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gioc83

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,

ad inizio 2021 ho co-venduto un appartamento comperato nel 2004 dai nostri genitori con soldi esclusivamente loro ed intestato direttamente a noi figli, al 50% ciascuno tra me e mia sorella. Fu comprato con benefici prima casa (quindi imposte ridotte) ed abbiamo anche usufruito in passato dell'esenzione dell'IMU/ICI in quanto trasferitovi e mantenuto la residenza nei primi 5 anni di possesso. Poi io sono emigrato e sono ora da qualche anno residente AIRE.

Il prezzo di vendita e' stato (notevolmente) inferiore del prezzo di acquisto ma non avendo noi figli mai messo 1 euro per comprarla (grazie ai nostri genitori!) ed avendo noi intascato i proventi della vendita, mi domandavo se in questa situazione si fosse comunque generata una plusvalenza.

Per completezza, mia madre compare nell'atto di acquisto come terzo datore di ipoteca essendo il prezzo ed il mutuo stato pagato interamente da lei.

In aggiunta a quanto sopra, mi domandavo se ci fossero anche altre tasse a cui possiamo essere soggetti e se va fatta in generale menzione della vendita nella dichiarazione dei redditi di quest'anno (relativa al reddito 2020) o magari in quella del prossimo.

Grazie in anticipo!
 

gioc83

Membro Junior
Privato Cittadino
Scusate, una correzione. Mia madre e' mutuatario, noi figli siamo il terzo datore di ipoteca.

Inoltre, vorrei precisare che le somme per l'acquisto non sono state date a noi figli prima e poi da noi versate, ma pagate direttamente da nostra madre al venditore.
 

gioc83

Membro Junior
Privato Cittadino
Si, come l’avevi spiegata sopra era impossibile.
Nessuna plusvalenza, nessuna imposta, nessuna dichiarazione da fare.
Solo, tua sorella avrebbe dovuto pagare IMU sulla sua quota, se non era residente li anche lei.
Grazie francesca63. Mia sorella vi e' sempre stata residente, quindi non ha pagato IMU.

Per quanto riguarda la dichiarazione, immagino pero' che la rendita catastale vada messa, no? A parte una piccola rendita derivante dalla locazione dell'appartamento condominiale (e ripartita tra i condomini in base ai millesimi) io non ho altro da dichiarare per il 2020 (e forse 2021 il prossimo anno).
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
immagino pero' che la rendita catastale vada messa, no?
In che senso ?
Finché è stato vostro, quindi per la parte del 2021 prima della vendita, si.
Ma senza che questo generi imposte, essendo stata abitazione principale.
La vendita non va dichiarata.
Mentre, come hai fatto presente, devi dichiarare la piccola rendita dell’appartamento condominiale pro quota.
 

gioc83

Membro Junior
Privato Cittadino
In che senso ?
Finché è stato vostro, quindi per la parte del 2021 prima della vendita, si.
Ma senza che questo generi imposte, essendo stata abitazione principale.
La vendita non va dichiarata.
Mentre, come hai fatto presente, devi dichiarare la piccola rendita dell’appartamento condominiale pro quota.
Per me non e' stata abitazione principale in quanto sono da anni all'estero. Infatti vi pago IMU/TASI da quando sono fuori. Quindi per la mia parte ho sempre dichiarato la rendita catastale, nei periodi in cui e' stata sfitta (l'abbiamo affitta tramite Aribnb per qualche tempo).

OK che la vendita non vada dichiarata, forse sono stato poco chiaro nella precedente risposta ed infatti e' a questo che la mia domanda originale faceva riferimento.

Grazie ancora e buona giornata.
 

gioc83

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno di nuovo. Ritorno su questo aspetto per vedere se ho capito il perche' non sono soggetto a plusvalenze. Cercando in rete, ho trovato che:
  • L'acquisto della proprieta' in oggetto e' stata una donazione indiretta, quindi capisco che vadano applicate le regole della plusvalenza nel caso di donazioni
    • la plusvalenza e' data dalla differenza tra il valore di vendita (diminuito delle spese) e quello di acquisto che e' pari al valore pagato del donante (in questo specifico caso, visto che e' una donazione indiretta, col prezzo pagato a suo tempo per l'acquisto della casa a nostro nome da parte dei nostri genitori)
  • Sono passati 17 anni dall'acquisto, e le plusvalenze sono previste solo nel caso di acquisti/vendite di immobili ai fini speculativi. A tal fine si usa il limite dei 5 anni. Avendo noi venduto abbondantemente oltre questo lasso di tempo, uno dei criteri per l'applicazione della plusvalenza cade.
  • (ci sarebbe anche la questione uso abitazione principale per se stessi o familiari ma non interessa nel ragionamento)
  • Nel nostro specifico caso, inoltre, abbiamo venduto a 200k e comperato i nostri genitori per noi a 260k quindi abbiamo una perdita lorda totale di 60k (non ho tenuto conto delle spese di vendita).
Il mio unico dubbio era sul valore di riferimento per il calcolo della plusvalenza, se fosse stato il prezzo di acquisto per donazione indiretta (260k) o quello che effettivamente abbiamo pagato noi figli (0k).

Magari correggetemi se ho sbagliato nel ragionamento. E' giusto per capire.

Buona giornata!
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Buongiorno di nuovo. Ritorno su questo aspetto per vedere se ho capito il perche' non sono soggetto a plusvalenze. Cercando in rete, ho trovato che:
  • L'acquisto della proprieta' in oggetto e' stata una donazione indiretta, quindi capisco che vadano applicate le regole della plusvalenza nel caso di donazioni
    • la plusvalenza e' data dalla differenza tra il valore di vendita (diminuito delle spese) e quello di acquisto che e' pari al valore pagato del donante (in questo specifico caso, visto che e' una donazione indiretta, col prezzo pagato a suo tempo per l'acquisto della casa a nostro nome da parte dei nostri genitori)
  • Sono passati 17 anni dall'acquisto, e le plusvalenze sono previste solo nel caso di acquisti/vendite di immobili ai fini speculativi. A tal fine si usa il limite dei 5 anni. Avendo noi venduto abbondantemente oltre questo lasso di tempo, uno dei criteri per l'applicazione della plusvalenza cade.
  • (ci sarebbe anche la questione uso abitazione principale per se stessi o familiari ma non interessa nel ragionamento)
  • Nel nostro specifico caso, inoltre, abbiamo venduto a 200k e comperato i nostri genitori per noi a 260k quindi abbiamo una perdita lorda totale di 60k (non ho tenuto conto delle spese di vendita).
Il mio unico dubbio era sul valore di riferimento per il calcolo della plusvalenza, se fosse stato il prezzo di acquisto per donazione indiretta (260k) o quello che effettivamente abbiamo pagato noi figli (0k).

Magari correggetemi se ho sbagliato nel ragionamento. E' giusto per capire.

Buona giornata!
Il calcolo viene fatto sui 260, cioè sul prezzo della compravendita, ma passati i 5 anni il discorso della plusvalenza cade
 

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