Acquisto casa con difformità

[Hiraya]

Buongiorno,
sono circa 2 anni che cerco una casa e finalmente pensavo di averne trovato una che rispecchiava le mie esigenze, dopo aver visionato le piantine catastali mi sono accorto che aveva piu di qualche difformita':
2 pareti abbattute e porte spostate, 2 verande non dichiarate, e cosa molto piu importante un garage dove nella piantina ci doveva essere un cortile.
per non parlare del fatto che la piantina catastale(in scala) non corrisponde alla reale misura dei muri.

Attualmente l'AI mi ha consigliato di fare una proposta con una piccola caparra (2000euro) che tiene lui e vincolare il tutto ad una sanatoria da parte del venditore + la concessione di mutuo da parte della mia banca.

Non ho nessun problema a perdere tempo inutilmente nel caso in cui il venditore non riesca a sistemare il tutto perche la casa effettivamente mi piace, ho messo in contatto l'AI con un notaio in quanto non mi sentirei sicuro di gestire una cosa complicata come questa senza il supporto del professionista.

qualcuno ha qualche consiglio da darmi o eventuali clausule che non devono mancare nella proposta?

 

[francesca63]

Attualmente l'AI mi ha consigliato di fare una proposta con una piccola caparra (2000euro) che tiene lui e vincolare il tutto ad una sanatoria da parte del venditore + la concessione di mutuo da parte della mia banca.

forse sarebbe saggio sapere in anticipo SE si può fare una sanatoria.
Proprio per evitare di perdere parecchi mesi per niente.
Se invece non ti preoccupa questo aspetto, puoi procedere così, e sperare che tutto proceda.
Oltre alla planimetria catastale, bisogna che sia l’immobile sia conforme a quanto è stato permesso di fare urbanisticamente.
Molti sono gli “abusi” da approfondire.

 

[Hiraya]

l'aspetto tempo non mi preoccupa perche sono attualmente all'estero e non potrei comunque visionare nessuna casa prima di settembre, nel frattempo posso procedere alla richiesta creditizia cosi da accorciare i tempi nel caso in cui vada tutto a buon fine.

dici che mi convenga assumere un geometra adesso o eventualmente aspettare che il venditore risolva ed assumerlo successivamente per controllare che effettivamente sia stato fatto tutto in regola?

 

[Jan80]

Il consiglio è sempre questo:

Ti faccio giusto un appunto, dato che il venditore può sistemare la faccenda in almeno due modi (se di abuso edilizio si tratta come comunque sembrerebbe e quindi non riguardi meramente la sola planimetria catastale):
1) Sistema la "carta": quindi fa presentare un titolo edilizio in sanatoria (se possibile) in modo tale che quanto rappresentato sia conforme con quanto esistente;
2) "Sistema" l'immobile: demolisce il tamponamento esterno (sempre che non sia portante) e lo ricostruisce in posizione corretta, andando a variare l'oggetto della compravendita.

Io includerei quindi una clausola che l'offerta effettuata è per l'immobile come visto e piaciuto e non per come è rappresentato sulla planimetria catastale.

 

[francesca63]

nel frattempo posso procedere alla richiesta creditizia cosi da accorciare i tempi nel caso in cui vada tutto a buon fine.

Fintanto che l’immobile non sarà regolare, non ti daranno mai risposta positiva.
Puoi solo far valutare la tua situazione economica/reddituale.

dici che mi convenga assumere un geometra adesso o eventualmente aspettare che il venditore risolva ed assumerlo successivamente per controllare che effettivamente sia stato fatto tutto in regola?

È un po’ un dilemma.
Se incarichi un tecnico ora, può dirti se la sanatoria è davvero possibile o no .
Potresti scoprire che, per regolarizzare, le verande devono essere riportate allo stato originario, e il garage demolito.
Forse meglio saperlo prima, ma io sono prudente per natura.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,
sono circa 2 anni che cerco una casa e finalmente pensavo di averne trovato una che rispecchiava le mie esigenze, dopo aver visionato le piantine catastali mi sono accorto che aveva piu di qualche difformita':
2 pareti abbattute e porte spostate, 2 verande non dichiarate, e cosa molto piu importante un garage dove nella piantina ci doveva essere un cortile.
per non parlare del fatto che la piantina catastale(in scala) non corrisponde alla reale misura dei muri.

Attualmente l'AI mi ha consigliato di fare una proposta con una piccola caparra (2000euro) che tiene lui e vincolare il tutto ad una sanatoria da parte del venditore + la concessione di mutuo da parte della mia banca.

Non ho nessun problema a perdere tempo inutilmente nel caso in cui il venditore non riesca a sistemare il tutto perche la casa effettivamente mi piace, ho messo in contatto l'AI con un notaio in quanto non mi sentirei sicuro di gestire una cosa complicata come questa senza il supporto del professionista.

qualcuno ha qualche consiglio da darmi o eventuali clausule che non devono mancare nella proposta?

Concordo con chi consiglia una verifica preliminare, hai citato alcune difformità che talvolta sono insanabili. Curioso che non l'abbia fatto l'agente immobiliare o non l'abbia suggerito al proprietario

 

[Hiraya]

Concordo con chi consiglia una verifica preliminare, hai citato alcune difformità che talvolta sono insanabili. Curioso che non l'abbia fatto l'agente immobiliare o non l'abbia suggerito al proprietario

eh lo so, come dovrei far inserire dal notaio per tutelarmi che non combini guai?
del tipo demolisce il garage e smonta le verande, l'immobile sarebbe in regola e io la prenderei dove non batte il sole

 

[TensioneLeone]

eh lo so, come dovrei far inserire dal notaio per tutelarmi che non combini guai?
del tipo demolisce il garage e smonta le verande, l'immobile sarebbe in regola e io la prenderei dove non batte il sole

Il notaio in questo caso c'entra poco. Dai incarico ad un geometra che verifichi i titoli edilizi depositati in comune. La veranda di per se è una abuso però potrebbe essere stata condonata . In ogni caso il lavoro del tecnico sarebbe quella di fare le oppurtune verifiche e rilasciarti una dichiarazione urbanistica/catastale che attesti la compravendibilità dell'immobile.

 

[francesca63]

eh lo so, come dovrei far inserire dal notaio per tutelarmi che non combini guai?
del tipo demolisce il garage e smonta le verande, l'immobile sarebbe in regola e io la prenderei dove non batte il sole

Per evitare tutto ciò, se decidi di fare subito la proposta, devi descrivere bene l’oggetto della proposta, cioè non limitarti a scrivere “appartamento tre locali+ servizi (ad esempio), ma “appartamento di tre locali, servizi, due verande chiuse, più garage”.
Deve essere chiaro che sei interessata a comprare quello che hai visto, se regolare.
Per prova, io farei anche qualche foto della situazione attuale.

 

[Jan80]

Segui il consiglio di @francesca63 ed evita di scrivere in proposta quello che spesso si legge nei prestampati, tipo "come da planimetria catastale".

Faccio giusto un appunto: i garage normalmente sono accatastati a parte in categoria C/6, quindi sarebbe opportuno chiedere lumi all'agente immobiliare se lo stesso garage sia compreso o meno nella compravendita e se sia censito (basta farsi fornire l'elaborato planimetrico dove sono rappresentati tutti i subalterni e la loro disposizione in riferimento al lotto).
Discorso differente è quello delle verande che spesso vengono realizzate in maniera abusiva sebbene, con in mano la sola planimetria catastale nulla si può ancora dire, dato che di norma a seguito della loro realizzazione non è obbligatoria la variazione catastale (dipende dall'uso).