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robert1000s

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
BUonasera a tutti,
innanzitutto complimenti per il forum, molto utile e ricco di info interessanti.

Passo al dunque.
Dopo che mi è stata accettata la proposta d'acquisto di un immobile, e la banca mi ha concesso il mutuo, nel prendere le misure per cominciare a valutare l'arredamento, mi sono accorto che la planimetria catastale è difforme dalla realtà.

La cosa a mio modo di vedere sembra grave perchè parrebbe che sia stata aumentata la volumetria di un locale a discapito dell'adiacente terrazzo di proprietà.
OVvero nella piantina al catasto il locale in oggetto risulta più stretto e il terrazzo più largo. Nella realtà invece il locale è piu largo di 1 metro a discapito del terrazzo.

Avendo il compromesso a breve non so come comportarmi.
L'agente immobiliare sostiene che in sede di compromesso inseriremo le clausule per tutelarmi e far sistemare tutto quanto entro la data di rogito.
Io ho paura che si tratti di un qualcosa di complicato da sanare (aumento di volume) e non so come comportarmi.

la cosa strana è che il perito della banca non si sia accorto di nulla.

Avete suggerimenti?

Grazie in anticipo.
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Vai tranquillo e non farti seghe mentali, se il perito non si è accorto di nulla non avrai problemi neanche in futuro
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
innanzitutto complimenti per il forum, molto utile e ricco di info interessanti.
avevo letto questo prologo è stavo per rispondere:
il merito è della competenza degli utenti che vi partecipoi .......
ma mi sono ricreduto dopo aver letto questo, almeno in merito alle competenze di alcuni
Vai tranquillo e non farti seghe mentali, se il perito non si è accorto di nulla non avrai problemi neanche in futuro
il perito forse ha visto solo la planimetria catastale e non si è reso conto della difformità
il catasto non è comprovante, e ne attesta la legittimità edilizia ed urbanistica di una proprietà.
Quello che ha effettivamente valore è il titolo edilizio,.......hai visionato i grafici planimetrici del titolo edilizio ????
Quella difformità che hai menzionato se non è presente anche sul titolo edilizio significa che è un incremento di volume improprio ....ossia è un abuso edilizio

altro che "seghe mentali" sono cavoli grossi se non risolti prima.
affidati ad un tecnico e fai espletare i dovuti controlli e accertamenti del caso .......anche se è possibile sanare, eventualmente !!!
 

robert1000s

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
dove posso visionare i grafici planimetrici del titolo edilizio?
purtroppo ho il compromesso fissato a 1 settimana....
sono nella ****a.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
il venditore non è stato onesto, devi prima verificare i fatto come stanno
affidati ad un tecnico e fai espletare i dovuti controlli e accertamenti del caso .......anche se è possibile sanare, eventualmente !!!
evidenzio anche che in fase di rogito da notaio il venditore deve dichiarare:
che esiste conformità trà planimetria catastale e stato di fatto .....che ora non vi è
Oltre ovviamente alla conformità del tutto con il titolo edilizio
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
il venditore ha taciuto una difformità
Io non salterei il rogito per così poco, anche nel caso in cui fosse realmente difforme.
Ti piace l'immobile? Compra
Vuoi cercare il pelo e fare il preciso? Fai saltare tutto e paga agenzia notaio per la relazione e banca per la perizia e l'istruttoria. Ripeto, secondo me non vale la pena. Libero di rovinarti la vita con le tue mani
Vorrei sapere quanti prendono le misure della propria abitazione e quanti non trovano scostamenti rispetto alla planimetria del comune o del catasto
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
ma cosa stai dicendo ? guardati la norma che sintetizzo:
in fase di rogito da notaio il venditore deve dichiarare:
che esiste conformità trà planimetria catastale e stato di fatto .....che ora non vi è
Oltre ovviamente alla conformità del tutto con il titolo edilizio
ossia i 3 aspetti devono coincidere .....in particolare il tutto deve essere subordinato al titolo edilizio.
Il venditore dichiara a pena di nullità dell'atto !!!
 
Ultima modifica:

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
se proprio vuoi lasciare il tutto come si trova ora:
> incarica un tecnico, fai valutare se è possibile sanare, fai quantificare tutte le spese per sanare la difformità.
> noti i costi per sanare li decurti dal prezzo d'acquisto
> fatto il rogito procedei con il tecnico a sanare la situazione

ma resta sempre poi il discorso della banca che ha erogato nelle condizioni in cui l'immobile si trovava........
 

robert1000s

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
l agente immobiliare mi ha detto che il venditore provvederà a sistemare tutto entro il rogito.
Io posso dargli il beneficio del dubbio e andare a rogito e verificare che il tutto sia stato sistemato. Ma se non lo è?

