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Condor100

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti.
Chiedo un consiglio per un immobile che vorrei acquistare.
Tale immobile presenta una planimetria diversa rispetto allo stato attuale dei luoghi (negli anni sono state spostate due porte e levato due tramezzi, nonchè fatto un bagno, comunque nessun abuso e nessun aumento di volumetria e rendita catastale).
Il vecchio proprietario ha acquistato così l'immobile, oltretutto con mutuo, quindi la perizia all'epoca fu positiva, nonostante questi ambienti interni con modifiche.
La mia domanda è, se non facessi nulla (comunicazioni al Comune, accatastamento nuovo ecc), in base alle vostre esperienze un perito boccia la pratica o tutt'al più la sospende per far regolarizzare il tutto? grazie
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
comunque nessun abuso e nessun aumento di volumetria e rendita catastale
Sono tutti abusi, visto che sono interventi fatti senza le autorizzazioni o comunicazioni necessarie.
se non facessi nulla (comunicazioni al Comune, accatastamento nuovo ecc),
Tu non devi fare nulla; deve intervenire l'attuale proprietario.
Una volta si badava meno a fare controlli catastali e urbanistici, ora le regole sono più stringenti.
 

Condor100

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
si si ovvio che in teoria fa il proprietario venditore, volevo sapere quindi se una difformità di questo tipo induce il perito della banca a "bocciare" il mutuo, anche se poi l'ultima parola c'è l'ha la banca..oltretutto ricordavo che in alcuni casi l'aggiornamento della planimetria non sia richiesto per interventi "leggeri" interni o sbaglio?
 

ugo56

Membro Attivo
Privato Cittadino
Certamente conosciamo le regole, per carità. Ma perchè, mi chiedo, una banca, meglio, un suo perito incaricato, dovrebbe fare da controllo, magari al posto dei tecnici comunali, di una situazione di difformità leggere quando non c'è volumetria in più o modifiche di facciata esterna ? La banca ammette al finanziamento per la valutazione reale che constata. Punto. Se va bene all'acquirente, al quale magari potrà usufruire, per la difformità, un prezzo migliore; se va bene all'agente, per il quale potrà definire un'affare, sempre con la massima trasparenza, per carità, perchè le due parti, venditore ed acquirente devono essere coscienti delle difformità, perchè la banca, per un finanziamento che comunque copre alla grande col valore dell'immobile, si presta a fare da controllore, magari contro i propri e altrui interessi ? Spero di essere stato abbastanza chiaro sul mio pensiero che ho voluto porre a chi mi legge. Preciso. Parlo di difformità lievi: spostamenti di divisori interni, oppure un soppalco-ripostiglio o, ancora, un bagno di servizio in aggiunta quindi a discapito di una camera.
 

Condor100

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Certamente conosciamo le regole, per carità. Ma perchè, mi chiedo, una banca, meglio, un suo perito incaricato, dovrebbe fare da controllo, magari al posto dei tecnici comunali, di una situazione di difformità leggere quando non c'è volumetria in più o modifiche di facciata esterna ? La banca ammette al finanziamento per la valutazione reale che constata. Punto. Se va bene all'acquirente, al quale magari potrà usufruire, per la difformità, un prezzo migliore; se va bene all'agente, per il quale potrà definire un'affare, sempre con la massima trasparenza, per carità, perchè le due parti, venditore ed acquirente devono essere coscienti delle difformità, perchè la banca, per un finanziamento che comunque copre alla grande col valore dell'immobile, si presta a fare da controllore, magari contro i propri e altrui interessi ? Spero di essere stato abbastanza chiaro sul mio pensiero che ho voluto porre a chi mi legge. Preciso. Parlo di difformità lievi: spostamenti di divisori interni, oppure un soppalco-ripostiglio o, ancora, un bagno di servizio in aggiunta quindi a discapito di una camera.
mi chiedevo proprio questo, secondo te è motivo di sospensione della pratica? oppure su queste cose passano sopra come fecero al vecchio proprietario? certo capisco che il sicuro non si possa avere..e che purtroppo ho paura che siano cose lunghe e che rallentino la pratica..
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Ma perchè, mi chiedo, una banca, meglio, un suo perito incaricato, dovrebbe fare da controllo, magari al posto dei tecnici comunali, di una situazione di difformità leggere quando non c'è volumetria in più o modifiche di facciata esterna ?
Se va bene all'acquirente, al quale magari potrà usufruire, per la difformità, un prezzo migliore; se va bene all'agente, per il quale potrà definire un'affare, sempre con la massima trasparenza, per carità, perchè le due parti, venditore ed acquirente devono essere coscienti delle difformità, perchè la banca, per un finanziamento che comunque copre alla grande col valore dell'immobile, si presta a fare da controllore, magari contro i propri e altrui interessi ?

