Plusvalenza sulla prima casa vendendo entro i cinque anni

[Vox]

Ho acquistato una prima casa con l'IVA al 4% ed ho fatto il rogito in data 31.01.09, stabilendovi la residenza il 16.03.09.
Poi ho avuto problemi famigliari e ho dovuto prendere la decisione di vendere. Ora c'e' chi mi dice che dovrei pagare la plusvalennza di 30% o 20%, poi la differenza dell'IVA (tra 10% e 4%), più interessi legali.... insomma non ci capisco più niente ed i miei problemi famigliari aumentano!
C'è qualcuno che mi sa dare una risposta?
Grazie.

 

[Sandro 7942]

Ciao Vox,
allora......

Da quando hai acquistato a quando hai portato la residenza sono trascorsi una quarantina di giorni, diciamo per semplicità 45.

La legge dice che per non incorrere in plusvalenze nel caso di vendita anticipata devi aver avuto la residenza nell'immobile per almeno il 50% del tempo per il quale l'hai posseduto + 1 giorno.

In definitiva, se tu riuscissi ad aspettare una cinquantina di giorni prima di vendere (il che significa prima di presentarti di nuovo davanti a un notaio, questa volta come venditore) saresti a posto.
Ti rimarrebbe solo l'obbligo di riacquistare un'altra prima casa entro 12 mesi (e in questo caso godresti anche di un credito d'imposta pari all' I.V.A. che hai già pagato).

Dunque, metti pure in vendita l'immobile; nel caso fortunato in cui domattina tu riesca a trovare l'acquirente ti basterà fissare una data di atto a partire più o meno da metà maggio, così sei tranquillo.

Se hai altri dubbi sono a disposizione!

 

[Vox]

Ti ringrazio molto della tempestività e chiarezza. Per ora anche qualcun altro mi ha detto una cosa simile, ma su questo stesso sito ho visto messaggi diversi e mi sono un pò preoccupato.

Se sei disponibile ti posso inviare un dettaglio di situazione, così che mi potresti dare una spiegazione globale anche in caso di riacquisto di un immobile più modesto, oper esigenze purtroppo minori.

Grazie.

 

[Sandro 7942]

Caro Vox, capisco che è una situazione che ti possa preoccupare, ma il consiglio che ti dò è questo:

NON FIDARTI DEI PRATICONI.

Io ho cercato di fare i conti della serva in quanto a date, tenendomi un po'largo con le tempistiche per tranquillità; se le date che hai indicato sono corrette è corretto anche il mio ragionamento.

Nel caso di riacquisto come ti dicevo godrai di un credito di imposta, esempio:

Ho pagato 5.000 euro di IVA (4%) --> Riacquisto e dovrei pagare 10.000 per un'altra IVA o per imposta catastale (nel caso di acquisto da privato) --> In sede di atto di acquisto del secondo immobile pagherò i 10.000 che però andrò a recuperare in dichiarazione dei redditi, nella misura appunto dei 5.000 già pagati.

Se acquistassi un immobile soggetto a tassazione minore di 5.000 euro (minore quindi del tuo credito di imposta), ad esempio soggetto a 2.000 euro di tasse, mi pare che tu possa addirittura evitare di pagare imposte in fase di atto, ma non andresti a recuperare i 3.000 euro di differenza.

Spero di essermi spiegato al meglio, in ogni caso, visto che su internet sono frequenti i malintesi, per tua maggior tranquillità farei un salto dal notaio col quale hai acquistato la tua casa e gli esporrei la situazione. Dovrebbe ripeterti più o meno quanto ti ho detto.

Mi parlavi di un dettaglio della situazione, c'è qualcos'altro di importante da sapere?

 

[Vox]

Anche questa risposta è molto esaudiente e ...... credo che farò bene ad eleggerti come Esperto Migliore!

La situazione cui mi riferisco, che ho riassunto per non tediare nessuno men che meno Te, è la seguente:
Ho acquistato un appartamento con garage, trattando con la ditta sulla carta 5 anni fa. Compromesso 21/05/04.
La ditta ha impiegato 5 anni per consegnare e d il rogito è stato fatto il 31.01.09 (dopo anche tentativi di convincermi a pagare quote in nero. Tentativi che ho respinto per non correre rischi peggiori e perché la casa mi serviva per abitarci con la compagna).
Dopo tale rogito, sono intervenuti motivi di salute di mia madre, che ha una casa sua, dove io ho abitato fino ad oggi.
Poi ho trasferito la residenza alla nuova casa, che però non potrò abitare in seguito, perché dovrò assistere mia madre nella sua malattia. Quindi ho pensato a vendere la nuova casa e pagare con il ricavato le cure mediche.
Sono andato all'agenzia di compravendita e lì mi hanno detto che se vendo dopo il 50% di tempo + 1 giorno, non devo pagare la plusvalenza. Per non pagare la differenza dell'IVA, potrei prendere un piccolo immobile ristrutturato (30-40mila euro) e vedere se la differenza dell'IVA mi va a compensazione, etc.
E' chiaro che tutto questo mi è cascato addosso in questo ultimo trimestre. Quindi capisci che sono disorientato ed insicuro.
Quindi mi servirebbe di fare chiarezza in toto, perché devo procedere in quanto le malattie hanno i tempi loro e non aspettano le regole del fisco.
Scusami se sono stato prolisso, ma mi serve di capire alla svelta come muovermi.
Ringrazio anticipatamente della risposta che vorrai darmi e spero di conoscerti in seguito per ricambiare la Tua disponibilità.
Vox

