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Hiraya

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
4 mesi fa ho firmato un compromesso di vendita per una casa con rogito da effettuare entro fine aprile,
attualmente lavoro su delle navi da crociera e il futuro e' tuttaltro che scontato visto che sono tutte ferme per via del virus.

ho gia parlato con il venditore se puo aspettare 1 o 2 mesi cosi che io possa avere un quadro chiaro se rientrero' o meno al lavoro ma non ne vuole sapere di aspettare e incassera' la capara a fine mese in ogni caso, premetto che ovviamente il prezzo mi va piu che bene e che la somma del mutuo la ho gia approvata e che manca la perizia da parte della banca.
da notare che il venditore (o agenzia) non mi ha mai avvisato che le verande siano state smontate entro i 30 giorni stabiliti, ho avuto la nuova documentazione solo quando mi hanno mandato i documenti della fusione delle 4 particelle catastali (a marzo) . visto cio' ho qualche modo per svincolarmi dal pagargli la caparra? o di obbligarlo ad aspettare un po? anche perche pure se andrei avanti non so fino a che punto riuscirei a concludere il tutto entro fine mese.

Dimenticavo, se serve allo scopo ogni volta che torno a casa vengo formalmente licenziato dalla compagnia (l'ultima volta che cio' e' avvenuto e' stato 2 mesi dopo il preliminare).


il preliminare a grandi linee e' cosi:

Con la presente privata scrittura, da valere a tutti gli effetti di legge, si conviene quanto segue:
La signora XXXX XXXXX, promette e si obbliga a vendere,
Con tutte le garanzie di legge, al signor XXXXX XXXX che, come sopra rappresentato, per sé stesso e/o per persona o persone di cui si riserva l'eventuale nomina, promette e si obbliga ad acquistare, la piena proprietà del seguente bene immobile e precisamente:

- fabbricato sito in via xxx con tutti dati elencati
Unita costituenti un’unica abitazione pur se catastalmente distinte con più subalterni (4)
(Obbligando all'uopo la parte promittente venditrice a tutte sue cure e spese ad effettuare la relativa fusione catastale prima della stipula dell’atto definitivo
  • Dati catasto delle 4 particelle
Dichiara e garantisce la parte promittente venditrice che il bene immobile promesso in vendita è di sua piena ed esclusiva proprietà e disponibilità per essere pervenuto in forza della successone …. (Dati successione), e lo trasferirà nello stato di fatto in cui si trova, ben noto alla parte promittente acquirente, con ogni accessorio ed accessione, dipendenza e pertinenza, servitù attive e passive nascenti per legge, i titoli di provenienza o per lo stato dei luoghi, per destinazione costruttiva, ma franco e libero da ipoteche, oneri, iscrizioni o trascrizioni comunque pregiudizievoli, arretrati di imposte a qualsiasi titolo dovute, nonché da diritti di terzi.
La parte promittente venditrice si obbliga a tutte sue cure e spese a togliere le verande esistenti al primo piano, nonché lo smaltimento materiali entro un mese da oggi.
Il prezzo dalle parti convenuto per la futura vendita è stato fissato in complessivi euro xxx.xxx il cui pagamento viene così regolato:
Quanto ad euro 10.000 vengono versati a titolo di caparra confirmatoria, della parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice, che ne rilascia in seno al presente, legale quietanza, mediante assegno bancario non trasferibile (dati assegno)
Per i rimanenti euro xxx.xxx saranno pagati al momento della stipula del rogito notarile di trasferimento, che avrà luogo presso il notaio xxxxxx xxxxxx entro il mese di aprile 2020 mediante il netto ricavo di mutuo che la parte promittente acquirente di appresta a stipula con un suo istituto di suo pieno gradimento.
La stipula dell’atto pubblico resta subordinato all’approvazione del mutuo da parte della promittente parte acquirente.
Nel caso il detto mutuo non dovesse essere deliberato per mancanza di documentazione od altro il presente preliminare si riterrà risolto, con la restituzione da parte della parte promittente venditrice delle somme ricevute, previa esibizione da parte della banca mutuante ove attesti che il mutuo non e’ stato accettato.
Si precisa inoltre che nel caso in cui per mancanza di documentazione da parte della parte promittente venditrice il presente preliminare si riterrà risolto con la restituzione delle somme spese.
La piena proprietà e materiale possesso legale di quanto promesso in vendita si trasferirà al momento del rogito notarile definitivo, avendo il presente effetti obbligatori.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Se manca la perizia da parte della banca, il mutuo non è ancora stato approvato, e la banca ha solo dato l'ok per la parte reddituale ( cioè tu sei finaziabile, ma devo no verificare che la casa costituisca idonea garanzia, da perizia) .
Visto che nel preliminare c'è scritto che il contratto è subordinato all'approvazione del mutuo, fino alla definitiva approvazione post perizia il venditore non può assolutamente incassare la caparra .
 

