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  1. looking4u

    looking4u Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, mi sono messo in un bel casino.

    Ho firmato il preliminare, pagato già agenzia e svincolato l'assegno senza sapere pienamente alcuni problemi che c'erano dietro l'appartamento che sto acquistando. L'agenzia ha cominciato a dire le cose un po' alla volta, non da subito, chiaramente.

    Praticamente, l'appartamento è stato riscattato da pochi anni da un ex ente, ma l'agenzia diceva che non era un problema, non c'era bisogno che passassero i 5 anni richiesti in questi casi, è una cosa che si fa comunemente, basta che il proprietario cambi residenza o aumenti il nucleo familiare.

    Bene, d'accordo con l'agenzia, ho detto che mi andava bene utilizzare il loro notaio di fiducia perché tanto non ne avevo uno mio e comunque - ho pensato - un notaio dovrebbe essere sempre imparziale, non mi sono fatto problemi e ho dato l'ok.

    Dopo lo svincolo assegno e pagamento provvigione, ho cominciato ad avere dubbi su tutta questa faccenda e ho chiesto parere ad altri 2 notai e tutti mi hanno detto che loro non avrebbero mai stipulato un rogito del genere. Ho chiesto all'agenzia tutta la documentazione, ho cambiato notaio e questo, dopo aver visionato il tutto, ha confermato che non c'erano i termini per il rogito, perché bisognava aspettare 5 anni (ne è passato solo uno al momento), non bastava neanche che lui cambiasse residenza, c'era proprio un problema formale che adesso non sto a spiegare.

    Bene, ho pensato ingenumante, ok, rinunciamo alla casa, ci ridiamo i soldi, non è certo colpa mia, anzi, amici come prima! Invece né l'agenzia né il proprietario sono in alcun modo intenzionati a restituire i soldi, anzi dicono che la colpa è mia, che ho cambiato idea, sono in mala fede ecc..

    Possibile che il parere contrario di un notaio (anzi di due) non basti a smuovere quei due ladri (agenzia e venditore) che ho incontrato per mia sfortuna? Mi sto facendo già seguire da un avvocato. Al momento non fanno che scambiarsi lettere senza esito. Ma tutto ciò è normale? Mi verrebbe da chiamare i carabinieri e denunciarli all'istante? Non capisco dove ho sbagliato, se non nel fatto di essere stato ingenuo e non aver fatto controlli dettagliati prima. Che colpa ne ho se è il notaio stesso che afferma non esserci le condizioni per la compravendita? Perché l'agenzia (che sapeva) pretende di tenersi la provvigione quando tentava di truffarmi? Idem il proprietario, che adesso potrebbe anche rivendersela perché, dice, la colpa è mia che non ho rispettato i tempi del rogito? Mi sembra di vivere in un mondo alla rovescia, con 20 mila euro in meno. Sono alquanto disperato
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sollecita al tuo avvocato una richiesta al giudice di sequestro dell'immobile e vedrai che il tizio non venderà sino a definizione causa.
    Sollecita anche una denuncia per truffa al mediatore così la smette di imbrogliare la gente.
     
