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Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao ho fatto una proposta di acquisto su un'appartamento in condominio, accettata a fine ottobre.
C'è una clausola sospensiva sulla regolarità urbanistica ed edilizia, da verificare a mia cura e spese andando a prendere il progetto depositato al comune e vedendo se corrisponde alla casa. Sulla proposta c'è scritto che ho 5 mesi di tempo per fare queste verifiche. Io ho già in mano il progetto, ma sto aspettando perché ... Lo capirete tra poco..

Non avevo tenuto conto della questione "certificato di abitabilità", anche perché il tecnico a cui affiderei la ristrutturazione mi ha sempre detto che a Roma il suddetto certificato è raro che ci sia (sulla quantificazione della percentuale di appartamenti senza abitabilità ho sentito le cifre più discordanti, secondo me dipende molto dalle zone...)

L'atto di provenienza (ente ferrovie), recita che l'immobile e lo stabile non ha il certificato ma ha tutti i requisiti sostanziali di abitabilità vigenti al momento.
Chiedendo informazioni al condominio il mio notaio riceve dal condominio un documento pdf costituito da due pagine:
  • nella prima pagina c'è una relazione tecnica di un tecnico incaricato di redigere il fascicolo del fabbricato in cui si dice che la licenza di abitabilità non è stata concessa; infatti è stato dato un rifiuto nel 1983 con le seguenti motivazioni:
    • 1) i pozzetti alla base delle colonne di scarico delle acque di rifiuto sono stati trovati chiusi.
    • 2) nel locali lavatoi degli edifici (vengono citati edifici diversi dal mio) non sono presenti le vasche a doppio scomparto; credo che questa seconda motivazione sia veramente risibile perché i lavatoi non si usano più.
    • Successivamente la relazione recita che l'immobile è regolarmente allacciato alla fognatura comunale di via... con esito finale al depuratore Roma ... in base alla licenza di scavo n. data.. rilasciata dalla ripartizione... Pertanto è necessario procedere nuovamente alla richiesta di abitabilità e/o all'integrazione e adeguamento secondo la normativa vigente.
  • nella seconda pagina c'è il documento del dipartimento di Roma attestante il regolare allaccio in fogna, con protocollo del 1999.
Guardando il documento il mio Notaio, o meglio la sua assistente, dopo aver parlato con il suo geometra di fiducia, ha detto che non si può stipulare un atto nel quale la proprietaria dichiari che ci sono tutti i requisiti sostanziali, a meno che tale dichiarazione non è supportata da una perizia tecnica. Ha provato quindi a chiamare l'agenzia e la proprietaria per concordare un incontro, ma la proprietaria si è detta sempre indisponibile.

Il Notaio dopo tutti questi tentativi mi ha scritto una mail in cui dichiara che dalla documentazione fornita risulta che il fabbricato di cui è parte l'appartamento e quindi l'appartamento medesimo sono privi dei requisiti necessari per il rilascio del certificato di abitabilità. Stante quanto precede, affinché sia possibile per il Notaio incaricato stipulare un atto di vendita a tutti gli effetti valido ed efficace così come richiesto dall'incarico professionale conferito dall'acquirente è necessario che venga prodotta dalla parte venditrice perizia giurata di un professionista attestante l'agibilità di quanto venduto.

A questo punto, dietro consiglio dell'avvocato dello studio notarile, ho scritto una pec all'agenzia e ora manderò una raccomandata alla proprietaria in cui dico che:

In allegato vi trasmetto la comunicazione inviatami dallo Studio Notarile da me incaricato in merito all'insussistenza dell'abitabilità del fabbricato di cui fa parte l'immobile in oggetto. Ad oggi l'appartamente promesso in vendita non può considerarsi regolare sotto il profilo urbanistico, in presenza della documentazione inviata allo Studio Notarile dall'Amministrazione del Condominio, già trasmessa dallo Studio Notarile al Sig. AGENTE IMMOBILIARE, in data CIRCA UN MESE FA, dalla quale si evince l'esistenza di un parere contrario al rilascio del certificato di abitabilità espresso dall'ufficio tecnico del comune di Roma in data ......
Poiché la proposta da me sottoscritta è stata espressamente subordinata alla condizione sospensiva della regolarità urbanistica dell'immobile vi invito a chiedere alla Signora PROPRIETARIA se intende produrre una perizia giurata attestante l'agibilità sostanziale di quanto venduto così come richiesto dallo Studio Notarile.
Resto in attesa di un gentile e sollecito riscontro. Distinti Saluti....


Che ne pensate?

