looking4u

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Salve, mi sono messo in un bel casino.

Ho firmato il preliminare, pagato già agenzia e svincolato l'assegno senza sapere pienamente alcuni problemi che c'erano dietro l'appartamento che sto acquistando. L'agenzia ha cominciato a dire le cose un po' alla volta, non da subito, chiaramente.

Praticamente, l'appartamento è stato riscattato da pochi anni da un ex ente, ma l'agenzia diceva che non era un problema, non c'era bisogno che passassero i 5 anni richiesti in questi casi, è una cosa che si fa comunemente, basta che il proprietario cambi residenza o aumenti il nucleo familiare.

Bene, d'accordo con l'agenzia, ho detto che mi andava bene utilizzare il loro notaio di fiducia perché tanto non ne avevo uno mio e comunque - ho pensato - un notaio dovrebbe essere sempre imparziale, non mi sono fatto problemi e ho dato l'ok.

Dopo lo svincolo assegno e pagamento provvigione, ho cominciato ad avere dubbi su tutta questa faccenda e ho chiesto parere ad altri 2 notai e tutti mi hanno detto che loro non avrebbero mai stipulato un rogito del genere. Ho chiesto all'agenzia tutta la documentazione, ho cambiato notaio e questo, dopo aver visionato il tutto, ha confermato che non c'erano i termini per il rogito, perché bisognava aspettare 5 anni (ne è passato solo uno al momento), non bastava neanche che lui cambiasse residenza, c'era proprio un problema formale che adesso non sto a spiegare.

Bene, ho pensato ingenumante, ok, rinunciamo alla casa, ci ridiamo i soldi, non è certo colpa mia, anzi, amici come prima! Invece né l'agenzia né il proprietario sono in alcun modo intenzionati a restituire i soldi, anzi dicono che la colpa è mia, che ho cambiato idea, sono in mala fede ecc..

Possibile che il parere contrario di un notaio (anzi di due) non basti a smuovere quei due ladri (agenzia e venditore) che ho incontrato per mia sfortuna? Mi sto facendo già seguire da un avvocato. Al momento non fanno che scambiarsi lettere senza esito. Ma tutto ciò è normale? Mi verrebbe da chiamare i carabinieri e denunciarli all'istante? Non capisco dove ho sbagliato, se non nel fatto di essere stato ingenuo e non aver fatto controlli dettagliati prima. Che colpa ne ho se è il notaio stesso che afferma non esserci le condizioni per la compravendita? Perché l'agenzia (che sapeva) pretende di tenersi la provvigione quando tentava di truffarmi? Idem il proprietario, che adesso potrebbe anche rivendersela perché, dice, la colpa è mia che non ho rispettato i tempi del rogito? Mi sembra di vivere in un mondo alla rovescia, con 20 mila euro in meno. Sono alquanto disperato
 

Antonello

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Agente Immobiliare
Sollecita al tuo avvocato una richiesta al giudice di sequestro dell'immobile e vedrai che il tizio non venderà sino a definizione causa.
Sollecita anche una denuncia per truffa al mediatore così la smette di imbrogliare la gente.
 