    A looking4u, Manzoni Maurizio e gcaval piace questo elemento.
  3. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ex Ente:affermazione: Ti posso dare con certezza alcune informazioni che neppure gli Avvocati e Notai sanno a meno che non abbiano già avuto a che fare con altri casi identici. Premesso che case di Ex enti vengono vendui in riferimento ad una legge ben precisa, praticamente al costo del valore catastale x 100 nello stato di fatto di come si trova l'alloggio in quel momento, ad esempio senza certificazioni dell'impianto eletrico ecc. ecc. ma il problema grosso non è questo, devi sapere che la legge impone il vincolo dei 5 anni se il titolare compra l'alloggio in contanti, altrimenti il vincolo passa a 10 anni, ma comunque in entrambi i casi bisogna avere il benestare dallo stesso ente che l'ha venduto dato che a parità di prezzo l'ente ha la priorita a riacquistarlo.
    Cosa non sanno gli avvocati ed i notai:domanda: e che difficilmente troveranno colui il quale deve dare il benestare alla vendita, è un continuo scarica a barile tra uffici ed enti vari senza mai venirne a capo. Ora c'è qualcuno che fa l'azzardo, e lo vende senza questo benestare nascondendo la cosa al compratore, cosa accade:domanda: Il venditore ha acquistato l'alloggio ad 80.000€ (valore catastale x 100 -20% la legge gli riconosce una parte di affitti e - 10% se paga in contanti), ne spende 20.000€ per sistemarlo un pò, in quella zona il prezzo di mercato è di 250.000€ ed oltre, lui lo vende a 220.000 con il patto che al rogito ne risultano solo 120.000€ dato che 100.000€ li vuole in nero. L'ente viene a conoscenza di questa vendita ed avendo il diritto di prelazione lo riacquista a 120.000€ gli stessi soldi menzionati nell'atto notarile, poi dato che non fa parte più dei beni di dismissione da vendere secondo la legge lo rivende a prezzo di mercato.
    Tutti gli alloggi dimessi dallo stato (ex enti statali) devono fare riferimento a questa legge, poi in particolare c'è un Ente qui a Torino che gli impegati addetti alla vendita sono degli emeriti incomopetenti e credono che la ragione stia sempre e solo dalla loro parte.
    Non ho nessun problema a citare con esattezza Fatti, Nomi, Ente ecc. ecc. ma non credo che il moderatore l'ho permette dato che si ravvedono denunce penali (come ha ravvisato un avvocato dopo aver letto la proposta di vendita fatta da un Ente), parliamone pure liberamente, vi posso dare legge, articoli commi riguardanto il fatto, cose che avocati e notai conoscono, ma nessuno sa di quanto ho descritto in questo Post. Irreperibilità di chi deve rilasciare il benestare alla vendita
     
    A Giulina piace questo elemento.
  4. Giulina

    Giulina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vero. Ex ente devi assolutamente aspettare 10 anni dalla data di acquisto.
    E fai come dice Antonello :shock:k

    Aggiunto dopo 3 minutes minuti :

    Mimi, sei sicuro che l' ex ente dovrebbe dare il benestare alla vendita dopo i 10 anni ?
    Il mio notaio questo non me lo ha accennato . Puoi dirmi dove trovo l' articolo di legge ? Grazie
     
  5. looking4u

    looking4u Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    VI ringrazio delle risposte. La cosa che non capisco è perché il parere del notaio non basti a far smuovere proprietario ed agenzia. Loro infatti affermano che il loro notaio era pronto a fare il rogito, quindi la colpa è mia che non voglio più la casa, per altri motivi, perché ne ho trovato un'altra e mi sto inventando queste scuse andandomi a cercare in mala fede un notaio che non vuole invece fare il rogito. Sono allibito, ora mi tocca pagare l'avvocato e aspettare non si sa cosa una volta che avranno terminato di mandarsi lettere con quel linguaggio incomprensibile e - a tratti - inutile. Mi verrebbe veramente per la rabbia chiamare carabinieri e guardia di finanza e mandarli da loro, mi sento così impotente
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La Guardia di Finanza o i Carabinieri possono al limite ricevere la tua denuncia, ma ben poco riuscirai ad ottenere.
    Prova ad andare da un altro legale e chiedi consigli sul da farsi.
    Tante volte due è meglio di uno.
     
