La casa che ci piace in realtà sono tre

[Michele Caracas]

Ciao a tutti,
vi espongo il nostro problema.

Abbiamo visto una bella casetta poco fuori città, composta ad oggi da due appartamenti collegati da scala sia esterna (da giardino a terrazzo) sia interna (da porta di ingresso scale tipo condominio verso primo piano e piano sottotetto). Oltre a questa casetta, lo stesso proprietario vende anche un terreno antistante la villetta a nord, che ha come "abitazione" una porzione di casolare in muratura dell'800, attualmente in stato di rudere, e un ulteriore terreno che amplia il giardino della villetta stessa. Vi incollo la mappa per capire meglio.

Le richieste del proprietario sono le seguenti:
Soluzione principale (rossa): due appartamenti più giardino a 165k
Soluzione rudere (blu): rudere con terreno a 50k
Intera soluzione: 189k

Noi saremmo interessati all'acquisto di tutta la soluzione, per cui avremo necessità di accendere un mutuo con agevolazioni prima casa. Durante le nostre verifiche preliminari, però, ci accorgiamo che il tutto è accatastato come quattro differenti subalterni della stessa particella, con il rudere come abitazione popolare, e il piano terra e il secondo piano più sottotetto della villetta come abitazione civile:

• F, Piano T cat. A/4, classe 2, 5 vani, rendita 111,04
• F, Piano T cat. A/2, classe 2, 6 vani, rendita 511,29
• F, Piano 12 cat. A/2, classe 2, 6,5 vani, rendita 553,90
• T, - cat. PRATO, 5 are, r.d. 2,72 - r.a. 1,86

In pratica i due appartamenti della villetta sono accatastati come abitazioni singole, e il rudere al momento risulta abitazione popolare, nonostante sia in evidente stato di abbandono da più di cento anni. Siccome la casa ci piace molto, abbiamo fatto presente il nostro interesse all'agente immobiliare e ci è stato risposto che i due appartamenti possono essere uniti senza problemi in un'unica abitazione di classe media, e che previa autorizzazione del comune il rustico può passare da A4 a C2 (deposito) visto il suo stato di abbandono.

La domanda che volevamo porvi è la seguente: è possibile stilare una proposta d'acquisto vincolata al cambio di classe catastale di tutti gli immobili? Se dopo l'acquisto risultassimo proprietari di una prima casa e due seconde case attigue lo stato ci spennerebbe di tasse, per non parlare delle spese di apertura mutuo e atto notarile moltiplicate per tre... Come dovremmo comportarci? Chi dovrebbe prendersi in carico gli oneri per le operazioni di cambio classe?

Grazie a tutti per l'aiuto.

 

[sgaravagli]

quanto ti piace la casa?
molto? comprala e poi sistemi le cose come meglio credi, e non è detto che tu possa realizzare ciò che desideri...

abbastanza e tutto è vincolato a ciò che vuoi realizzare dopo?

interpella un tecnico (geometra architetto vedi tu) e sentire il parere dell'ufficio tecnico del comune in cui si trova l'immobile

 

[francesca63]

Io non comprerei mai se non fosse tutto già a posto come ti hanno indicato,ovviamente a carico del venditore ma a spese tue,prima del rogito.
Altrimenti non avresti le agevolazioni prima casa su tutto,ma solo su un appartamento,e forse non avresti Il mutuo (dipende da quanto chiederesti in percentuale)
Fai controllare da un tecnico se quello che vorresti fare è possibile,e fai una proposta condizionata seria ,che tenga conto delle somme necessarie per le pratiche,,allegando un buon assegno in deposito,in modo che al venditore sia chiaro che compri se lui prima fa le variazioni che ti servono,e appena le fa incassa.
Ma il mio è solo il punto di vista di un ex-agente immobiliare prudente,poco incline
a correre rischi.

 

[PyerSilvio]

Io non comprerei mai se non fosse tutto già a posto come ti hanno indicato,ovviamente a carico del venditore ma a spese tue,prima del rogito.
Altrimenti non avresti le agevolazioni prima casa su tutto,ma solo su un appartamento,e forse non avresti Il mutuo (dipende da quanto chiederesti in percentuale)
Fai controllare da un tecnico se quello che vorresti fare è possibile,e fai una proposta condizionata seria ,che tenga conto delle somme necessarie per le pratiche,,allegando un buon assegno in deposito,in modo che al venditore sia chiaro che compri se lui prima fa le variazioni che ti servono,e appena le fa incassa.
Ma il mio è solo il punto di vista di un ex-agente immobiliare prudente,poco incline
a correre rischi.