Provo a spiegare quale logica vi è dietro questi controlli.

La banca non è un ente di verifica dell'urbanistica del catasto e via dicendo, siamo ovviamente d'accordo.

Il fine della banca, come qualunque altra azienda, è quello di difendere i propri interessi.

La banca ti fa un prestito se in cambio gli fornisci sostanzialmente questi elementi:

- non essere stato un cattivo pagatore in altre occasioni (banche dati crif e altre)
- una certa probabilità di essere in grado di restituire le rate (verifica reddituale)
- l'ipoteca volontaria sull'immobile, cioè lasci l'immobile in garanzia

Se poi non pagherai il mutuo, tramite il tribunale, metteranno la casa in vendita all'asta. (E grazie all'ipoteca volontaria la banca avrà la precedenza rispetto ad altri eventuali creditori.)

Quando il perito del tribunale farà la sua perizia, indicherà, tra le altre cose, eventuali abusi individuati. E' vero che in asta è vendibile qualsiasi cosa, anche se completamente abusiva.
E' anche vero che una casa completamente conforme attira più persone e quindi aumenta la possibilità di recuperare buona parte se non tutto il credito.


Tornando al momento della richiesta del mutuo.
Alcune banche, per tramite del perito, per difformità lievi, si comportano in maniera diversa: chi detrae la somma necessaria a sanare, chi impone di sanare. Poi ci sono i periti che, siccome son pagati troppo poco per fare un lavoro serio, non investono il tempo e il denaro necessari se no andrebbero in perdita. E non si accorgono di piccoli abusi.
 

ugo56

Membro Attivo
Privato Cittadino
Provo a spiegare quale logica vi è dietro questi controlli.

La banca non è un ente di verifica dell'urbanistica del catasto e via dicendo, siamo ovviamente d'accordo.

Il fine della banca, come qualunque altra azienda, è quello di difendere i propri interessi.

La banca ti fa un prestito se in cambio gli fornisci sostanzialmente questi elementi:

- non essere stato un cattivo pagatore in altre occasioni (banche dati crif e altre)
- una certa probabilità di essere in grado di restituire le rate (verifica reddituale)
- l'ipoteca volontaria sull'immobile, cioè lasci l'immobile in garanzia

Se poi non pagherai il mutuo, tramite il tribunale, metteranno la casa in vendita all'asta. (E grazie all'ipoteca volontaria la banca avrà la precedenza rispetto ad altri eventuali creditori.)

Quando il perito del tribunale farà la sua perizia, indicherà, tra le altre cose, eventuali abusi individuati. E' vero che in asta è vendibile qualsiasi cosa, anche se completamente abusiva.
E' anche vero che una casa completamente conforme attira più persone e quindi aumenta la possibilità di recuperare buona parte se non tutto il credito.


Tornando al momento della richiesta del mutuo.
Alcune banche, per tramite del perito, per difformità lievi, si comportano in maniera diversa: chi detrae la somma necessaria a sanare, chi impone di sanare. Poi ci sono i periti che, siccome son pagati troppo poco per fare un lavoro serio, non investono il tempo e il denaro necessari se no andrebbero in perdita. E non si accorgono di piccoli abusi.
Lievi difformità non danneggiano nemmeno l'erario, bloccano le compravendite e la sistemazione di tante famiglie. Anche i notai non sarebbero in disaccordo i quali ormai scrivono le stipule come fossero "dichiarazioni" delle parti, quindi non commetterebbero chissà quale inadempienza !! Secondo me, puoi inoltrare la domanda, tranquillamente, alla banca la quale se incarica un perito "fuori dai tempi" non accadrà altro che salterà la definizione dell'accollo mutuo con quella banca, ma ci sono altre banche molto più pratiche. Ripeto. Parliamo di minime difformità.
 

darkwilmore

Membro Junior
Privato Cittadino
Io vi consiglio di sanare e far sanare.
Da lato acquirente si ereditano gli abusi diventandone poi responsabile, a fronte di una futura vendita potreste non trovare un acquirente compiacente e dovrete pagare voi per la sanatoria.
Da lato venditore, di fronte al notaio, dichiarate che l'abitazione non presenta abusi e quindi in caso di falsa testimonianza commettete un illecito penale.