  7. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Altro che sono sicuro, "sicurissimo", è materia che personalmente ho dovuto addentrarmi quando è uscita la legge 560 del 93 che tratta la dismissione dei beni dello stato diciamo come "sindacalista CISL", poi ci sono state tutte altre aggiunte alla legge ma sempre peggiorative, ad esempio quello delle poste italiane che se non ricordo male (oggi non mi interesso più della cosa dato che sono in pensione) che se non compri esci fuori dall'alloggio, mentre la 560 applicata da altri enti, ad esempio le ferrovie, ti permettono di restare ancora in affitto se non compri purchè ci sono questi requisiti: Avere un portatore di Handicap nel nucleo familiare oppure avere un reddito non superiore a 23.500€ annue oppure essere ultra sessantaciquenne.
    10 anni devono trascorrere per vendere se l'acquisto viene fatto tramite mutuo, 5 anni invece se paghi in contanti, il prezzo di vendita e quello catastale x 100 eventualmente + un 5% ancora (questo però viene solo menzionato e non pagato fintanto non viene data risposta negativa o positiva ad un quesito posto oltre 6 anni fa. Dal valore catastale x 100 viene defalcato 1% per ogni anno di locazione fino al 20% massimo, inoltre se effettua il pagamento in contanti si ottiene un ulteriore sconto pari al 10%.
    Ad esempio: Valore catastale 136 x 6 vani = 816 x 100 = 81.600€ - 20% (se è in locazione da 20anni) =65.280€ - 10% pagamento in contanti = 58.752€ prezzo di vendita più spese notarile ed IVA 4% se prima casa.
    Per Looking4u credo che la strada da seguire e quella del mancato benestare alla vendita da parte dell'ente, in pratica il venditore deve inoltrare domanda all'ente dicendo che ha trovato un acquirente che acquista la casa (ad esempio 100.000€), l'ente gli risponderà che non è intenzionata ad acquistarlo e quindi di conseguenza perde il diritto di prelazione, questo documento (secondo me qui entra in gioco il notaio) deve essere allegato alo rogito a dimostrazione del fatto che l'ente non avanzera pretese in seguito.
    Se tutta questa procedura da me descritta è corretta, il venditore ha l'obligo di dimostrare che l'ente non fa rivalsa in seguito, di conseguenza si potrebbe procedere per una tentata truffa, credo, ma questo lo sapra l'avvocato dopo aver appreso il tutto.
    Se vuoi fammi sapere l'ente venditore, anche con un MP in modo tale che posso vedere se questo ente da delle deroghe speciali e/o diverse che le permettono di non applicare la 560
     
  8. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Caro looking4u, non mi sembra che "quell'Ente" abbia delle deroghe speciali, a meno che non ci siano state delle modifiche in questi anni di non mia attività e che a me sono sfuggite, sentirò amici ancora in servizio. Dici di una raccomandata fatta un decennio fà :domanda::domanda::domanda: ecco cosa dice il paragrafo 20 art. 1:
    20. Gli alloggi e le unita' immobiliari acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, anche parzialmente, ne' puo' essere modificata la destinazione d'uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo. In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione.
    Il tuo avvocato saprà sicuramente cosa fare se il venditore non
    dimostra che l'ente non si avvale del diritto di prelazione o che opta per il riacquisto.
     
  9. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ma.... scusa, questo tizio la casa quando l'avrebbe comprata??? o meglio quale legge fa riferimento nella proposta di vendita fatta dall'Ente?
    Una cosa se l'acquisto è stato fatto con la legge 560 del 93 e successive modifice, una cosa se fatta con 571??? del 96 e tutt'altra cosa se la vendita è stata fatta con la legge del 2001?
    Se non c'è mala fede, ti porterà a leggere la proposta di vendita ricevuta dall'ente è li ci trovi scritto tutto chiaro e tondo.
     