 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Che ne pensate?
Penso che per il Notaio l'unico modo per rogitare sarebbe quello di inserire la clausola dove le parti e soprattutto l'acquirente prende atto della situazione e acquista esonerando il Notaio da qualsivoglia responsabilità .

Ai fini pratici Il venditore potrebbe incaricare un tecnico e far richiedere un'agibilità parziale riferita al solo immobile ( dato che due dei motivi del precedente diniego riguardano altri edifici dello stesso compendio)

Ovviamente è un ipotesi dato che l'agibilità ora si può richiedere parziale con una Scia asseverata da un tecnico. una perizia giurata attestante l'agibilità sostanziale da sola non equivale a certificazione valida anche in caso di futura vendita).
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Penso che per il Notaio l'unico modo per rogitare sarebbe quello di inserire la clausola dove le parti e soprattutto l'acquirente prende atto della situazione e acquista esonerando il Notaio da qualsivoglia responsabilità .

Ai fini pratici Il venditore potrebbe incaricare un tecnico e far richiedere un'agibilità parziale riferita al solo immobile ( dato che due dei motivi del precedente diniego riguardano altri edifici dello stesso compendio)

Ovviamente è un ipotesi dato che l'agibilità ora si può richiedere parziale con una Scia asseverata da un tecnico. una perizia giurata attestante l'agibilità sostanziale da sola non equivale a certificazione valida anche in caso di futura vendita).
TI ringrazio, mi chiedo, ma ai fini della futura vendita, l'agibilità parziale dell'appartamento vale quanto quella di tutto lo stabile? O è una licenza che ha meno "valore"?

E' più facile far fare una perizia o richiedere l'agibilità parziale?

Grazie ancora
 

brina82

Membro Senior
Professionista
TI ringrazio, mi chiedo, ma ai fini della futura vendita, l'agibilità parziale dell'appartamento vale quanto quella di tutto lo stabile? O è una licenza che ha meno "valore"?

E' più facile far fare una perizia o richiedere l'agibilità parziale?

Grazie ancora
Potresti provare a chiedere al venditore di ottenere l'agibilità oggi: probabilmente gliela concedono (la fa direttamente un tecnico).

In ogni caso, se l'immobile ti piace ed è di fatto abitabile, io lo comprerei...
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Potresti provare a chiedere al venditore di ottenere l'agibilità oggi: probabilmente gliela concedono (la fa direttamente un tecnico).

In ogni caso, se l'immobile ti piace ed è di fatto abitabile, io lo comprerei...
Diciamo che questa faccenda mi ha fatto venire molte perplessità... Soprattutto sul prezzo e sulla commerciabilità... Credo che mi svincolerò.
 

Bruno2301

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Io credo che questo non possa essere motivo per te di svincolarti.
Stiamo parlando di un immobile un po datato il quale oggi con le normative vigenti non potrebbe avere nessun certificato di abitabilita.
Le motivazioni del non rilascio della abitabilita sono veramente poco importanti!
Anche per richiedere l abitabilita del solo appartamento potresti farlo solo dopo un intervento di rifacimento dello stesso ed una dichiarazione di un tecnico.
Detto questo non farti troppe p..... mentali e vai avanti con la compravendita se e un immobile valido perche la mancanza del certificato non puo impedire la compravendita dell immobile.
Scusate se non uso apostrofi e accenti ma sono fuori italia e sto usando un computer con caratteri cirillici e vado un po a tastoni !!!
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Io credo che questo non possa essere motivo per te di svincolarti.
Stiamo parlando di un immobile un po datato il quale oggi con le normative vigenti non potrebbe avere nessun certificato di abitabilita.
Le motivazioni del non rilascio della abitabilita sono veramente poco importanti!
Anche per richiedere l abitabilita del solo appartamento potresti farlo solo dopo un intervento di rifacimento dello stesso ed una dichiarazione di un tecnico.
Detto questo non farti troppe p..... mentali e vai avanti con la compravendita se e un immobile valido perche la mancanza del certificato non puo impedire la compravendita dell immobile.
Scusate se non uso apostrofi e accenti ma sono fuori italia e sto usando un computer con caratteri cirillici e vado un po a tastoni !!!
1) Ogni casa, salvo diverso accordo della parti, deve essere venduta con i requisiti sostanziali di abitabilità, anche qualora mancassero quelli formali (il certificato). Posso pure comprare una casa a rischio di crollo, ma lo devo sapere sin dalla proposta. Se nell'atto precedente c'è scritto che ci sono i requisiti, questo dovrà essere scritto nel mio atto, e deve corrispondere a verità.
2) Se c'è stato un diniego nel 1983 è venuto a mancare un requisito sostanziale (tra quelli necessari per ottenere la licenza nel 1983), altrimenti l'amministrazione non avrebbe negato.
3) La perizia serve a verificare che ci siano i requisiti valevoli nel 1983, cioè che l'impedimento tecnico, causa del diniego, è stato risolto.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Penso che i legislatori, dall'alto dell'Olimpo sul quale risiedono, dovrebbero veramente verificare quali sono le realtà del paese, prima di legiferare...

