Pignoramento immobiliare non prevedibile 30 giorni prima del rogito

[smoker]

Al momento del preliminare la parte venditrice non ci ha fornito documentazione dei pagamenti del mutuo ed in verità sia io che il notaio li abbiamo chiesti.

Nel preliminare la parte venditrice si impegna ad estinguere il debito residuo entro la stipula del rogito.

Non credo che al preliminare si debba produrre tale documentazione. Se cosi fosse l'AI dovrebbe procurarsi dalla parte promittente un estratto conto o una dichiarazione della banca che attesti o meno il mutuo in sofferenza.

Non mi pare che questo rientri nei compiti dell'AI. Forse dovremmo fare i detective privati dato che ci vengono assegnati compiti per me incomprensibili: antiriciclaggio per citarne uno.

La verità e' che purtroppo il cliente e' incappato a mio avviso in una società truffaldina. Perché la caparra versata a luglio non e' stata usata per rimborsare parte del debito residuo?
Perché si fanno negare al telefono? Perché non si mettono in contatto con la banca?

Io credo ci sia la volontà di far saltare tutto: ormai quello che potevan prendere l'hanno preso....

E chi ci rimette e' il povero acquirente e "naturalmente" l'AI

Aggiunto dopo 6 minuti :

volevo dire che ne io ne il notaio abbiamo chiesto i documenti sullo stato del mutuo...

Il pignoramento lo ha iscritto la banca a causa del mutuo in sofferenza e non per coprire altre situazioni debitorie

Io avrei preteso, almeno, tutta la documentazione relativa al mutuo e alle rate pagate. Adesso capisco perchè il cliente si è arrabbiato anche con te.
Vista la situazione penso che ci sia la seria possibilità che il tuo cliente perda la caparra, se la società è decotta.
Prima e dopo la firma del preliminare che tipo di rassicurazioni hai fatto al cliente? Del tipo: è una società seria che lavora..... ormai il contratto è fatto..... sono semplici formalità....... non ha nulla di cui preoccuparsi.......

Smoker

Aggiunto dopo 7 minuti :

Pienamente d'accordo con immoflower,
e mi permetto di aggiungere che, se anche il debito residuo fosse stato di 45.000€, per quanto detto, ossia:

la caparra è stata versata nelle mani della parte acquirente, e non della banca, la quale non ha lasciato in ogni caso nessun assenso alla cancellazione di tale ipoteca nelle mani del notaio. Fino a quando in conservatoria permane l'iscrizione della banca, la trascrizione del preliminare è secondaria a quest'ultima (l'estinzione del debito, infatti, non coincide con la cancellazione dell'ipoteca). Spero sia chiaro che non è mia intenzione alimentare polemiche (anche perché spesso alcune frasi sono passibili di diverse interpretazioni), ma credo sia interessante far chiarezza sull'argomento, con il contributo di tutti, poiché chiunque potrebbe incappare in controversie come questa, malgrado la buonafede e la conoscenza della materia.

Se il residuo del mutuo fosse stato di € 45.000,00 e il preliminare fosse stato trascritto le cose andrebbero in maniera differente.

Smoker

 

[gcaval]

Se il residuo del mutuo fosse stato di € 45.000,00 e il preliminare fosse stato trascritto le cose andrebbero in maniera differente.

In che modo andrebbero diversamente? Siamo d'accordo che se c'è un ipoteca di primo grado, fin quando questa non viene cancellata, qualsiasi cosa subentri passa in secondo ordine, compresa un preliminare trascritto?

 

[smoker]

In che modo andrebbero diversamente? Siamo d'accordo che se c'è un ipoteca di primo grado, fin quando questa non viene cancellata, qualsiasi cosa subentri passa in secondo ordine, compresa un preliminare trascritto?

Non è questione di cancellazione, la cosa importante è l' estinzione del debito.

Smoker

 

[gcaval]

Mi dispiace ma non sono d'accordo. Le cose vanno fatte contemporaneamente. E per essere sicuri che ciò avvenga, è indispensabile che sia presente anche un procuratore della banca (di solito il direttore o un avvocato) all'atto del pagamento. Per quanto mi riguarda si paga direttamente alla banca, per essere sicuri sia dell'estinzione del debito sia della cancellazione dell'ipoteca, mai al proprietario che dice che poi pagherà. In ogni caso le trattative vanno fatte direttamente dalla parte acquirente (anche mediante un professionista); mai lasciare che il proprietario sistemi le cose. Ovviamente ognuno è libero di fare come vuole, poi si assume la responsabilità dei rischi che corre.

 

[smoker]

Mi dispiace ma non sono d'accordo. Le cose vanno fatte contemporaneamente. E per essere sicuri che ciò avvenga, è indispensabile che sia presente anche un procuratore della banca (di solito il direttore o un avvocato) all'atto del pagamento. Per quanto mi riguarda si paga direttamente alla banca, per essere sicuri sia dell'estinzione del debito sia della cancellazione dell'ipoteca, mai al proprietario che dice che poi pagherà. In ogni caso le trattative vanno fatte direttamente dalla parte acquirente (anche mediante un professionista); mai lasciare che il proprietario sistemi le cose. Ovviamente ognuno è libero di fare come vuole, poi si assume la responsabilità dei rischi che corre.