Sodis

Membro Ordinario
Professionista
Se manca la perizia da parte della banca, il mutuo non è ancora stato approvato, e la banca ha solo dato l'ok per la parte reddituale ( cioè tu sei finaziabile, ma devo no verificare che la casa costituisca idonea garanzia, da perizia) .
Visto che nel preliminare c'è scritto che il contratto è subordinato all'approvazione del mutuo, fino alla definitiva approvazione post perizia il venditore non può assolutamente incassare la caparra .
Francesca, chiedo per capire, da come ha scritto il postante sembra che “la stipula dell’atto pubblico” sia subordinata all’approvazione del mutuo, e non il preliminare, o con atto pubblico si intende il preliminare?

Inoltre da quanto scrive dopo sembra che sia più una risolutiva che una sospensiva, in questo caso maturerebbero comunque le provvigioni, o sbaglio?
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Francesca, chiedo per capire, da come ha scritto il postante sembra che “la stipula dell’atto pubblico” sia subordinata all’approvazione del mutuo, e non il preliminare, o con atto pubblico si intende il preliminare?

Inoltre da quanto scrive dopo sembra che sia più una risolutiva che una sospensiva, in questo caso maturerebbero comunque le provvigioni, o sbaglio?
Credo si tratti di un’ennesima condizione scritta male.
Per la prima questione, si può interpretare così , secondo me :” Il rogito si farà se il mutuo sarà approvato: se non sarà approvato, il preliminare resta inefficace”.


Per la seconda questione, hai perfettamente ragione, sembra più una condizione risolutiva; ma mi sembrerebbe strano che l’acquirente dovesse pagare le provvigioni , ad esempio, se, come scritto, il mutuo non dovesse essere deliberato per mancanza di documentazione della casa . Anche perché la banca in quel caso non rilascia certo un diniego, se manca addirittura la documentazione non esamina nemmeno la pratica.

Come sai, diffido sempre delle condizioni , perché non ne ho ancora vista una scritta bene, semplice ed efficace.
Quindi bisogna vedere se è scritta male per “furbizia” dell’agente, o per sciatteria professionale.
Certamente andava spiegato meglio alle parti quello che dovevano firmare.
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
La condizione sospensiva non ha una sua "sezione", è scritta all'interno di un'altra frase e per giunta malissimo. Vi siete affidati ad un'agenzia???
 

Hiraya

Membro Junior
Privato Cittadino
La condizione sospensiva non ha una sua "sezione", è scritta all'interno di un'altra frase e per giunta malissimo. Vi siete affidati ad un'agenzia???
si, l'immobile presentava diversi problemi catastali tra le altre cose
adesso risolti dalla parte venditrice, che loro non mi hanno comunicato la demolizione delle verande non e' rilevante?
 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Francesca, chiedo per capire, da come ha scritto il postante sembra che “la stipula dell’atto pubblico” sia subordinata all’approvazione del mutuo, e non il preliminare, o con atto pubblico si intende il preliminare?