 

[Sandro 7942]

Non è necessario che continui ad abitare la nuova casa. E' solo necessario che ci mantieni la residenza (che hai detto di aver ottenuto il 16/03/2009), nessuno verrà a controllare se ci abiti o se sei da qualche altra parte.
Per cui, stai pure tranquillo a casa di tua madre, quando riuscirai a trovare l'acquirente per la tua assicurati di rispettare le tempistiche per la vendita (ossia dal 15/05/2009 in avanti).
Da quella data avrai un anno di tempo per acquistare un'altra abitazione, bilocale o villona che sia non importa... Ma anche lì ricordati di trasferirci la residenza il prima possibile!

 

[Vox]

Scusa il disturbo, di nuovo:
1) Se trasferisco la residenza nella casa più modesta, devo abitarci fisicamente o posso continuare a seguire mia madre a casa sua, magari dando indicazione a tutti di dove sono reperibile?

2) Se non potrò comprare nulla di più modesto per me e compagna, cosa dovrò pagare e come, per la differenza dell'IVA, tasse di registro, ipotecarie, etc. e a chi lo dovrò dire?

Scusa, ma mi vengono i quesiti di getto uno appresso all'altro, tanto sono preoccpato per questo grigio futuro!
Grazie,
Vox

 

[Sandro 7942]

Non preoccuparti, questo forum è nato anche per queste domande!

Allora, se vendi rispettando le tempistiche che ti ho elencato vai incontro a questo:

- pagamento della differenza di IVA dal 4% al 10% (IVA acquisto 2°casa) esempio, da 4.000 euro su un valore di 100.000 ne dovrai aggiungere 6.000 per arrivare ad aver pagato 10.000 euro di IVA (il 10% appunto)

- c'è comunque una plusvalenza, ma mi sembra che ammonti al 20% della differenza tra le imposte dovute e venga divisa per 4, quindi 20% di 6.000 = 1.200 --> 1.200 / 4 = 300 €

- pagamento interessi legali sulla differenza d'imposte dovute, per il periodo intercorso tra il primo pagamento e questo "conguaglio" (poche centinaia di euro di solito)

In ogni caso, per questa procedura devi recarti in agenzia delle entrate con una copia del tuo atto di acquisto, loro ti faranno i calcoli precisi e ti daranno un modulo da compilare nel caso in cui trascorsi i 12 mesi non riacquistassi.

Se trasferisci la residenza nella casa più modesta devi abitarci fisicamente per il periodo di controlli effettuati dal pubblico ufficiale; una volta terminato il periodo ed ottenuta la residenza puoi anche andartene due anni a Honolulu e nessuno ti dice nulla. Non confondere RESIDENZA e DOMICILIO.

 

[Vox]

Non ho capito bene questo passaggio:
- c'è comunque una plusvalenza, ma mi sembra che ammonti al 20% della differenza tra le imposte dovute e venga divisa per 4, quindi 20% di 6.000 = 1.200 --> 1.200 / 4 = 300 €



Comunque se ti dò i dati forse mi spieghi meglio, se non mi mandi prima a quel paese!

- Costo appartamento + garage: 157.000+IVA 4 % (E.6280) = 163.000 circa

- Più notaio E.2700 + l'ICI (E 600)che ha voluto il costruttore per periodi prima del rogito, ANNO 2008, (a cui non aveva diritto, ma mi ha ricattato dicendo che se non la pagavo non mi faceva il rogito, dal notaio suo amico).

- Mi vorrei tenere il garage, che non e' un garage sotto spazi pubblici, tipo strada,etc, ma sta sotto la casa dentro il confine catastale, quindi non dovrei avere vincoli di vendita con l'appartamento?

Con questi dati mi potresti fare un quadro in modo da avere chiaro a cosa vado incontro?

1) se non posso comprare nulla dopo questa vendita.
2) Se posso comprare un monolocale ristrutturato, o "un canile" o simile.

Grazie,

Vox

 

[Sandro 7942]

Non vorrei confonderti le idee, per cui ti basti sapere che ci sono vari tipi di plusvalenze, solo che nelle chiacchere da bar vengono sovente confuse.
Se dovessi seguire le tempistiche che dicevo dovresti trovarti di fronte al conteggio che ti ho riportato prima, indifferentemente dal prezzo al quale riuscirai a vendere il tuo immobile.
Onorario notarile e ICI non c`entrano nulla.
Puoi comprare quello che vuoi dopo questa vendita, quanto al tenerti il box non saprei come andrebbe ad incidere la tassazione (sicuramente il box sara' una pertinenza dell'abitazione soggetta alle stesse agevolazioni di prima casa).
Mi sa che ti tocca perdere un'oretta in agenzia delle entrate...

Ah, per il futuro, sappi che il notaio solitamente lo sceglie L'ACQUIRENTE, per cui quel costruttore si merita tutto il mio disprezzo se ha fatto un'affermazione di quel tipo. In aggiunta ti ha fatto anche pagare l'ICI? Ma da dove l'ha tirata fuori questa furbata????