Mimi

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Ex Ente:affermazione: Ti posso dare con certezza alcune informazioni che neppure gli Avvocati e Notai sanno a meno che non abbiano già avuto a che fare con altri casi identici. Premesso che case di Ex enti vengono vendui in riferimento ad una legge ben precisa, praticamente al costo del valore catastale x 100 nello stato di fatto di come si trova l'alloggio in quel momento, ad esempio senza certificazioni dell'impianto eletrico ecc. ecc. ma il problema grosso non è questo, devi sapere che la legge impone il vincolo dei 5 anni se il titolare compra l'alloggio in contanti, altrimenti il vincolo passa a 10 anni, ma comunque in entrambi i casi bisogna avere il benestare dallo stesso ente che l'ha venduto dato che a parità di prezzo l'ente ha la priorita a riacquistarlo.
Cosa non sanno gli avvocati ed i notai:domanda: e che difficilmente troveranno colui il quale deve dare il benestare alla vendita, è un continuo scarica a barile tra uffici ed enti vari senza mai venirne a capo. Ora c'è qualcuno che fa l'azzardo, e lo vende senza questo benestare nascondendo la cosa al compratore, cosa accade:domanda: Il venditore ha acquistato l'alloggio ad 80.000€ (valore catastale x 100 -20% la legge gli riconosce una parte di affitti e - 10% se paga in contanti), ne spende 20.000€ per sistemarlo un pò, in quella zona il prezzo di mercato è di 250.000€ ed oltre, lui lo vende a 220.000 con il patto che al rogito ne risultano solo 120.000€ dato che 100.000€ li vuole in nero. L'ente viene a conoscenza di questa vendita ed avendo il diritto di prelazione lo riacquista a 120.000€ gli stessi soldi menzionati nell'atto notarile, poi dato che non fa parte più dei beni di dismissione da vendere secondo la legge lo rivende a prezzo di mercato.
Tutti gli alloggi dimessi dallo stato (ex enti statali) devono fare riferimento a questa legge, poi in particolare c'è un Ente qui a Torino che gli impegati addetti alla vendita sono degli emeriti incomopetenti e credono che la ragione stia sempre e solo dalla loro parte.
Non ho nessun problema a citare con esattezza Fatti, Nomi, Ente ecc. ecc. ma non credo che il moderatore l'ho permette dato che si ravvedono denunce penali (come ha ravvisato un avvocato dopo aver letto la proposta di vendita fatta da un Ente), parliamone pure liberamente, vi posso dare legge, articoli commi riguardanto il fatto, cose che avocati e notai conoscono, ma nessuno sa di quanto ho descritto in questo Post. Irreperibilità di chi deve rilasciare il benestare alla vendita
 

Giulina

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Agente Immobiliare
Vero. Ex ente devi assolutamente aspettare 10 anni dalla data di acquisto.
E fai come dice Antonello :shock:k

Aggiunto dopo 3 minutes minuti :

Mimi, sei sicuro che l' ex ente dovrebbe dare il benestare alla vendita dopo i 10 anni ?
Il mio notaio questo non me lo ha accennato . Puoi dirmi dove trovo l' articolo di legge ? Grazie
 

looking4u

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VI ringrazio delle risposte. La cosa che non capisco è perché il parere del notaio non basti a far smuovere proprietario ed agenzia. Loro infatti affermano che il loro notaio era pronto a fare il rogito, quindi la colpa è mia che non voglio più la casa, per altri motivi, perché ne ho trovato un'altra e mi sto inventando queste scuse andandomi a cercare in mala fede un notaio che non vuole invece fare il rogito. Sono allibito, ora mi tocca pagare l'avvocato e aspettare non si sa cosa una volta che avranno terminato di mandarsi lettere con quel linguaggio incomprensibile e - a tratti - inutile. Mi verrebbe veramente per la rabbia chiamare carabinieri e guardia di finanza e mandarli da loro, mi sento così impotente
 

Antonello

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Agente Immobiliare
La Guardia di Finanza o i Carabinieri possono al limite ricevere la tua denuncia, ma ben poco riuscirai ad ottenere.
Prova ad andare da un altro legale e chiedi consigli sul da farsi.
Tante volte due è meglio di uno.
 

Mimi

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Altro che sono sicuro, "sicurissimo", è materia che personalmente ho dovuto addentrarmi quando è uscita la legge 560 del 93 che tratta la dismissione dei beni dello stato diciamo come "sindacalista CISL", poi ci sono state tutte altre aggiunte alla legge ma sempre peggiorative, ad esempio quello delle poste italiane che se non ricordo male (oggi non mi interesso più della cosa dato che sono in pensione) che se non compri esci fuori dall'alloggio, mentre la 560 applicata da altri enti, ad esempio le ferrovie, ti permettono di restare ancora in affitto se non compri purchè ci sono questi requisiti: Avere un portatore di Handicap nel nucleo familiare oppure avere un reddito non superiore a 23.500€ annue oppure essere ultra sessantaciquenne.
10 anni devono trascorrere per vendere se l'acquisto viene fatto tramite mutuo, 5 anni invece se paghi in contanti, il prezzo di vendita e quello catastale x 100 eventualmente + un 5% ancora (questo però viene solo menzionato e non pagato fintanto non viene data risposta negativa o positiva ad un quesito posto oltre 6 anni fa. Dal valore catastale x 100 viene defalcato 1% per ogni anno di locazione fino al 20% massimo, inoltre se effettua il pagamento in contanti si ottiene un ulteriore sconto pari al 10%.
Ad esempio: Valore catastale 136 x 6 vani = 816 x 100 = 81.600€ - 20% (se è in locazione da 20anni) =65.280€ - 10% pagamento in contanti = 58.752€ prezzo di vendita più spese notarile ed IVA 4% se prima casa.
Per Looking4u credo che la strada da seguire e quella del mancato benestare alla vendita da parte dell'ente, in pratica il venditore deve inoltrare domanda all'ente dicendo che ha trovato un acquirente che acquista la casa (ad esempio 100.000€), l'ente gli risponderà che non è intenzionata ad acquistarlo e quindi di conseguenza perde il diritto di prelazione, questo documento (secondo me qui entra in gioco il notaio) deve essere allegato alo rogito a dimostrazione del fatto che l'ente non avanzera pretese in seguito.
Se tutta questa procedura da me descritta è corretta, il venditore ha l'obligo di dimostrare che l'ente non fa rivalsa in seguito, di conseguenza si potrebbe procedere per una tentata truffa, credo, ma questo lo sapra l'avvocato dopo aver appreso il tutto.
Se vuoi fammi sapere l'ente venditore, anche con un MP in modo tale che posso vedere se questo ente da delle deroghe speciali e/o diverse che le permettono di non applicare la 560
 