Mezza Italia è senza agibilità... che si fa ???
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Penso che i legislatori, dall'alto dell'Olimpo sul quale risiedono, dovrebbero veramente verificare quali sono le realtà del paese, prima di legiferare...

Mezza Italia è senza agibilità... che si fa ???
Io penso che nel caso di immobili senza licenza (necessaria non per la compravendita ma per l'uso della cosa venduta), la prima cosa su cui un acquirente deve essere informato è la presenza o meno dei requisiti sostanziali:
tu agente/venditore mi stai vendendo una casa, cioè una cosa che, senza ulteriori specifiche:
a) Posso adibire ad abitazione;
b) posso affittare a tutti, senza limitazioni (cosa non vera in caso di assenza di licenza). Non posso affittarla a coloro che vogliono usufruire di una casa con la licenza, necessità più che legittima;
c) Posso fare ristrutturazioni edilizie. Si legga qui: diari di un architetto: CILA ed agibilità
Se non c'è agibilità non posso fare ristrutturazioni straordinarie, quindi si limita molto lo spettro delle ristrutturazioni possibili...
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Se non c'è agibilità non posso fare ristrutturazioni straordinarie, quindi si limita molto lo spettro delle ristrutturazioni possibili...
Perchè?

Comunque da qualche mese (mi dicono) che è cambiata la procedura per le SCIA commerciali a Roma... Fino a qualche tempo fa abbiamo dovuto fare dei collaudi statici al fine di richiedere l'agibilità per dei locali commerciali. Ora mi hanno comunicato che non risulta più necessario...
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Perchè?

Comunque da qualche mese (mi dicono) che è cambiata la procedura per le SCIA commerciali a Roma... Fino a qualche tempo fa abbiamo dovuto fare dei collaudi statici al fine di richiedere l'agibilità per dei locali commerciali. Ora mi hanno comunicato che non risulta più necessario...
Leggi il link che ti ho mandato, e se per caso hai novità in merito ti sarei molto grato se mi aggiornassi... :)
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao, vi ringrazio per le risposte e vi aggiorno, chiedendo lumi, perché non ci sto capendo più molto. Se volete rispondere ed aiutarmi ve ne sarò grato..

1) L'agente immobiliare mi ha detto che la parte venditrice ha dato incarico all'agente stesso di provvedere tramite un geometra (chiamiamolo geometra V, cioè della parte venditrice) a fare una "segnalazione certificata di agibilità parziale - SCIA agibilità".
1bis) Ho chiesto una dichiarazione scritta con questo impegno e l'agente non me l'ha fornita.

2) Ho sentito il geometra di fiducia del mio notaio (chiamiamolo geometra A, cioè della parte acquirente), il quale mi ha detto che, non essendo gli impianti condominiali a norma (manca la messa a terra condominiale, ad esempio) il geometra V non potrà fare la SCIA per agibilità.
Vi allego il modulo che si usa a Roma
http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/uo-pdc/modulistica-unificata-2017/SCIA-agibilita.pdf

3) Per questo motivo, infatti, il Notaio voleva una perizia giurata, nella quale magari un tecnico dice, in forma libera, che la casa è abitabile. A lui non interessa la conformità degli impianti, che si può sempre ottenere in futuro, quanto piuttosto che non sussistano le condizioni che hanno causato il rifiuto espresso nel 1983.
Mi chiedo se comunque non commetto un illecito spostando il domicilio lì anche senza impianti condominiali a norma (ho comunque intenzione di rendere a norma quelli della casa), o se posso acquistare con il beneficio prima casa... La legge dice che una casa senza abitabilità non può essere adibita ad abitazione.

4) L'avvocato dello studio notarile che lavora in stretto contatto con il notaio mi ha detto (credo erroneamente) che il rifiuto espresso sull'agibilità configura la non regolarità urbanistica e quindi la proposta non è efficace, essendoci una condizione sospensiva sulla regolarità urbanistica e catastale. Il geometra mi ha confermato che la regolarità urbanistica non riguarda l'abitabilità.
Per questo motivo non posso svincolarmi senza pagare l'agenzia. Credo che però posso risolvere il contratto per inadempienza (l'agibilità dove non specificato è sottintesa) poi potrò rivalermi sulla parte venditrice, chiedendo sia il doppio della caparra che quanto devo all'agenzia, il pagamento della quale devo comunque anticipare. Dico bene?