Fare un compromesso lasciando assegni e svariati migliaia di euro sapendo che la situazione gia parte male non mi convince molto.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Ciao.
Sei sicuro che la difformità esista davvero?
La piantina in virtù della quale hai fatto il riscontro fra stato di fatto e di diritto era in scala?
Te lo chiedo perché è strano che il perito della banca non si sia accorto di nulla.
A mio parere il rischio maggiore (mancata concessione del mutuo) è scongiurato, pertanto non considererei il preteso abuso un ostacolo all'acquisto (in ciò condivido sostanzialmente quanto affermato da @D3rivato ).
Quindi vai al preliminare inserendo le clausole più opportune.
Naturalmente dovrai prima verificare, tramite tecnico di tua fiducia, se l'abuso c'è, quindi accertarti della possibilità di sanarlo.
Pretenderai dall'agente immobiliare l'inserimento di clausole a tua tutela.
Eventualmente potrai rivolgerti ad un legale per la consulenza ed il perfezionamento del testo del preliminare.
Ma il passaggio imprescindibile sarà l'accertamento a mezzo tecnico di fiducia.
 

robert1000s

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
la difformità sono sicuro ci sia, non si tratta solo di ipotetico problema di scala, ma salotto e terrazzo sono rappresentati con diversi volumi, e guardacaso la sala va a "rubare" volume al terrazzo (con aumento di volumetria... che temo sia la cosa grave).

l'AI sostiene che io sono tutelato ed entro il rogito il venditore sistemerà tutto quanto, se non lo fa sarà inadempiente e dovrà rimborsarmi il doppio della caparra confirmatoria.

Che clausule mettereste voi?
A questo punto non credo sia sufficiente sistemare la planimetria catatastale ma che debbano essere sistemati anche i documenti urbanistici depositati in comune.

Quali documenti devo verificare al rogito? Oltre che armarmi di righello e ,scala permettendo, verificare che sto benedetto muro sia stato messo dove è nella realtà.

Grazie ancora,siete molto gentili e mi state aiutando non poco....
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Ad una settimana dal rogito sistema sta gran cippa. Fossi in te non farei saltare il rogito per una inezia. Ricorda che le cause sono lunghe costose e dagli esiti incerti. Il doppio della caparra non te lo regala nessuno, stai attento alle tue prossime scelte perché potresti pentirtene
 

robert1000s

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
1 settimana dal compromesso.
il rogito è da fissare.



ps pur essendo un profano non la vedo molto inezia, se fra x anni vendo questa casa e si scopre che l'abuso non è sanabile (o lo è sotto spesa ingente) cosa faccio?
 

-csltp-

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Il giorno del compromesso fatti firmare un accesso agli atti, lo consegni ad un tecnico di tua fiducia. Se rileva una difformità ti fai scrivere due righe, se entro il rogito la parte acquirente non sistema l'abuso potrai richiedere il doppio di quanto versato.

Ma finché non c'è un contratto tra le parti hai poco sia da chiedere sia da preoccuparti.
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non sei in nessuna ****a. Non hai ancora firmato il compromesso.
Prima di firmarlo incarica un geometra o un architetto di verificare la situazione urbanistica (progetti in comune) e ti fai dire se la casa è a posto oppure no e, se no, se è sanabile oppure no.
Nella peggiore delle ipotesi paghi un tecnico per niente, nella migliore eviti di prenderti una rogna.
Se c'è realmente aumento di volumetria potrebbe anche non essere sanabile e ti compreresti una casa con un problema irrisolvibile. Potresti anche decidere di farlo comunque ma, magari, non allo stesso prezzo di una casa sana...
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Non hai ancora firmato il compromesso.
Beh, insomma...un contratto preliminare sembra già esserci, visto che la proposta è stata regolarmente accettata.
Forse converrebbe chiedere un incontro con il venditore, prima di versare altri soldi.
Il fatto che il perito non si sia accorto non mi pare una gran tutela, e il problema ( se di problema si tratta), potrebbe ovviamente ripresentarsi in caso di futura rivendita.

Quindi trovo corretto approfondire, ma lo farei prima di procedere oltre, e soprattutto informerei il venditore della necessità di chiarire, per correttezza , per valutare insieme come risolvere (se possibile).
Rimandarei la firma del “nuovo” preliminare .
 

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