Mimi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Caro looking4u, non mi sembra che "quell'Ente" abbia delle deroghe speciali, a meno che non ci siano state delle modifiche in questi anni di non mia attività e che a me sono sfuggite, sentirò amici ancora in servizio. Dici di una raccomandata fatta un decennio fà :domanda::domanda::domanda: ecco cosa dice il paragrafo 20 art. 1:
20. Gli alloggi e le unita' immobiliari acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, anche parzialmente, ne' puo' essere modificata la destinazione d'uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo. In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione.
Il tuo avvocato saprà sicuramente cosa fare se il venditore non
dimostra che l'ente non si avvale del diritto di prelazione o che opta per il riacquisto.
 

Mimi

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Privato Cittadino
Ma.... scusa, questo tizio la casa quando l'avrebbe comprata??? o meglio quale legge fa riferimento nella proposta di vendita fatta dall'Ente?
Una cosa se l'acquisto è stato fatto con la legge 560 del 93 e successive modifice, una cosa se fatta con 571??? del 96 e tutt'altra cosa se la vendita è stata fatta con la legge del 2001?
Se non c'è mala fede, ti porterà a leggere la proposta di vendita ricevuta dall'ente è li ci trovi scritto tutto chiaro e tondo.
 

Mimi

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Privato Cittadino
il motivo per cui tutte le dismissioni fatte dai vari enti, hanno il vincolo della prelazione (Opzione) a favore dello stesso ente venditore e per il semplice fatto che la vendita viene fatta al valore catastale - la percentuale degli anni di locazione quasi sempre pari al max e cioè il 20% - un'altro 10% se acquistato in contanti di fatti viene venduto ad un terzo del valore di mercato, per evitare speculazioni hanno messo questo vincolo, ecco il perchè bisogna far scrivere nell'atto esattamente la somma di acquisto, anche in presenza di una rinuncia al riacquisto da parte dell'ente, perchè? Espongo un fatto realmente successo e credo ancora in corso di un contezioso legale.
Un tizio nel 97 con 65.000.000 delle vecchie lire acquisto casa, dopo varie peripezie e con l'aiuto di un avvocato nel 2009 riusci ad ottenere la rinuncia al riacquisto da parte dell'ente il prezzo richiesto era di 105.000€ dato che aveva fatto anche dei lavori interni. Il tizio vende casa a 150.000€ ma nell'atto risultano solo 100.000, (non sappiamo il motivo perche ha fatto scrivere nell'atto 100.000 e non 105.000) 50.000€ gli sono stati dati in nero. L'ente ha avanzato il diritto di prelazione asserendo che la rinuncia era stata sul prezzo di 105 e non 100, a 100.000€ avrebbe riacquistato.
Conclusione il tizio ha intascato 150.000€ e chi ha comprato deve uscire fuori ricevendo solo 100.000€ e poi poptrà fare causa.................. su un nero???
Ora come si può pensare di vendere senza allegare all'atto la rinuncia dell'ente che gli è riconusciuto il diritto di prelazione?
Vi ricordate che cose simili sono già successe a Milano, agenzie che vendevono case soggette a queste leggi facendosi dare un mucchio di soldi in nero?
 

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