Cioè?
Come ti comporteresti se fossi il promissario acquirente del caso narrato da Immoflower?

Smoker

 

[immoflower]

Gentili colleghi,
vi fornisco un aggiornamento sulla vicenda.

Ci siamo incontrati dal legale per spiegare la situazione e fare il punto su come procedere.

Tralascio i commenti del promissario acquirente che ben potrete immaginare e che umanamente condivido.

Tre soluzioni prospettate anche se poi di fatto l'unica francamente percorribile sia per i costi che per i tempi resta essere una.

A) Alla scadenza della data prevista per la stipula del rogito se la parte venditrice non si presenta in atto (cosa molto probabile a meno che non si creda ai miracoli), invio tramite ufficiale giudiziario della diffida ad adempiere concedendo alla parte inadempiente 15 giorni dal ricevimento della diffida. Se, nonostante la diffida ad adempiere, l'atto non sarà stipulato il contratto sarà automaticamente risolto di diritto e la parte acquirente avrà diritto alla restituzione del doppio della caparra versata. Sarà una causa vinta in partenza (ma di fatto non si otterrà nulla ed avremo una bella sentenza di vittoria che potremo solo incorniciare ed appendere come un bel quadro)

B) Attendere il regolare svolgimento dell'asta, prendendone parte come chiunque altro, offrendo la stessa cifra che l'acquirente avrebbe saldato in sede di rogito augurandosi che nessun altro faccia offerte migliori. Molto rischioso perchè di fatto l'alloggio potrebbe essere aggiudicato ad un terzo con il risultato di ottenere un pugno di mosche rimanendo comunque sempre valida in questo caso l'opzione A che comunque non porterebbe a nessun risultato economico concreto

C) incontro fra: il legale della banca che ha iscritto il pignoramento, il legale scelto dalla parte acquirente e la società XY per riuscire ad arrivare ad un accordo che preveda la possibilità che l'acquirente versi direttamente alla banca il saldo prezzo con l'impegno da parte della banca stessa di "liberare" l'alloggio da qualunque gravame ipotecario e pignoratizio. In questo modo l'alloggio verrebbe venduto salva la possibilità della banca di rivalersi sulla società XY per la differenza dovuta.

Pare evidente che la soluzione più veloce e pratica sia la soluzione "C".

Ora si tratta di aspettare la decisione del cliente acquirente il quale non può che avere tutta la mia umana comprensione su una vicenda che personalmente non ho più potere di gestire.

Aggiunto dopo 3 minuti :

o avrei preteso, almeno, tutta la documentazione relativa al mutuo e alle rate pagate. Adesso capisco perchè il cliente si è arrabbiato anche con te.
Vista la situazione penso che ci sia la seria possibilità che il tuo cliente perda la caparra, se la società è decotta.
Prima e dopo la firma del preliminare che tipo di rassicurazioni hai fatto al cliente? Del tipo: è una società seria che lavora..... ormai il contratto è fatto..... sono semplici formalità....... non ha nulla di cui preoccuparsi.......

Smoker

smoker,
come credo saprai la banca non è autorizzata a rilasciare tale documentazione a noi AI anche se li preghi in cinese..

Cos'altro deve fare un AI? Non può garantire per nessuna delle parti: la società esiste, è operativa, ho una copia del bilancio: non posso e non ho l'autorità per fare una TAC al suo conto corrente. Non ti pare?

 

[smoker]

La soluzione "C" è anch' essa foriera di problemi.
Con la provvigione come ti sei regolato con il promissario acquirente?

Smoker

 

[Bastimento]

smoker,
come credo saprai la banca non è autorizzata a rilasciare tale documentazione a noi AI anche se li preghi in cinese..

non è mia intenzione infierire su immoflowwer: ma la documentazione si doveva pretenderla dalla società venditrice, prima del compromesso. Ovvio che la banca non rilascia niente.

Dubito che la banca accetti di accollarsi il debito residuo se non ha altro da pignorare. IL potenziale acquirente per il suo credito di caparra può solo sperare di potersi attaccare a qualcosa della società o dei soci.
Forse è il caso di considerare un'opzione c2: negoziare con la stessa banca, per la cifra scoperta, (45000€?) un ulteriore mutuo a condizioni di favore, vista la situazione. Nel contempo farsi aiutare anche dalla banca, se si ha possibilità di pignorare qualcos'altro della società fin che è in piedi per recuperare la caparra.

 

[immoflower]

Smoker,
la provvigione e' già stata pagata dal promissario acquirente al momento della firma del preliminare

Aggiunto dopo 4 minuti :

Smoker,
la provvigione e' già stata pagata dal promissario acquirente alla firma del prelminare

 

[smoker]

smoker,
come credo saprai la banca non è autorizzata a rilasciare tale documentazione a noi AI anche se li preghi in cinese..

Cos'altro deve fare un AI? Non può garantire per nessuna delle parti: la società esiste, è operativa, ho una copia del bilancio: non posso e non ho l'autorità per fare una TAC al suo conto corrente. Non ti pare?

Un Agenti Immobiliari può fare tante cose, anche consigliare il cliente - acquirente di non firmare fino a che il venditore non abbia prodotto tutta la documentazione inerente la sua situazione debitoria con la banca.

Smoker