  10. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    il motivo per cui tutte le dismissioni fatte dai vari enti, hanno il vincolo della prelazione (Opzione) a favore dello stesso ente venditore e per il semplice fatto che la vendita viene fatta al valore catastale - la percentuale degli anni di locazione quasi sempre pari al max e cioè il 20% - un'altro 10% se acquistato in contanti di fatti viene venduto ad un terzo del valore di mercato, per evitare speculazioni hanno messo questo vincolo, ecco il perchè bisogna far scrivere nell'atto esattamente la somma di acquisto, anche in presenza di una rinuncia al riacquisto da parte dell'ente, perchè? Espongo un fatto realmente successo e credo ancora in corso di un contezioso legale.
    Un tizio nel 97 con 65.000.000 delle vecchie lire acquisto casa, dopo varie peripezie e con l'aiuto di un avvocato nel 2009 riusci ad ottenere la rinuncia al riacquisto da parte dell'ente il prezzo richiesto era di 105.000€ dato che aveva fatto anche dei lavori interni. Il tizio vende casa a 150.000€ ma nell'atto risultano solo 100.000, (non sappiamo il motivo perche ha fatto scrivere nell'atto 100.000 e non 105.000) 50.000€ gli sono stati dati in nero. L'ente ha avanzato il diritto di prelazione asserendo che la rinuncia era stata sul prezzo di 105 e non 100, a 100.000€ avrebbe riacquistato.
    Conclusione il tizio ha intascato 150.000€ e chi ha comprato deve uscire fuori ricevendo solo 100.000€ e poi poptrà fare causa.................. su un nero???
    Ora come si può pensare di vendere senza allegare all'atto la rinuncia dell'ente che gli è riconusciuto il diritto di prelazione?
    Vi ricordate che cose simili sono già successe a Milano, agenzie che vendevono case soggette a queste leggi facendosi dare un mucchio di soldi in nero?
     
  11. looking4u

    looking4u Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La casa è stata acquistata dall'ente nel 2008, ma dieci anni prima circa c'era stato qualcosa che, secondo l'agenzia, poteva aggirare l'ostacolo: l'invio di una raccomandata all'ente, con ricevuta di ritorno. Il mio avvocato si sta basando proprio su questa famosa raccomandata, che - secondo lui e vari notai - non serve proprio a nulla.
     
  12. looking4u

    looking4u Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    voglio dire acquistata da parte del proprietario che la comprava dall'ente
     
  13. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Riferisci al tuo avvocato quanto ti scrivo adesso, Lui saprà certamente come muoversi. Come dicevo nei post precedenti una volta tutti i lavoratori per legge avevano una trattenuta in busta paga che andava a finire nel fondo Ex INAcasa, con i quali lo stato cioè INAcasa doveva costruire case ed assegnarle a parte dei lavoratori. Lo stato fine anni 60 incamerava soldi ma non costruiva più case e cosi (Organizzazzioni sindacali, ed altri organismi) si mobilitarono fino a quando il fondo non fu chiuso ed i lavoratori non ebbero più quella "Tassa", ma..... che fine avevano fatto i soldi rimasti in quel fondo? Allora fecero una leggina per poter dare a riscatto alcuni immobili rientranti in certe circostanze, ad esempio se costruiti su suolo pubblico, oppure con agevolazioni statali ecc. ecc. Moltissime persone rimasero fuori e ci fu una mobilitazione, qualcuno con l'appoggio sindacale fece causa ad alcuni enti per fare rientrare i loro alloggi in questa leggina e poterli cosi anchessi riscattarli. Il 99% dei ricorrenti perse la causa. Passano gli anni (forse più di 10) e si arriva alla legge 560 del 93 ma non per tutti gli Enti, quasi certamente, se ricordo bene uno di questi enti fuori dalla 560 era il tuo Ente. Nuovamente altri ricorsi, e qualcuno pensò di fare una raccomandata per non far decadere i termini, cioè che tutto andasse in prescrizione. Ma non serviva a nulla dato che quellEnte non era stato autorizzato a dismettere.
    Si arriva cosi finalmente al 2001 e vengono date disposizioni per dismettere gli immobili di quell'ente, ma nulla fu fatto, fino alla fine del 2003 e/o 2004 quando quell'ente ha iniziato la dismissione. Eccoci arrivati al 2008 anno in cui l'ente gli vende casa. Ora se le disposizioni a dismettere gli immobili sono del 2001, nulla cambia anche se si applicasse la legge 560 del 93. La legge sulle dismissioni dei beni dello stato o dei loro Enti stabilisce il termine dei 10 anni o 5 anni se anche quell'ente applica il fatto del pagamento in contanti, a partire dal giorno dell'effettivo pagamento, cioè oggi pago e da oggi si contano i 5 anni o i 10 anni.
    Le Ferrovie dello stato, furono autorizzate a dismettere gli immobili con la legge 560 del 93, ma le cose andavano a rilento e qualcuno pensando che ci potesse essere una prescrizione fece la raccomandata, siamo nel 97/98. Oggi le ferrovie stanno ancora dismettendo immobili, e quando manda le proposte di vendita cita appunto il termine dei 10 anni ma dalla data di acquisto. Se le cose stanno come tu le hai descritte, questo tizio e l'agenzia vanno denunciate per tentata truffa per 2 motivi ben precisi:
    1) Che solo nel 2018 o al massimo 2013 è possibile vendere quell'immobile.
    2) Che comunque occorre la rinuncia dell'ente al riacquisto del bene per quella determinata cifra, la stessa che dovrà poi essere scritta nell'atto e che viene versata esattamente al venditore.
    Non so se sono in possesso di altre informazioni che ti possono servire, tu non esitare a chiedere, tutto quello che so su queste benedette/maledette dismissioni te le metto a disposizione.
    Ma scusa il tuo avvocato perchè non gli chiede di leggere la proposta di acquisto che ha ricevuto dall'ente, li c'è scritto tutto chiaro e tondo, quando ha restituito la copia (un modulo prestampato) nella quale vi era scritto appunto il termine dei 10 anni, Lui firmandola e restituendola ha accetta quel termine.
    Se il tuo avvocato non si è mai trovato a trattare una questione del genere gli posso fare averte una copia di vendita fatta da un'altro ente in riferimento alla 560.
     
