Prima casa con ampia porzione accatstata C/2 (magazzino): si può modificare la destinazione?

[Utente Cancellato 76698]

Buongiorno, io e mio marito siamo interessati all'acquisto di un immobile sito nel comune di Nepi (Viterbo),
con una porzione in regola accatastata in classe A ed una parte, la maggior parte di circa 200 mq, accatastata in classe c2.
In realtà la parte c2 è completamente ristrutturata, con 3 camere cucina e grande salone, insomma un vero e proprio appartamento...
Per il momento non vorremmo prenderci la residenza.
Il prezzo è molto buono visto questa problematica.
Adesso, volendo in un secondo momento mettere in regola il tutto, si può fare?
In quali guai ci cacciamo?
Aggiungo che l'immobile è di proprietà di una signora da poco defunta, quindi noi faremmo l'acquisto dai suoi parenti, non so se può essere d'aiuto tale informazione.
Grazie anticipatamente
Valentina

 

[marcanto]

la maggior parte di circa 200 mq, accatastata in classe c2.
In realtà la parte c2 è completamente ristrutturata, con 3 camere cucina e grande salone, insomma un vero e proprio appartamento...

Il tutto è assolutamente abusivo in quanto ha una destinazione d'uso non confacente alla Categoria catastale C/2.
Ricordo, C/2 = Magazzini e locali di deposito

si può combinare destinazione d'uso ?
per rispondere, si deve valutare lo strumento urbano locale.
La cosa migliore sarebbe chiedere un consulto ad un tecnico locale ing o arch

 

[Jan80]

Quanto rinvenuto dal catasto non presagisce nulla di buono. Per verificare se tale "ristrutturazione" sia legittima si deve fare un Accesso agli Atti e veificare quale sia la destinazione dei locali nei precedenti edilizi depositati, anche se probabilmente la situazione sarà quella presente in catasto.

Ora, se un giorno voleste sanare il tutto non sarà una passeggiata: anzitutto dovrete verificare se sia possibile l'aumento della SU (superficie utile) a discapito della SA (superficie accessoria), poi i locali dovranno rispondere a precise normative di settore (strutture, norme igienico-sanitarie, impianti, ...) per poter essere sanati e infine il conto sarà salato, dato che dovrete pagare il contributo di costruzione (costo + oneri), per non parlare dell'oblazione della sanatoria.

Quello che mi preme ricordare è che state comprando una casa con un grande deposito (molto ben "rifinito") ed è per quello che dovete offrire. Se rogitate dichiarando la conformità con la planimetria catastale allegata tutte le difformità saranno imputate a voi in un futuro.

Da verificare molto bene con un tecnico di fiducia se possa convenire o meno, o se non sia il caso di procedere anticipatamente con una pratica in sanatoria (se possibile) o il ripristino dello stato legittimo prima di acquistare.

 

[francesca63]

Aggiungo che l'immobile è di proprietà di una signora da poco defunta, quindi noi faremmo l'acquisto dai suoi parenti, non so se può essere d'aiuto tale informazione.

Io aggiungo che anche questo aspetto va verificato bene.
Se è morta da poco dovranno prima procedere con le pratiche di successione.

Il prezzo è molto buono visto questa problematica.

Sarà molto buono se paragonato ad altri immobili abitativi, ma forse sarà molto alto paragonato ad altri magazzini; attenzione.

 

[Utente Cancellato 76698]

Grazie per le risposte!
In realtà la zona c2 servirebbe non come abitazione, ma come struttura dove svolgere delle attività artistiche/artigianali con gruppi scolastici o similari...a quel punto a quale classe dovrebbere corrispondere?
C3?
In questo caso sarebbe più semplice sanare il tutto?
Scusate, ma la paura di fare un acquisto sbagliato è davvero molta e le conoscenze in materia molto poche.

 

[Jan80]

Non è detto che sia più semplice, bisogna sempre vedere la destinazione d'uso urbanistica dell'immobile (oggi la chiamano "categoria funzionale") attuale e se corrisponde a quella che ti interessa o comunque se sia tra quelle ammessibili per la sua eventuale trasformazione dallo strumento urbanistico locale.
Da quello che hai scritto sembra che tutto l'immobile rientri nella funzione residenziale, ma non è detto (tra l'altro non è neppure detto che sia un'unica unità immobiliare).

Catastalmente è di certo più pertinente la categoria C/3 per i tuoi fini.

Dovrai comunque smontare il tutto -->

3 camere cucina e grande salone, insomma un vero e proprio appartamento...

meglio se prima del rogito, in modo da ripristinare lo stato legittimo.

Poi c'è la questione eredità, come già ti ha accennato @francesca63 .

 

[cafelab]

In quali guai ci cacciamo?

Come intuirai, utilizzare un C2 come abitazione non è legale, è un abuso edilizio, potreste avere problemi con il perito della banca per chiedere il mutuo

Aggiungo che l'immobile è di proprietà di una signora da poco defunta, quindi noi faremmo l'acquisto dai suoi parenti

Eh beh i parenti se vogliono intascare i soldi della vendita si devono attivare per mettere l'immobile in regola

Come ti hanno scritto va fatta un'indagine in comune studiando gli strumenti urbanistici vigenti, per verificare se è fattibile la trasformazione da c2 in qualsiasi altra cosa

 

[marcanto]

Scusate, ma la paura di fare un acquisto sbagliato è davvero molta e le conoscenze in materia molto poche.

Certo comprendo, per questo vi sono le figure professionali deputate ad assisterti.
Come già ti dicevo, e qui rinnovo l'invito, la cosa migliore è affidarsi ad un tecnico professionista di tua fiducia.
Comprendi che non sono questioni da poco che puoi affrontare con "fai da te".

 

[Utente Cancellato 76698]

Grazie mille a tutti per le risposte, abbiamo preso contatto con notaio e architetto e vediamo di venire a capo di tutto.