pur essendo trascorsi circa quattro mesi dalla firma del compromesso, il venditore ha avviato solo ora l’iter per la sanatoria.
Secondo quanto riferitomi dall’AI, i lavori sono attualmente in corso e dovrebbero concludersi entro la prima o al più tardi la seconda settimana di luglio. Aggiungo che nonostante abbia più volte richiesto la bozza della sanatoria, non mi è ancora stata consegnata: non conosco quindi l’entità né l’approccio adottato per regolarizzare gli abusi.


Il punto cruciale è questo:
Il broker che mi sta seguendo per il mutuo mi ha comunicato oggi l’intenzione di far effettuare già domani pomeriggio la perizia della banca.
Giustifica la scelta dicendo che così facendo si potrebbero ottimizzare i tempi, nel tentativo di rispettare la data del rogito prevista dal compromesso.

Il mio dubbio è: ha davvero senso procedere con la perizia in questo momento, oppure si tratta di una forzatura?
Immagino che il perito si troverà davanti a un immobile ancora non sanato (o comunque in fase di sanatoria), e fatico a capire quale valore possa attribuire a una casa che – a tutti gli effetti – presenta ancora degli abusi.
Inoltre, dubito che questa anticipazione possa effettivamente accelerare i tempi della banca o del notaio, vista la documentazione mancante.


Ringrazio chi vorrà esprimere un’opinione
E rimango disponibile ad aggiungere informazioni,
Grazie mille
 
Però a me preoccupa questa parte.
Non puoi (ad oggi) dimostrare che hai avviato la procedura per la richiesta di mutuo…
Il Proponente, fermo quanto stabilito all’art. 8, si impegna ad avviare e coltivare con la doverosa diligenza l’istruttoria della pratica di mutuo ed a fornire, a semplice richiesta, la documentazione comprovante l’esito dell’istruttoria. In difetto, il Proponente dovrà rispondere dei danni cagionati all’Agenzia Immobiliare e al Venditore.
 
Il mio dubbio è: ha davvero senso procedere con la perizia in questo momento, oppure si tratta di una forzatura?

Certo che ha senso.

La ragione di essere della perizia è proprio questa.

Esaminare l'oggetto in tutto il suo insieme.
Sia per quanto riguarda il valore, che si esprimerà in ogni caso, anche in presenza di difformità, sia per quanto riguarda le riconformazioni che occorrerà rispettare, per convergere al rogito.

Il punto è sempre lo stesso amico mio.
Lo dico a te ma soprattutto ai colleghi che ti hanno risposto.

In presenza di una proposta o, come in questo caso ( che è ancora peggio se è possibile), di un preliminare subordinato al mutuo e quindi senza aver avuto il versamento di una regolare caparra, è chiaro che il venditore è "rimasto sulle sue", fino a quando perlomeno, non si vedeva all'orizzonte la perizia.

Il cui buon esito, dipende squisitamente dall'entità del finanziamento che hai richiesto alla banca, contro il valore che esprimerà l'immobile, regolare o difforme che sia in questo momento.

Immagina se si dovesse compravendere e finanziare un immobile del 1920 in piazza San Babila a Milano.
Un immobile che nonna Mafalda, esponente della borghesia Meneghina ha voluto tener lì, finchè ella non moriva.
Una montagna di sassi, in stato di abbandono da decenni, con Impianti obsoleti, certificazioni inesistenti, difformità, abusi diffusi e chi più ne ha più ne metta.

Secondo te? .. o secondo Voi..??

Uno dei rarissimi immobili, che con con quelle caratteristiche e i suoi gravami che si trovano ancora in quella zona, esprime o non esprime lo stesso, il proprio valore commerciale?

Ecco che tutto dipende dalla capienza economica che hai.
Una verifica che il venditore (giustamente) attende, prima di conformare o ripristinare con opere, che risulterebbero inutili da porre in essere qualora il tuo passo, risultasse più lungo della tua gamba.

Fai fare la perizia e preoccupati di meno della data del 31 luglio.

Fatta la perizia, il quadro fattuale della pratica prenderà la propria forma e allora formalizzerete ogni cosa che occorre, per convergere correttamente allineati al rogito.
 
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