Sinceramente non so come venirne fuori... Io vorrei comprare la casa, con il mio notaio e poterci abitare, senza essere fuori legge.
Pensavo di fare così:
1) Incaricare il mio geometra di fare la perizia, dalla quale presumibilmente si dirà che la casa e il palazzo sono agibili secondo la normativa del 2004 (data della vendita precedente, in cui il precedente venditore dichiara che non c'è il certificato ma ci sono tutti i requisiti dell'agibilità) a meno di messa a norma degli impianti condominiali.
2) Pretendere che l'assemblea condominiale deliberi la messa in sicurezza degli impianti condominiali.. Così li paga il venditore. O in alternativa far stimare il costo della messa a norma degli impianti condominiali.
3) Chiedere un abbassamento di prezzo che copra le spese della perizia 1 e della messa in sicurezza degli impianti.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Purtroppo, per come stanno le cose in Italia, se nessuno potesse abitare nelle case senza agibilità, metà dei palazzi italiani sarebbe vuota...
E a Roma, forse, ancora di più...
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Purtroppo, per come stanno le cose in Italia, se nessuno potesse abitare nelle case senza agibilità, metà dei palazzi italiani sarebbe vuota...
E a Roma, forse, ancora di più...
Ti ringrazio, ma stante così la situazione, non sapendo io che l'abitabilità non c'era e non avendo scritto nulla in proposta ti chiedo:
Se io con il proprietario riconosciamo l'inefficacia della proposta e decidiamo in pace che lui non incassa la caparra (che è ferma in agenzia) e me la restituisce, tu agente immobiliare agiresti in giudizio per avere il tuo compenso?
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Ti ringrazio, ma stante così la situazione, non sapendo io che l'abitabilità non c'era e non avendo scritto nulla in proposta ti chiedo:
Se io con il proprietario riconosciamo l'inefficacia della proposta e decidiamo in pace che lui non incassa la caparra (che è ferma in agenzia) e me la restituisce, tu agente immobiliare agiresti in giudizio per avere il tuo compenso?
Ma la casa ti piace o no? Probabilmente a Roma più del 50% che visiterai non avrà l'agibilità, come diceva @Bagudi

Non ho mai sentito che a qualcuno hanno negato la residenza per questa cosa (parli di questa e non del domicilio penso).

Con la soluzione da te proposta penso eri sulla buona strada: potresti anche accollarti tu l'eventuale spesa della messa a terra (insieme agli altri condòmini), a patto di farti abbassare un po' il prezzo dal venditore...
 

Alamonakaponza

Membro Junior
Privato Cittadino
Ma la casa ti piace o no? Probabilmente a Roma più del 50% che visiterai non avrà l'agibilità, come diceva @Bagudi


Non ho mai sentito che a qualcuno hanno negato la residenza per questa cosa (parli di questa e non del domicilio penso).

Con la soluzione da te proposta penso eri sulla buona strada: potresti anche accollarti tu l'eventuale spesa della messa a terra (insieme agli altri condòmini), a patto di farti abbassare un po' il prezzo dal venditore...
La domanda mi piace o no è malposta: ho comprato una casa che credevo avesse dei requisiti e non ce li ha. Come oggetto mi piace, ma dal punto di vista della commerciabilità non è quello che pensavo, soprattutto a fronte di un rifiuto espresso. Non stiamo parlando di un bene usa e getta, ma di un bene che si pensa anche a rivendere in futuro.

Scusa intendevo residenza e domicilio, insomma ci devo vivere, e magari farci anche qualche consulenza privata (sono un insegnante). E devo chiedere agevolazioni prima casa.

Il problema è che la proprietaria non vuole avere un incontro, nonostante lo stiamo sollecitando da quasi due mesi.

Sulla messa a terra, ok, anzi credo che l'amministratore sia obbligato a richiesta anche di un singolo condòmino a provvedere.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Scusa intendevo residenza e domicilio, insomma ci devo vivere, e magari farci anche qualche consulenza privata (sono un insegnante). E devo chiedere agevolazioni prima casa.
Tutto questo è possibile anche in un immobile senza abitabilità.

E un immobile privo di abitabilità è commerciabile.

Non so risponderti sul parere dell'agenzia sulla rescissione consensuale.
Probabilmente vorrà la provvigione.
 

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