    A looking4u piace questo elemento.
  14. looking4u

    looking4u Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto grazie. L'avvocato si è fatto dare tutto il materiale, credo che abbia anche quel documento. Comunque, l'aspetto principale su cui discutono è questa benedetta/maledetta raccomandata che il proprietario inviò a fine anni 90 (non ricordo bene) e che secondo proprietario e agenzia gli permette di non rispettare i limiti di 5 anni, semplicemente cambiando residenza e aumentando il nucleo familiare. Invece secondo avvocato e altri notai (non quello legato all'agenzia) non serve a nulla per una questione di opzione/prelazione che sinceramente non ho capito, ma pare sia inequivocabilmente a mio favore.

    Non penso ci siano dubbi che non sono certo io dalla parte del torto, ma mi fa rabbia che debba essere io a pagare avvocato, a perdere tempo e ad aver regalato 20 mila euro tra anticipo e agenzia e a non sapere se e quando li rivedrò. Possibile che l'acquisto di una casa possa trasformarsi in un incubo del genere?
     
  15. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mannaggia la distanza, sei a Roma, le mie informazioni in merito sono un po complesse a spiegarle, (anche per la mia poco capacità espressiva), bisognerebbe parlarne a voce.
    E vero cambio residenza e aumento nucleo familiare ma:shock: fu fatta una deroga e fu normato questi aspetti che citano testualmente: Cambio residenza per trasferimento obbligatorio di servizio e non per una promozione di carriera o non per gravi e motivate esigenze familiari di salute in questo caso se ricordo bene deve esserci una distanza superiore a 200km dalla attuale residenza (il tuo avvocato pùò approfindire meglio). Per aumento del nucleo familiare non ricordo che ci sia qualcoswa in merito, c'è sicuramente il diritto, se disponibili, ad ottenerte un cambio alloggio ma questo solo se eri in affitto non c'è niente che regola questa problematica dell'avenuto aumento del nucleo familiare.
    Ma come faceva nel 90 ad inoltrare una eventuale richiesta del genere se in quell'epoca era in affitto e la cosa è totalmente diversa e regolamenta da legge la vendita?
    Cosa ne pensa il tuo avvocato a richiedere il rimborso spese qualora si dimostri che non era titolato a vendere?
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma Looking4u scrive da Torino, la città da dove scrivi anche tu.
     
