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  1. Paolo8

    Paolo8 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti!
    volevo chiedere il vostro aiuto e la vostra opinione circa cio' che mi e' accaduto qualche mese fa.
    Ho fatto una proposta d' acquisto per un' immobile che e' stata accettata dai venditori.
    Nella proposta di acquisto veniva dichiarato che l' immobile fosse A NORMA secondo le norme edilizie ed urbanistiche ma il perito della Banca ha riscontrato una difformita' tra il catasto e lo stato dei luoghi (aumento dei locali accessori).
    Alla luce di cio' , dopo aver comunicato ai venditori e all' agenzia, tramite A/R, la mia intenzione di revocare la proposta di acquisto, mi sono recato in agenzia per la restituzione delle provvigioni che l' agenzia ha gia' percepito.
    Secondo voi:
    1) ho diritto a chiedere la revoca della proposta?
    2) ho diritto a chiedere la restituzione delle provvigioni?
    Secondo l' agenzia il contratto e' ancora in essere e quindi han diritto alle provvigioni.
    Ringrazio anticipatamente tutti coloro che decideranno di rispondere al mio messaggio.
    Ciao!
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se il venditore ti ha 'promesso' la conformità urbanitica dell'immobile deve:
    - sanare gli abusi (se di abusi si tratta) e consegnarti l'immobile in regola
    - se gli abusi NON sono sanabili ti dovrà rendere la caparra doppia + i danni dimostrabili (la provvigione pagata all'AI)
     
  3. Paolo8

    Paolo8 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Umberto,
    l' agenzia, a parole, dice che l' immobile si puo' sanare. Per questo pero' devo fare una nuova proposta di acquisto.
    Visto che io a questa condizione NON ci sto, perche' nel frattempo ho cambiato idea e non ho piu' intenzione di acquistare l' immobile, vi chiedevo:
    Posso revocare la mia proposta di acquisto?
    In questo caso, si puo' considerare che l' agenzia ha meso d' acordo le parti?...anche se sono state omesse condizioni che possono aver "viziato" la mia volonta'?...e se all' agenzia aspettassero delle provvigioni, le sono dovute da me??
    Grazie mille!
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tu ti 6 impegnato ad acquistare alle condizioni della proposta che NON sei obbligato a rifare. Se l'immobile è sanabile perchè rifare la proposta? Se le condizioni omesse sono state volutamente nascoste dall'AI per concludere l'affare allora l'agenzia è in dolo, viceversa l'affare è concluso e se non riesci ad addivenire al rogito la colpa è del propietario che ne dovrà affrontare le conseguenze (come ti ho gia scritto sopra).
     
  5. Paolo8

    Paolo8 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok, grazie mille!
    Ciao!
     
  6. giuseppe mango

    giuseppe mango Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dovresti far fare un'accertamento approfondito al catasto per scongiurare qualsiasi cosa perchè se fosse stata presentata una DIA o un condono questo non potrebbe risultare se non si è fatto il riaccatastamento (DOCFA) per l'aumento dei volumi. Molte volte i Tecnici "dimenticano" di fare questa operazione e magari nemmeno il tecnico/perito della banca approfondisce. Fai attenzione che ci sia anche la certificazione ex 46/90 ora 37/08 per gli impianti. Senza questa, l'immobile non è a norma e nessuno notaio ti farà fare l'atto di acquisto/vendita. E comunque se tutto risultasse da come dici non solo ti devono restituire la caparra ma potresti anche chiedere il risarcimento dei danni per il mancato acquisto! Saluti.
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma quando mai??
     
  8. giuseppe mango

    giuseppe mango Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io so così perchè mi è capitato di doverle fare per dei miei clienti anche per il solo affitto. Informati anche tu e fammi sapere se da Comune a Comune sia diverso ma non credo; la legge è legge. Saluti.
     
  9. el gondolier

    el gondolier Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se è una compravendita basta dichiarare che gli impianti non sono conformi e l'obbligo di messa a norma è a carico della parte promissoria acquirente.
    La sanzione per l'inosservanza degli obblighi di legge sarebbe ovviamente a carico del venditore se l'immobile è abitato, ma nel caso fosse da restaurare e sfitto non vedo problemi.
    Se è una locazione è diverso, gli impianti devono essere a norma.
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Infatti la legge è legge. Non esiste NESSUN obbligo di legge sulla conformità impianti x le compravendite (nuovo escluso). Si possono tranquillamente vendere immobili privi di certificazione. I comuni non c'entrano niente.
     