Inoltre da quanto scrive dopo sembra che sia più una risolutiva che una sospensiva, in questo caso maturerebbero comunque le provvigioni, o sbaglio?
Sei fortunato, la clausola è scritta male. Comunque come ti hanno già scritto puoi semplicemente dire che non hai ottenuto il mutuo (e puoi proprio perchè è una clasula molto egenrica) e richiedere la restituzione dell'assegno, anzi intimare l'agenzia di non consegnarlo al proprietario.
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sei fortunato, la clausola è scritta male. Comunque come ti hanno già scritto puoi semplicemente dire che non hai ottenuto il mutuo (e puoi proprio perchè è una clasula molto egenrica) e richiedere la restituzione dell'assegno, anzi intimare l'agenzia di non consegnarlo al proprietario.
Nel caso il detto mutuo non dovesse essere deliberato per mancanza di documentazione od altro il presente preliminare si riterrà risolto, con la restituzione da parte della parte promittente venditrice delle somme ricevute, previa esibizione da parte della banca mutuante ove attesti che il mutuo non e’ stato accettato.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Nel caso il detto mutuo non dovesse essere deliberato per mancanza di documentazione od altro il presente preliminare si riterrà risolto, con la restituzione da parte della parte promittente venditrice delle somme ricevute, previa esibizione da parte della banca mutuante ove attesti che il mutuo non e’ stato accettato.
..Ha visto signor Plutarco..
Che quando vuole riesce pure a leggere piu' attentamente i 3d...?

Dovrebbe per questo rivolgersi con piu' affetto a taluni suoi interlocutori.

Tornando al 3d, e' chiaro che il contratto non e' affatto generico ne intriso di sciatteria professionale.

Bensi' volutamente formulato a totale vantaggio del venditore.
Che in caso di mancata ottemperanza ai suoi obblighi deve restituire la caparra senza alcun colpo subire.

"Si precisa inoltre che nel caso in cui per mancanza di documentazione da parte della parte promittente venditrice il presente preliminare si riterrà risolto con la restituzione delle somme spese".

Non si dovrebbe mai firmare contratti, sospesi o vincolati a condizioni, che devono ottemperare terzi, in questo caso la banca, che non fa' parte integrale del contratto.
 
Ultima modifica:

Hiraya

Membro Junior
Privato Cittadino
vedremo come si evolve, ho parlato con il venditore oggi dove gli ho detto chiaramente che se non allunga i tempi per la storia del virus gli do i documenti alla banca dove vedono che attualmente sono sganciato da lavoro e mi faccio rifiutare il mutuo

adesso mi ha detto che ci pensa e mi fa sapere..
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
adesso mi ha detto che ci pensa e mi fa sapere..
Se non sono due Brocchi, lui e l'intermediario, bene farebbero a risolvere il contratto senza tentare di forzare le questioni.

I contratti, hanno effetti obbligatori reciproci e senza una tua liberatoria, non sara' facile svincolarsi e andare a vendere serenamente a terzi.

La prossima volta stai piu' accorto a quello e a con chi firmi.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Oppure il proprietario troverò più conveniente aspettare un pò e vedere se questo acquirente riesce comunque ad acquistare.

Essere rigidi in questo momento non mi pare un'idea brillante.
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
..Ha visto signor Plutarco..
Che quando vuole riesce pure a leggere piu' attentamente i 3d...?

Dovrebbe per questo rivolgersi con piu' affetto a taluni suoi interlocutori.

Tornando al 3d, e' chiaro che il contratto non e' affatto generico ne intriso di sciatteria professionale.

Bensi' volutamente formulato a totale vantaggio del venditore.
Che in caso di mancata ottemperanza ai suoi obblighi deve restituire la caparra senza alcun colpo subire.

"Si precisa inoltre che nel caso in cui per mancanza di documentazione da parte della parte promittente venditrice il presente preliminare si riterrà risolto con la restituzione delle somme spese".

Non si dovrebbe mai firmare contratti, sospesi o vincolati a condizioni, che devono ottemperare terzi, in questo caso la banca, che non fa' parte integrale del contratto.
Purtroppo devo, con mio sommo rammarico, convenire con lei. Il preliminare è più che altro sbilanciato a totale vantaggio del venditore e per questo ho risposto a Giuseppe.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Purtroppo devo, con mio sommo rammarico, convenire con lei. Il preliminare è più che altro sbilanciato a totale vantaggio del venditore e per questo ho risposto a Giuseppe.
Ah ..
Per un attimo ho pensato, che riferisse alla piu' attenzione, da dedicare a cio' che legge e a quanto scrive.

Proprio vero che si migliora sempre un poco per volta.
 

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