..eh Francesca, pero' e' un pessimo consiglio, che snatura ogni legge di gravita' della compravendita.

Procedendo come sostieni, se tu fossi il proprietario, dovresti declassare le tue proprieta', per consentire all'acquirente di ottenere un mutuo e di pagarci le imposte, come vorrebbe lui.

Se e quando all''acquirente, non gli viene concesso il mutuo, ti rimarebbero le case declassate.

Immagina poi, se si rappresentasse un nuovo soggetto acquirente, che vorrebbe classificare i fabbricati in maniera ancora differente.
Che fai..?
Rifai le pratiche declassando e riqualificando i fabbricati all'infinito...?
Con il rischio evidente di non poterle mai piu riqualificare.

Di fatto la norma prevede l'esatto contrario di quanto hai esposto.

Ovvero che e' il soggetto che vende che impone le tassazioni.

Su questa scorta, in un regime (presumibile) di imposta di registro, il problema per il nostro amico, non si pone.
Basta abbattere il prezzo offerto che non incide sulle imposte.

Per quanto riguarda le tassazioni, sugli altri beni acquisiti, se non si vogliono pagare, basta non acquistarli.

No money no problem diceva Charly Chaplin

 

[francesca63]

Hai ragione ,ma io sono prudente per natura,se le situazioni non sono chiare e prive di complicazioni piuttosto non compro.
Poi la domanda iniziale eraossiamo fare una proposta condizionata?
La risposta è sìoi certo magari il venditore non accetta....ma mi pare che anche per @Michele Caracas l'alternativa sia o proposta condizionata o niente.
Inoltre non ha parlato di condizione legata al mutuo,quindi è probabile (da come scrive) che potrà averlo,se compra un prodotto comprabile come prima casa.
Quindi il venditore,se fa le variazioni richieste,non rischia molto e incassa.
Non è detto ci sia la fila per immobili articolati come quelli descritti.

 

[francesca63]

Le faccine sono uscite contro la mia volontà,sono un po' imbranata.......chissà cosa ho toccato sul cell

 

[Rosa1968]

Chi dovrebbe prendersi in carico gli oneri per le operazioni di cambio classe?

tu.
Il problema non è della proprietà. Lui vende nello stato di fatto.

 

[Rosa1968]

è possibile stilare una proposta d'acquisto vincolata al cambio di classe catastale di tutti gli immobili?

tutto è possibile a questo mondo. Metti il caso che poi per qualsiasi motivo l'acquisto con te non va in porto, tu saresti disposto a pagargli i danni?

 

[vostok1]

Per gli appartamenti (che sarebbe il problema più grosso, viste le rendite) potrete acquistare come prima casa, dichiarando in atto, che entro i termini di legge, procederete alla fusione catastale dei due immobili.
Informati con un tecnico per la modifica del rudere in un magazzino.

 

[PyerSilvio]

Hai ragione ,ma io sono prudente per natura,se le situazioni non sono chiare e prive di complicazioni piuttosto non compro.
Poi la domanda iniziale eraossiamo fare una proposta condizionata?
La risposta è sìoi certo magari il venditore non accetta....ma mi pare che anche per @Michele Caracas l'alternativa sia o proposta condizionata o niente.
Inoltre non ha parlato di condizione legata al mutuo,quindi è probabile (da come scrive) che potrà averlo,se compra un prodotto comprabile come prima casa.
Quindi il venditore,se fa le variazioni richieste,non rischia molto e incassa.
Non è detto ci sia la fila per immobili articolati come quelli descritti.

La possibilita' di condizionare un contratto era scontata.

L'aggiunta di una doppia sospensiva, legata al mutuo, espone il venditore ad un rischio raddoppiato.
Non solo quello di non incassare, ma pure quello di cagionare alle proprieta', declassamenti irreversibili.

Manovre, che possono essere disposte e previste nell'azione di compera della parte acquirente, prima di condizionarne gli effetti contrattuali.

Al rogito, gli si trasferisce quel titolo di proprieta' declassato, cosi' come lo ha richiesto.

Cio' pone in evidenza che Michele non e' l'unico acquirente che esiste sulla faccia della terra.

Di fatto l'asse patrimoniale del venditore e' impeccabile.
Quattro o cinque identificazioni diverse snodate in un complesso di piu' classi.

Potrebbe vendere a cinque soggetti diversi in cinque luoghi distinti.

E' vero che per comperare non ci sara' una fila.

Perche' ce ne sono cinque.

Francesca si corre dietro a chi vende non a chi compera.