  11. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    1) ho diritto a chiedere la revoca della proposta?
    No perché, come puoi leggere sulla proposta stessa, l'immobile dovrà essere consegnato AL ROGITO conforme ecc.....; quindi puoi parlare con i venditori e, se gli abusi non sono sanabili entro la data stabilita, dire che tu sei disposto a recedere dall'acquisto in modo da non creare danni a loro.

    2) ho diritto a chiedere la restituzione delle provvigioni?
    Non all'agenzia.
    Se la proposta viene risolta perché il venditore è inadempiente allora puoi chiedere a lui i danni, comprese le provvigioni pagate; l'agenzia ha fatto i lsuo lavoro.

    E qui smetto altrimenti si torna sempre su RTN e precontratto. ;)
     
  12. Laura C

    Laura C Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Vorrei aggiungere una domanda legata a questo argomento.
    Un mio conoscente ha venduto un appartamento con preliminare in cui c'era scritta la clausola 'a norma dal punto di vista edilizio ed urbanistico'. L'acquirente ha scoperto poi che l'appartamento aveva delle difformità sanabili che neanche il venditore sapeva ci fossero, avendolo già a sua volta comprato così senza verificare. Ha dovuto quindi procedere con una sanatoria e con un breve lavoro all'interno, per spostare un muro. Eseguiti tutti i lavori (il contratto di preliminare non è mai stato annullato o rifatto nel frattempo), si è visto recapitare una lettera dall'avvocato della parte acquirente con una richiesta di risarcimento di ottomila euro per il ritardo nella consegna dell'appartamento. Nel preliminare non c'erano indicate tempistiche di consegna tassative, solo una data ipotetica di rogito, la richiesta di risarcimento è, secondo voi, congrua? Anche se è dimostrata la buona fede della persona che ha venduto con le difformità, senza neanche saperlo? Anche se non si era impegnato per consegnare in data precisa? Grazie a tutti
     
  13. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dipende da quello che era scritto sul preliminare e da come si è proceduto dopo la scoperta delle difformità.
    Innanzitutto, dopo la scoperta sarebbe stato meglio fare una scrittura integrativa con nuovi accordi, comunque col senno di poi sono tutti bravi ;).
    Se sul preliminare c'era scritto (ad esempio) data per il rogito 31/07 l'acquirente avrebbe dovuto (secondo me) per poter chiedere un risarcimento danni fare una lettera di messa in mora con cui intimava al venditore di procedere alla stipula entro un certo periodo trascorso il quale lo avrebbe ritenuto inadempiente.
    In mancanza di questa ritengo che i termini si siano prorogati tacitamente.
    Però sono Geometra e non avvocato, ma soprattutto non sono un giudice; per cui ti rispondo che quando arriva una lettera da un avvocato è necessario rivolgersi ad un altro avvocato per rispondere.
    Le mie considerazioni quindi prendile come tali (mie).
     
  14. Laura C

    Laura C Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Grazie mille. Laura
     
  15. Paolo8

    Paolo8 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Roberto,
    grazie per aver risposto alle mie domande, comunque non mi sono chiare ancora un paio di cose:
    1) Sulla proposta che ho firmato, i venditori dischiaravano che l' immobile era a NORMA. In quel momento pensavo di fare una proposta per l' immobile che avevo visto e che mi era piaciuto. Inoltre ero contento e mi sembrava giusto pagare le provvigioni all' agenzia (come ho fatto). Quando ho scoperto che l' immobile NON ERA A NORMA come dichiarato dai venditori, ho cambiato la mia volonta' di acquistare quell' immobile. Perche' non e' un mio diritto revocare la mia proposta? La realta' dei fatti e' diversa rispetto a quella che mi era stata presentata! No?
    Cio' che mi fai intendere e' che ognuno nel preliminare puo' dichiarare cio' che crede...purche' si aggiustino le cose prima del rogito? E' cosi? Non lo trovo giusto!
    2) Sul fatto che non debba chiedere la restituzione delle provvigioni all' agenzia posso essere d' accordo ma, seguendo il mio ragionamento, l' agenzia ha messo d' accordo le due parti presentando una realta' "distorta" (e qui posso accettare la buona fede dell' agenzia). Trovo che sia piu' giusto pero' che sia l' agenzia a chiedere i danni ai venditori, non che trattenga la mia somma.
    Ovviamente questo e' il mio punto di vista. Se Roberto, o chiunque altro, volesse farmi capire cosa c'e' di sbagliato nel mio ragionamento, mi farebbe cosa davvero grata.
    Grazie mille.
    Ciao!
     

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