My 2 cents.
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Io vi consiglio di sanare e far sanare.
Da lato acquirente si ereditano gli abusi diventandone poi responsabile, a fronte di una futura vendita potreste non trovare un acquirente compiacente e dovrete pagare voi per la sanatoria.
Da lato venditore, di fronte al notaio, dichiarate che l'abitazione non presenta abusi e quindi in caso di falsa testimonianza commettete un illecito penale.
Se vivessimo in un mondo perfetto sarebbe giusto sanare tutti gli abusi, ma proprio perché non siamo in un mondo perfetto esistono gli abusi, quindi...
 
Ultima modifica:

ugo56

Membro Attivo
Privato Cittadino
Io vi consiglio di sanare e far sanare.
Da lato acquirente si ereditano gli abusi diventandone poi responsabile, a fronte di una futura vendita potreste non trovare un acquirente compiacente e dovrete pagare voi per la sanatoria.
Da lato venditore, di fronte al notaio, dichiarate che l'abitazione non presenta abusi e quindi in caso di falsa testimonianza commettete un illecito penale.

My 2 cents.
La maggior parte delle volte l'acquirente si spende i suoi bravi piccioli, risparmiati dalla trattativa, con lavori di miglioria o personalizzazione dell'immobile, per cui ha tutta la possibilità di sistemarsi la cosa come gli si aggrada e nel rispetto delle regole. Tutto lo scoglio è superare il perito il quale, se è uomo di mondo, fa concludere l'affare alle parti, compreso l'agente immobiliare.
 

Condor100

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
La maggior parte delle volte l'acquirente si spende i suoi bravi piccioli, risparmiati dalla trattativa, con lavori di miglioria o personalizzazione dell'immobile, per cui ha tutta la possibilità di sistemarsi la cosa come gli si aggrada e nel rispetto delle regole. Tutto lo scoglio è superare il perito il quale, se è uomo di mondo, fa concludere l'affare alle parti, compreso l'agente immobiliare.
Esatto il punto è proprio qui, vorrei regolarizzare io la questione perchè vorrei cambiare alcune cose, per adesso potrei comprare risparmiando qualcosa, visto che le difformità non sono nulla di impeditivo e di irrisolvibile..lo scoglio è solo il perito della banca, che comunque a suo tempo non creò problemi, anche se sono passati alcuni anni..resta comunque il rischio che blocchi tutto con annessa perdita di tempo..
 
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ugo56

Membro Attivo
Privato Cittadino
Cioè bisogna sperare che sia un viveur?:^^:
Beh, nella vita bisogna essere pratici e positivi. Quando si parla di alcune difformità, non parliamo di ville a due passi dal mare, oppure volumetrie, oppure stravolgimenti di prospetto. Sono quelle piccole "malformazioni cutanee" che con un piccolo intervento in dayospital si possono eliminare, in modo da stare meglio un po' tutti. Ripeto, le parti che compravendono e l'agenzia immobiliare onesta.
 

ugo56

Membro Attivo
Privato Cittadino
che cosa dovrebbero fare, a livello pratico, l'agente e il perito?
[/QUO
L'agente chiarire la situazione alle parti. Stop. Invece, il perito non dovrebbe bloccare una pratica, consentendo alla banca di concedere il mutuo. Come, tra l'altro, ha già fatto il perito in precedenza e come ognitanto fa il tecnico quando riscontra difformità non determinanti, come specificato prima. Nulla, quindi, di particolare.
 

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monek ha scritto sul profilo di KarenLFP.
ciao!!! Tu hai avuto qualche novità sul mutuo?
Buonasera, stiamo cercando di stipulare un preliminare di vendita a mia nipote, essendo 4 proprietari; può lei iniziare i lavori per detrazione 110% solo con la firma del preliminare ? Grazie .
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