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  1. AngeloX

    AngeloX Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,

    vi seguo da un po e nel vostro forum ho trovato un sacco di cose veramente utili.

    Il mio problema è semplice, ho provato a cercare in giro ma non ho trovato una risposta precisa ...

    Sto acquistando casa ed ho incaricato il notaio di fare la relazione preliminare.

    Il notaio stesso mi ha fatto notare che c'è stata una variazione della planimetria con la clausola "errata rappresentazione grafica" e vuole approfondire per capire se sono stati effettuati lavori in quanto, si dovrebbe poi procedere con una DIA in sanatoria. In effetti ho sia la vecchia planimetria di circa 50 anni fa e quella nuova fatta quest'anno. La differenza è un tramezzo che è spostato di circa 1 metro in avanti. La planimetria nuova rispecchia lo stato attuale.

    Quello che ho capito è che molte volte si usa l'escamotage della clausola "errata rappresentazione grafica" per evitare una DIA in sanatoria. In questo caso non so se i lavori sono stati fatti o meno.

    Le domanda è, se è stato effettivamente spostato il muro di 1 metro e mezzo ed ora il venditore che vuole vendere l'appartamento ha deciso di aggiornare la planimetria facendo sembrare quella modifica solo un'errore della vecchia planimetria è dimostrabile ?

    Attualmente mi è stato detto dall'agenzia che la piantina era errata ed e stata rettificata.
    Se invece il muro è stato spostato fisicamente di 1 metro cosa implica questa cosa ?

    Grazie,

    Angelo.
     
  2. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    bisogna controllare urbanisticamente cosa risulti in comune(progetto costruzione immobile, ristrutturazioni ecc) o nei precedenti atti di compravendita.

    perchè non ti rivolgi ad un tecnico che ti possa aiutare? il notaio deve subdelegare con un aggravio di costi e di tempistiche

    saluti
     
  3. AngeloC

    AngeloC Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve AngeloX, premesso che quanto detto da Marco risponde al vero, come tecnico ho l'impressione che il notaio non sia "dalla tua parte": se al catasto risulta ciò che è realmente (dichiarato dal venditore e dal suo tecnico), eventuali problemi sarebbero in capo a lui e non a te. La legge dice che le parti devono dichiarare che lo stato dei luoghi risponde ai documenti ufficiali (ad oggi la piantina ultima). Il notaio deve solo "presiedere e confermare che è stato dichiarato ciò".
    Non farti sviare, non sarebbe la prima volta che un notaio cerca di far fare lavori non necessari per gonfiare la parcella.
    Per fortuna non tutti sono così! E non succede solo tra i notai.
    In bocca al lupo.
     
  4. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    d'accordo con te, forse però il notaio si sta comportando così per impedire future problematiche? cioè meglio spendere e sistemare tutto prima del rogito che andare da un avvocato, spedire una lettera di minacce ecc....tutto questo è logorante, anche dal punto di vista mentale. Quello che hai detto risponde al vero (e chi fa questo mestiere come noi può confermarlo sicuramente) però cerchiamo di vederla nella maniera più semplice possibile.

    saluti
     
  5. AngeloX

    AngeloX Membro Junior

    Privato Cittadino
    Inanzitutto grazie per le risposte.

    E' vero che attualmente i documenti depositati rispecchiano lo stato dei luoghi e per me potrebbe anche andar bene. Ma è anche vero che se per esempio i documenti sono stati aggiornati cercando di aggirare l'ostacolo ("errata rappresentazione grafica" piuttosto che DIA in sanatoria), in futuro chi dovrà rispondere di eventuali problemi o spese sarò io, immagino che l'unico modo per capire se lo stato di fatto è in regola, bisogna controllare, come dice Marco, la situazione urbanistica.

    Però adesso mi chiedo, visto che è stata fatta una correzione della planimetria per errata rappresentazione grafica della vecchia, se dopo i controlli risulta che in effetti è stato eseguito il lavoro ed è necessaria una DIA in sanatoria, il fatto di aver aggiornato la planimetria autodenuncia il tecnico ad aver dichiarato il falso ?

    Attualmente l'agenzia si sta mettendo in contatto con il tecnico per farsi consegnare un documento nella quale il tecnico stesso certifica che la variazione della planimetria è stata fatta per errori della vecchia.

    Nel peggiore delle ipotesi cosa può succedere ? E soprattutto quali potrebbero essere i tempi per la regolarizzazione del tutto ?

    Ovviamente tutta questa storia sarebbe nulla se effettivamente la vecchia planimetria era errata.

    Grazie,

    Angelo.
     
  6. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Veri errori capitano, e anche di frequente. Accade di imbattersi in immobili per cui sono stati depositati dei progetti e poi che vengano effettivamente costruiti con delle piccole modifiche di cui non v'è traccia (piccolezze di cui qui a Roma ne siamo pieni). Quindi, può esserci sia il caso del vero errore di rappresentazione, sia la vera modifica operata dal venditore. Tieni in considerazione che ci sono modifiche e modifiche: ufficialmente alla vendita bisogna consegnare la documentazione conforme all'immobile però esistono anche delle tolleranze qualora eventuali modifiche non abbiano intaccato il classamento e da come hai descritto, l'aver spostato un tramezzo di 1 metro forse non ha cambiato la consistenza dell'immobile. Quindi si dovrebbe anche poter rogitare così. Certo è che dopo il rogito la palla passa a te in vista di una eventuale futura vendita.
     
  7. yuikas

    yuikas Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    immagino che l'unico modo per capire se lo stato di fatto è in regola, bisogna controllare, come dice Marco, la situazione urbanistica.

    [​IMG]
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Concordo con Marco anche perchè la situazione urbanistica potrerebbe essere la prova del contrario di quello che è stato dichiarato nella variazione catastale, quindi notaio lungimirante e con una certa conoscenza tecnica.

    Ciao salves
     
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  9. AngeloX

    AngeloX Membro Junior

    Privato Cittadino
    Allora, dopo i vari controlli è venuto fuori che l'immobile era stato acquistato dal proprietario in quelle condizioni quindi assumendosene tutte le responsabilità, quindi la modifica era stata fatta dal precedente proprietario.

    Il venditore sta già provvedendo al deposito della DIA in sanatoria attraverso il suo Geometra, quindi secondo me hanno provato a scaricare le responsabilità su di me ed il notaio che ha capito tutto, ha voluto approfondire il motivo della variazione.

    In ogni caso adesso devo stipulare il preliminare di compravendita, con caparra confirmatoria, nel quale è stata inserita la clausola in cui il venditore si obbliga al deposito della DIA entro la data del rogito. Sono fiducioso. Posso stare tranquillo secondo voi ?

    Grazie,

    Angelo.
     
  10. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    orientativamente così è ok!
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Fai aggiungere che in caso di diniego dell'autorizzazione dia in sanatoria, il preliminare verrà considerato sciolto con relativa restituzione della caparra confirmatoria, con o senza penale per il venditore.

    Ciao salves
     
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