  17. looking4u

    looking4u Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sì, sto a Torino per lavoro, ma la questione riguarda una casa che dovevo acquistare a Roma

    Aggiunto dopo 3 minuti...

    Il proprietario ha esercitato un diritto di opzione/prelazione circa dieci anni fa presso l'ente e questa cosa (con la ricevuta della raccomandata conservata) consentirebbe (secondo agenzia e proprietario) di vendere tranquillamente adesso.
     
  18. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Scusa ma non ci stò capendo niente
    La legge è chiara e precisa, non si può vendere se non sono trascorsi 10 anni dall'acquisto tranne rarissime eccezioni come descritto prima e comunque sempre dopo avere avuto il benestare dall'ente proprietario dell'immobile, praticamente si deve produrre documentazione comprovante la motivazione e se l'ente ne ravvede il caso ti dà il permesso a vendere prima dello scadere dei 10 anni, ma subito dopo deve vendere, cioè dopo aver avuto il benestare non dopo 3 o 5 o 7 anni dal benestare dato che nel frattempo quella condizione che si era creata per richiedere il permesso della vendita anticipata nel tempo può non sussistere più, e quindi l'ente potrebbe revocarla.
    Scrivi che il proprietario ha esercitato il diritto di prelazione 10 anni fa presso l'ente.......
    Il diritto di prelazione lo esercita solo ed esclusivamente l'Ente che vendendo,
    praticamente nel 2008 l'ente ha venduto, nel 2018 il tizio può rivenderlo alla prezzo che vuole ma è obbligato dalla legge a comunicarlo all'ente venditore, il quale ente avendo per legge il diritto di Opzione/prelazione potrebbe ricomprarselo, se decide al non riacquisto deve cumunicare per iscritto che rinuncia al riacquisto, anche questo lo stabilisce molto chiaramente la legge.
    Solo se ci sono tutte queste condizioni è possibile procedere alla vendita, il motivo è molto semplice è chiaro evitare speculazioni.
    Quasi sicuramente, la raccomandata di cui stai parlando, inviata oltre 10 anni fa, si riferisce ad un diritto di prelazione da parte dell'acquirente verso l'ente che stà vendendo ma per altro motivo, che la stessa legge prevede, ti faccio un esempio, anche se ci sono diversi altre possibilità, ma nulla cambia, in ogni caso si produce sempre lo stesso risultato.
    Il tizio "Furbo" che ti vuole vendere la casa, non era il diretto assegnatario ma il figlio convivente e nello stesso stato di famiglia, esce la legge nel 2001 ma l'ente ancora non è pronto ad iniziare le dismissioni, il padre titolare del contratto di locazione nel frattempo muore, al figlio convivente per legge gli spetta il diritto a comprare (Opzione/prelazione all'acquisto) ma nel frattempo l'ente deve convertire il contratto di locazione a suo nome, prende tempo, troppa burocrazia che io conosco molto bene, il tizio teme che con il passare del tempo, cioè fino a quendo l'ente non invia la proposta di vendita le cose possono cambiare, oppure che lui per lavoro deve assentarsi ma non deve cambiare la residenza e continua a versare l'affitto, allora giusta cosa ha inviato la raccomandata 10 anni fà.
    Tutto è OK, lui ha segnato nel tempo quali erano i suoi diritti all'uscita della legge, e cioè il diritto a comprare anche se non era il titola diretto del contratto di locazione.
    Il divieto di vendere prima dei 10 anni ed il rifiuto dell'ente al diritto di prelazione per il riacquisto sono tutt'altra cosa, entrambe le situazioni sono ben descritta dalla legge che regolamenta queste dismissioni.
    P.S. Se stai a Torino contattami in privato cosi ti posso eventualmente farti leggere/fotocopiare alcuni documenti riguardando la questione.

    Ma sei sicuro che il tuo Avvocato conosca bene la materia? la questione delle dismissione dei beni dello stato se non la si conosce bene si perde una causa vinta in partenza.
     

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