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  1. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Mio sigillo ceralacca ridotto per immobilio.jpg Come è noto dal 1 gennaio 2014 il prezzo della compravendita pagato in sede di atto deve essere consegnato al notaio che lo mette in un conto bancario di deposito, assieme alle anticipazioni delle tasse, che frutta interessi solo allo Stato. Da li il notaio può svincolarlo a favore del venditore solo dopo registrazione, trascrizione e ulteriori visure di verifica.
    Per fortuna abbiamo ancora qualche mese per l'operatività, essendo prevista l'emanazione di un regolamento ministeriale applicativo.
    Già adesso vedo alcuni punti dolenti che vi elenco di seguito.
    1) è una nuova tassa che non mi va. La prova è che la legge è fatta per far stazionare più a lungo il danaro nel deposito per lucrare interessi, e nulla dice che deve fare il notaio se trova qualcosa che non va. Bloccare tutto per anni in attesa che si pronunci il Giudice?
    2) occorrerà spiegare ai venditori che per il loro prezzo devono aspettare un bel po' .. e non li renderà felici e disponibili a vendere
    3) le vendite a catena non si potranno più fare. Per ricomprare il venditore dovrà aspettare un mese se va tutto bene.
    4) non si potranno più fare registrazioni e trascrizioni urgenti: occorrerà attendere che il danaro sia disponibile nel nuovo conto (6 gg) e poi riversarlo nel conto già previsto dalla legge per il pagamento delle tasse (altri 6 gg). Quindi 12 giorni per iniziare la procedura!
    5) non potranno più utilizzarsi assegni bancari: il venditore può rischiare per se , ma il notaio no
    6) Potranno farsi solo i mutui con erogazione contestuale, e se le banche faranno assegni circolari intestati ai notai. Tutti quei mutui che prevedono la erogazione differita (il 90%) sono incompatibili. Essi potranno essere stipulati solo se nella compravendita antecedente il notaio scriva che il prezzo non è stato pagato. E le banche non lo accetteranno mai perchè pretendono che la compravendita sia quietanzata!

    Mi piacerebbe avere il vostro contributo per cercare di impedire che la Commissione ministeriale faccia ancora più pasticci. Che altri problemi ci vedete?

    Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara
     
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  2. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    me ne viene in mente un altro:
    7) l'aumento dei costi. E' un incarico che deve essere dato ufficialmente con registrazione della somma nel Registro Somme e Valori, oggi raramente utilizzato. Tasse e spese! La nuova visura da fare per lo svincolo costerà anch'essa... altre spese!
     
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  3. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao Massimo
    diciamo che i problemi che principalmente (personalmente, parlo per me) vedo sono quelli da te esposti anche se l'hai leggermente esasperati come giusto che sia.

    Personalmente sono contro tale innovazione proposta perchè và a complicare ed aumentare le difficoltà inerenti al mercato delle compravendite immobiliari già di persè provato.

    E' pur vero che tale maxi emendamento se pur da una parte criticabile e che appare come elemento , non dico del tutto ostativo alle compravendite, ma direi piuttosto di disturbo "ulteriore difficoltà ma facilemente superabile"
    ha una sua logicità.


    anche oggi succede la stessa cosa quando devi spiegare al venditore che avrà disponibile la somma erogata dalla banca dell'acquirente (ovviamente intendo quando c'è l'intervento di un Istituto Mutuante) al consolidamento dell'ipoteca "dopo l'11 giorno dalla trascrizione e dopo che il notaio consegni alla banca la relativa documentazione necessaria "aggiornamento delle visure e relativa relazione.


    Un mese mi sembra eccessivo quando si parla di mettere la somma a disposizione del venditore solo una volta che sarà stata effettuata (con successo) la trascrizione dell’atto definitivo nei pubblici registri immobiliari

    in casi particolari nulla vieta di fare una trascrizione urgente anche se prevede un successivo atto di quietanza che integri la nota di trascrizione (vero un maggiore aggravio di costi e di lavoro)


    Qui il problema lo dovranno risolvere le Banche , anche perche personalmente non ho mai condiviso la consuetudine di svincolare le somme al consolidamento d'ipoteca soprattutto quando le parti non sono soggetti fallibili.


