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  1. daddex85

    daddex85 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti;
    seguo spesso il forum ma è la prima volta che scrivo.
    Avrei bisogno di un consiglio relativo alla seguente situazione:
    nel 2011 ho acquistato dai miei genitori l'appartamento dove vivo attualmente; i miei genitori, a loro volta, avevano acquistato l'appartamento nel 1985 e nel periodo intercorrente non sono state effettuate modifiche.
    La planimetria catastale allegata al mio atto notarile corrisponde allo stato di fatto; ho inoltre a mia disposizione una planimetria catastale risalente al 1958 (periodo di ultimazione dei lavori di costruzione dello stabile) allegata all'atto di acquisto dei miei genitori nel 1985; anch'essa corrisponde allo stato di fatto. Le tabelle millesimali incluse nel regolamento di condominio in vigore (risalente al 1966) corrispondono con i millesimi derivanti dallo stato di fatto.
    Tuttavia, volendo presentare DIA in comune per l'esecuzione di alcuni lavori di ristrutturazione all'interno del mio appartamento, sono venuto, mio malgrado, a scoprire che il progetto originale presente in Comune è difforme da quanto presente in Catasto. Nello specifico, secondo quanto presente in Comune, una stanza del mio appartamento (circa 14 mq) farebbe parte dell'appartamento del mio vicino!

    Come dovrei procedere per sanare la situazione? e, il mio vicino, potrebbe eventualmente vantare diritti sulla stanza in oggetto?

    Grazie mille
     
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  2. Laura Mencarini

    Laura Mencarini Membro Junior

    Altro Professionista
    Senza dubbio il vicino non può vantare diritti sulla stanza, in quanto dagli atti notarili risulta prima dei tuoi genitori e poi tua. Il problema da risolvere è di tipo urbanistico e, nonostante tu sia estraneo a tutti i fatti che l'hanno causato, purtroppo ora è una tua precisa responsabilità porvi rimedio. Tu e il tuo vicino, infatti, dovrete presentare insieme una pratica in sanatoria (DIA o SCIA, dipende dal comune dove si trova l'immobile) con relativo pagamento di sanzioni. Fatevi seguire da un tecnico di fiducia.
    Saluti
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Classico esempio di abusi non a conoscenza dei proprietari dell'immobile....
     
  4. daddex85

    daddex85 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta; purtroppo, visto che il mio vicino al momento non ha necessità di ristrutturare, non penso che abbia alcuna intenzione di effettuare una sanatoria e pagare le relative sanzioni, a meno non sia io stesso a coprire queste ultime.
    Quanto potrebbe venire a costare una pratica di questo tipo?
     
  5. Laura Mencarini

    Laura Mencarini Membro Junior

    Altro Professionista
    La pratica potrebbe aggirarsi intorno ai 1000 euro, le sanzioni dipendono dal comune
     
  6. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Davvero è così? Chi acquista verifica la conformità alla pianta catastale (ora è anche "più" obbligatorio), lo stesso fa la banca nel conceder il mutuo. Non ho mai sentito nessuno che sia andato a riprendere il progetto originale del fabbricato per vedere se per caso non ci sia qualche difformità!
    Io, ad esempio, sto comprando casa. Sto provando a recuperare il progetto per mio scrupolo personale per verificare alcuni miei dubbi ma il primo tecnico incaricato mi ha già detto che il progetto "non si trova". Se non sbaglio sei di Roma... E' possibile?
    E se non si trova che cosa fa il Comune? Se io presentassi una pratica per ristrutturazione o per errata rappresentazione, con cosa la confronterebbe?
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Questa verifica si fa dal luglio del 2010, da quando è stata emanata la legge 122/2010 cosiddetta sulla conformità catastale.
     
  8. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Non mi risulta. Da ignorante "informato" non mi risulta. La legge che citi riguarda l'obbligo di verifica della conformità tra mappa catastale e situazione di fatto. Non mi risultano obblighi (né prassi) di verifica di conformità rispetto al progetto approvato. Fammi aggiungere purtroppo :basito:
     
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  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Dal punto di vista normativo non vi e' obbligo di tale verifica. Vi e' solo obbligo di dichiarare che la piantina allegata e' conforme a quanto presente in catasto (questo meramente a fini fiscali fra l'altro) da parte dell'alienante e di menzionare nell'atto:

    dichiarazione di costruzione se anteriore al 1 settembre 1967 sotto forma di atto di notorietà.
    estremi della licenza edilizia, della concessione edilizia, del permesso a costruirea a seconda delle normativa vigente all'epoca.
    estremi dell'eventuale D.I.A. ex art. 22 terzo comma D.P.R. 380/2001 o per interventi all’art. 1 comma 6 legge 443/2001.
    gli estremi dell'eventuale titolo abilitativo in sanatoria in caso di costruzione realizzata in assenza di provvedimento autorizzativo.
     
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  10. Gi79

    Gi79 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    salve,

    appartamento venduto a novembre che rientrava in questa stessa situazione.. il tutto sistemato con una scia costo geometra 1600,00 ( comprensivo di nuovo accatastamento, in quanto con la normativa urbanistica attuale hanno dovuto creare anche l'antibagno che all'epoca non era necessario e di conseguenza è stato aggiornato anche il catasto..) euro più sanzione 500 euro..
    la cosa si può fare a condizione che i due appartamenti cos' come sono agli stati attuali rientrino dentro i parametri urbanistici.. ovvero l'appartamento del tuo vicino tolti i circa14 metri ha la cubatura minima prevista per legge?? stesso discorso per il tuo appartamento.. con i 14 metri rientra dentro i parametri urbanistici.??

    comunque progetti alla mano.. chiedi a un geometra..
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Certo, non è citato nella legge, ma ne è il corollario purtroppo indispensabile.

    Se verifichi la situazione catastale, non puoi fare a meno di controllare quella urbanistica e, di conseguenza, ci sei dentro fino al collo...

    Cosi' sono riusciti a mettere nei guai i 3/4 d'Italia, senza dirlo.
     
  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si è possibile che se si parla di immobili risalenti ad una certa epoca (nemmeno tanto anche anni 50/60) succede spesso che i progetti originari non si trovano anche se menzionati in un permesso a costruire (Licenza di Costruzione) riferita a quell'immobile.
    La commerciabilità è comunque salva in quanto opere ante 67

    Per pratiche di diversa distribuzione degli spazi interni o comunque pratiche DIA in generale si citano le licenze originarie e come ante operam si prende in considerazione quanto risultante in catasto

    Chissà per quale strana ragione una volta i progetti originari sparivano :D
    queste sono le stranezze dei vecchi archivi cartacei
     
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  13. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Qualcuno ha detto:
    "A pensare male si fa peccato, ma spesso ci si azzecca." :)
     
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  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Mi risulta che durante il condono dell'85 ne siano spariti parecchi...
     
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  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non mi risulta silvana la legge da recitata é riferita alla tutela degli acquirenti delle nuove costruzioni. la conformità catastale é in vigore dallo scorso anno.
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Scusate, volevo dire la 78/2010.
     
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  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    tra l'altro mi sono confusa pure io ..... era il 2010 quando é entrata in vigore.
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, due confusioni in due.... non male ! :maligno: Sarà l'orario....:occhi_al_cielo:
     
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  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    già silvana la stanchezza mentale e fisica é cronica......
     
  20. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La legge di conversione e' la 122 2010 che converte il D.L. 78 2010.
     

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