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  1. ginore

    ginore Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Gentili amici,

    ho stipulato un contratto preliminare; la compravendita ha per oggetto l'acquisto di appartamento + garage + cantina

    Il notaio mi comunica oggi che la cantina risulta già venduta in altro atto.

    Posso chiedere l'annullamento del contratto preliminare invocando l'annullamento per ERRORE ESSENZIALE (in quanto cade sull'oggetto, in questo caso la cantina)?
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    puoi chiedere la restituzione della caparra doppia e i danni se dimostrabili
     
  3. ginore

    ginore Membro Attivo

    Privato Cittadino
    grazie Umberto, è una buona notizia per me anche se non è mia intenzione arrivare a tanto; il sapere che ho diritto all'annullamento del preliminare mi serve per i motivi che vado ora ad ilustrare (se puoi vedi il mio 3d in questa stessa sezione, dal titolo: Quando di mezzo ci sono le Belle Arti)
    Faccio un veloce riassunto:

    ho raggiunto l'accordo col costruttore per l'acquisto di un immobile per civile abitazione, locato ad una giovane coppia da pochissimo (contratto di 4 anni + eventuale rinnovo di altri 4), soggetto al vincolo delle Belle Arti.
    Come ben sapete il Ministero dei Beni Culturali può esercitare opzione di acquisto entro due mesi dalla trascrizione del primo rogito, per questo è necessario procedere con un secondo rogito per consolidare la compravendita.
    Dopo estenuante trattativa, per permettere la conclusione positiva, ho accettato di sborsare il 90 % del prezzo pattuito già al primo rogito, stipulando il Preliminare; nel preliminare il promissario venditore (impresa costruttrice) si impegna ad estinguere il mutuo all'atto del rogito di perfezinamento.
    Il notaio da me interpellato mi informa che, pagando quasi tutto già al primo atto, è necessaria la presenza del funzionario della Banca presso la quale il venditore ha il mutuo, e io verserò una parte della cifra alla banca (per l'estinzione del mutuo) ed una parte al costruttore che mi rilascerà fattura col totale versato più l'IVA.
    Ieri sera ricevo questa email dal venditore:
    "Nel merito del pagamento, preciso che la Banca interverrà al secondo atto. Ovvero, nel primo atto, il promissario acquirente manifesta la volontà di accollo del mutuo in essere con la Banca xxx. Tale modo di procedere, comune a tutti gli atti relativi all’immobile di Via xxx, non comporta alcun rischio per chi acquista. Non siete tenuti al versamento di nessuna rata di mutuo in quanto non avete maturato la piena proprietà dell’immobile che si perfezionerà solo al momento del secondo atto. Non vi accollate nessun impegno sostanziale con la banca. Infatti la banca non chiede alcun documento ed alcuna garanzia all’acquirente.
    Come convenuto, decorsi i termini relativi alla prelazione, si procederà con l’estinzione del mutuo ed il perfezionamento del rogito.
    Pertanto il circolare di xxx + IVA dovrà essere intestato alla proprietà
    ".


    Premesso che io pagherò in contanti e senza aprire mutui miei, che modo è di procedere? io devo accollarmi il loro mutuo? ma dove sta scritto? perchè il costruttore non vuole estinguere il mutuo (e quindi cancellarne l'ipoteca) prima del rogito?
    In caso che il notaio non trovi una formula che mi salvaguardi tirerò fuori la faccenda della cantina e chiederò la ristesura (questa volta davanti al notaio) del preliminare evitando però accuratamente di dare soldi al costruttore (fatta salva ovviamente la caparra confirmatoria) se non al secondo rogito.

    Come mi conviene procedere, per favore?
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il notaio ti ha già consigliato il da farsi.
    L'ideale sarebbe lasciare i soldi al notaio in attesa dei 60gg
     
  5. ginore

    ginore Membro Attivo

    Privato Cittadino
    perfetto:ok:, il notaio mi ha confermnato tutto, verserò una cifra alla Banca, presente un funzionario, per l'estinzione del mutuo contratto dall'impresa venditrice ed una cifra direttamente alla stessa impresa che rilascerà regolare fattura.
    Una volta fatto questo PRIMO rogito (nel quale di fatto verserò il 90% del totale pattuito), con il quale, come mi ha confermato il notaio, divento effettivo proprietario, nel malaugurato caso di fallimento dell'impresa venditrice io resto proprietario dell'immobile o lo perdo?
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    fai un rogito e paghi il 90%? sicuro?
    se l'impresa fallisce sei a rischio ovviamente.. Ma qst cose il notaio non te le ha dette?
     
  7. ginore

    ginore Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Le condizioni concordate con l'impresa erano queste; il doppio rogito è essenziale per attendere ì 60 giorni durante i quali il Ministero può esercitare la sua prelazione.
    E' stato il notaio a pretendere che, pagando quasi tutto, venisse tolta l'ipoteca con il pagamento del mutuo.
    Quindi mi stai dicendo che, in caso di fallimento dell'impresa durante questo periodo che intercorre con il secondo rogito (dove, secondo il notaio, viene semplicemente preso atto che il Ministero non ha esercitato il diritto di prelazione) io perdo l'immobile?:shock:
    Sempre secondo il Notaio la proprietà passa già con il primo essendo il secondo atto solo una presa d'atto che non c'è stata prelazione da parte del Ministero.
    O no?:amore: (tachicardia) Ove posso avere rifermenti normativi?
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    te l'ha gia detto che sei proprietario dopo il primo rogito.
    Non capisco il pagamento del 90%. Perchè essendoci dei rischi non trattiene la somma? hai provato a chiederlo?
     
  9. ginore

    ginore Membro Attivo

    Privato Cittadino
    mi ha detto che se non avessi accettato di pagare il 90% subito al primo atto, l'impresa avrebbe estinto il mutuo al secondo.
    Avendo invece accettato queste condizioni (90% subito al primo atto) era necessario "far liberare" subito l'immobile dall'ipoteca.

    Quello che non gli ancora chiesto ma che farò prima del rogito è: se l'imprenditore fallisce cosa succede?
     
  10. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I soldi pagati al primo rogito in deposito al notaio con liberazione delle somme allo scadere della prelazione. Se per caso le Belle Arti esercitassero la prelazione, pagherebbero all'impresa che poi dovrebbe restituirti i soldi...
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
  12. ginore

    ginore Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ok amici! ma da quel che ho capito i due miei assegni NON verranno trattenuti dal notaio ma incassati dalle ripettive parti (banca e costruttore). Così ha sentenziato il notaio.
    NON ho però capito cosa succede se è il costruttore a fallire nei due mesi di tempo intercorrenti allo scadere della prelazione da parte delle belle arti.:domanda:
     
  13. andreafaccina

    andreafaccina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate, ma se le belle arti si fanno vive per l'acquisto in questi due mesi? cosa succede??
     
  14. EnCa78

    EnCa78 Ospite

    Per l'ennesima volta, pienamente d'accordo con te :ok:
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    che se lo comprano loro alla stessa cifra pattuita nell'atto
     

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