    Se non erro è la stessa procedura che si effettua quando le banche prevedono lo svincolo al consolidamento , credo che nulla sia cambiato tranne per le compravendite che non prevedono un mutuo.

    Diciamo che sicuramente è una novità che crea ostacoli per i venditori/acquirenti dove al Notaio viene richiesta maggiore celerità nell'effettuare determinati adempimenti e a noi AI maggiore attenzione nel consigliare i clienti riferito alle date da inserire nelle scritture preliminari riferite al momento del rogito (soprattutto quando ad una vendita è legato un nuovo acquisto)

    Bada bene Massimo io la penso esattamente come te ma credo che singolarmente noi possiamo far poco se non con l'ausilio delle Federazioni/Associazioni di Categoria

    E' pur vero che fatta la legge trovato l'inganno ( sostituisci inganno con "difesa")

    Questa disciplina dovrebbe riguardare peraltro solo gli importi da versarsi in sede di contratto definitivo (compresi quelli che l’acquirente ottiene dalla banca alla quale abbia richiesto un mutuo) e che siano di valore superiore a 100k euro: sono quindi esclusi gli importi da versarsi anteriormente al contratto definitivo (in particolare, quelli da corrispondersi in sede di contrattazione preliminare o nel periodo tra il “compromesso” e il rogito)

    Ti chiedo da meno esperto ,tolti i casi dove c'è l'intervento di un istituto mutiante per un mutuo superiore a 100k dove di fatto poco cambia se non qualche giorno in più per avere la disponibilità (no valuta ) della cifra,
    nell'ipotesi in cui un acquirente versasse un ulteriore acconto prezzo o meglio integrazione caparra confirmatoria, prima della data del rogito, lasciando come importo dovuto a saldo 95K ?? (oltre gli ovvi adempimenti legati alla registrazione)??

    cosa cambierebbe?
     
  4. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Caro Ingelman, grazie per la tua saggia attenzione, nella speranza che la Commissione Ministeriale risolva i problemi, o perlomeno non li aggravi. Ma attualmente non credo di aver esagerato.
    Le mie sono osservazioni pratiche.. come si dice a Roma.. "tera tera (con una ere, se no è erore)". Ma vere.

    Il mese di ritardo ci sarà, e non solo perchè c'è una legge che da al notaio un mese di tempo per la registrazione e trascrizione (tempo che già oggi viene adoperato sempre più dagli studi con personale ridotto per via della crisi) ma per i tempi bancari. Qui nella mia città le banche prendono 6 giorni per rendere disponibile una somma anche nel passaggio da un mio conto a un mio conto nella stessa banca. Se i soldi delle tasse devono fare il giro di due conti ecco che il notaio potrà far partire la procedura di registrazione dopo 12 giorni, a meno che non anticipi di suo. Ma la anticipazione costerebbe al Notaio più della parcella che gli danno i clienti!

    D'accordo che per le banche è un problema loro, e vedremo cosa faranno, ma è una diminuzione delle loro garanzie che ostacolerà ancora di più i mutui. Quando le banche trattengono il danaro vogliono per loro garanzia che il venditore dia quietanza, anche se non è vero. Una finzione dunque: il venditore dichiara di essere stato pagato con assegni che però non gli vengono ancora consegnati. Ora ciò non sarà più possibile. Mi è capitato un venditore che non avendo ricevuto i soldi ha voluto (giustamente) scrivere nell'atto che quella somma non gli era stata pagata. Ebbene, appena la banca se ne è accorta ha sospeso l'erogazione fino alla stipula di un atto di quietanza!

    E poi i costi.. la relazione definitiva è compresa nella parcella del mutuo, nella compravendita no.. e si dovrà pagare, assieme alle spese per il Registro somme e valori e le spese bancarie per l'operazione (senza parlare del lavoro per il notaio).

    Quanto alla escamotage di pagare prima dell'atto.. OK.. ma si tratta di una furbizia che è già venuta in mente a tutti e che può andare bene una tantum. Altrimenti è una evasione fiscale grave che il Notaio deve segnalare alla Polizia tributaria, perchè non ne può essere complice.

    Io spero solo nella saggezza della commissione.
     
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io direi ai nostri cari politici di vedere i nostri vicini d'oltralpe come operano senza andare a cercare fantasie politiche che poi nella realtà porteranno bene che vada ad ulteriore contrazione delle vendite.
     
  6. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    allora siamo a cavallo ... :disappunto:
     
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  7. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    è irrilevante, ma mi sfugge come possano gli interessi maturati sul capitale essere introitati dallo stato...
     
  8. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    In forza di una legge precisamente la 147 27.12.2013 ovvero la legge di stabilità comma 66.
    Piu' che introitati dallo stato vanno a finanziare la piccola e media impresa.
     
    Ultima modifica: 7 Gennaio 2014
  9. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    accidenti....
    grazie mille!
     
  10. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    prego non c'e' di che :)
     
  11. oliverde

    oliverde Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    MA perchè le banche non emettono i pagamenti in assegni e li consegnano ai notai 15/30 giorni prima? Il notaio ha così il tempo di fare ulteriori verifiche e bloccare, per l'immobile in questione, ogni apposizione di ipoteche (sopratutto da parte di Equitalia & C., cioè lo stato) Questo avviene da sempre in Francia.
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Perchè in francia risponde il notaio, che opera appositamente attraverso strumenti di legge e compito istituzionale affidatogli, del buon esisto della compravendita e l'acquirente è sempre tutelato, così come l'istituto.
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  13. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Esatto! Cosi' avviene in Francia, ed è tutta un'altra cosa! Il deposito del prezzo ha senso se effettuato prima!
     
  14. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ma poi quato potranno essere questi interessi al netto delle commissioni bancarie e visto il tempo limitato di deposito?

    Non è anche questo, come il pagamento degli affitti solo con essegno/bonifico, un ulteriore regalo governativo alle banche?
     
  15. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    mi sono letto il comma.
    chiare le modalità, meno chiari l'ammontare degli interessi in parola.
    si tratta del tasso legale (improbabile) o quello che solitamente la banca concede per i conti "tecnici" (di fatto lo 0%)?

    edit:
    eh... ero arrivato alle stesse conclusioni di caviapp...
     
  16. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Aumentare la caparra nel preliminare sara'una pretesa del venditore sicurissima,
    Non vedo altra soluzione.
    La norma non rende nulla alla Stato...
    Speriano modifichino il provvedimento con controlli ante e non post
    E'la stessa buffonata Dell APE,prima obbligatorio,dopo due mesi non più.
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    E questo sarà un rischio in più per l'acquirente e renderà di fatto molto più frequente la trascrizione del preliminare, quindi con costi maggiorati per entrambe le parti e forse qui lo Stato guadagnerà....
     
  18. un povero notaio

    un povero notaio Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Il tasso di interessi dovuto allo Stato sarà determinato autoritativamente dallo Stato in tutto il territorio nazionale! L'ultima parte del comma 67 è chiara per me. L'unica indicazione cogente alla Commissione è che deve "definire indicazioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati"!
    Notaio d'Ambrosio - Pescara
     
  19. LEnrica

    LEnrica Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusate stavo leggendo questa notizia non poco preoccupante e il pensiero è stato: Il tempo che intercorre tra il deposito e l'effettiva possibilità di riscossione da parte del venditore espone il capitale versato a prelievi in stile Cipriota...non so perché ma questa cosa non mi suggerisce niente di buono.
     
    A Sim e andrea boschini piace questo messaggio.
  20. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La sensazione e' che, seppur a piccoli passi, ci si stia arrivando
     

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