Professione venditore e Agente Immobiliare

[Formatore Agenti]

1) Qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente. Cass. civile n° 16623 del 16/07/2010, ord. 27482 del 28/10/2019, e cass.18140/2015.
2) L’azione revocatoria è lo strumento finalizzato a ricostituire il patrimonio del fallito, andando ad incidere, privandoli di effetto, sugli atti dallo stesso posti in essere nel periodo di 5 anni antecedente alla dichiarazione del fallimento. Non è soggetta all'azione revocatoria la vendita al "giusto prezzo" di un immobile destinato a abitazione principale.
3) Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. (art 1759 c.c.).

Tutto ciò premesso io ritengo che il Mediatore doveva comunicare la professione del venditore poiché può influire sulla scelta dell'acquirente di fare o no la proposta e influisce anche sul valore dell'immobile ed il mediatore è responsabile per i danni sofferti dalla parte per tale omessa dichiarazione. Quantomeno era dovere del mediatore dichiarare di non aver chiesto la professione del venditore e quindi di non esserne a conoscenza (Cassazione Civile n. 24534/2022).
Inoltre il mediatore che tacita dolosamente dati e/o occulta vincoli, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, vizi evidenti o comunque oggettivamente rilevabili, che siano essenziali alla decisione di acquisto/locazione e alla corretta trasferibilità del bene è una grave turbativa del mercato che prevede la sanzione disciplinare della RADIAZIONE.
Ora a prescindere dalle responsabilità del mediatore e dalle conseguenze (sanzioni disciplinare e risarcimento danni) che derivano dal suo cattivo operato mi sembra che il contratto preliminare sia perfezionato, ma rimane il diritto di richiedere che il contratto sia annullabile per vizi e bisogna capire se c'è stato dolo determinate o incidente da parte del venditore. Tutte cose che deciderà il giudice.

 

[francesca63]

doveva comunicare la professione del venditore poiché può influire sulla scelta dell'acquirente di fare o no la proposta e influisce anche sul valore dell'immobile

Che la professione del venditore incida sul valore dell’immobile mi pare decisamente irrealistico.
Anzi, proprio l’acquisto a giusto prezzo di mercato elimina i rischi per l’acquirente di prima casa.

ma rimane il diritto di richiedere che il contratto sia annullabile per vizi e bisogna capire se c'è stato dolo determinate o incidente da parte del venditore.

Ritenere che la qualifica di imprenditore del venditore sia considerata un “vizio”, in una situazione normale e tranquilla, mi pare fantascienza .
Diverso potrebbe essere se il suddetto imprenditore sta vendendo per occultare i beni ai creditori: ma non è la situazione normale.

 

[Formatore Agenti]

Che la professione del venditore incida sul valore dell’immobile mi pare decisamente irrealistico.
Anzi, proprio l’acquisto a giusto prezzo di mercato elimina i rischi per l’acquirente di prima casa.


Ritenere che la qualifica di imprenditore del venditore sia considerata un “vizio”, in una situazione normale e tranquilla, mi pare fantascienza .
Diverso potrebbe essere se il suddetto imprenditore sta vendendo per occultare i beni ai creditori: ma non è la situazione normale.

Non è un vizio la professione del venditore, ma l'omessa dichiarazione.
Se sapendo che il venditore è un soggetto fallibile magari faccio visure e controlli preliminare ulteriori e diversi rispetto a quelli che normalmente vengono fatti.
Che la professione del venditore influisca sull'appetibilità del bene e quindi anche sul valore non sono io a dirlo ma tutti i testi di estimo, motivo per il quale alcune banche non erogano il mutuo e motivo per il quale molti preferiscono attivare assicurazioni che comportano quindi maggiori spese oltre quelle delle visure.

 

[francesca63]

Quello che intendo dire è che l’equazione imprenditore=vizio non è automatica.
E, come si è chiarito, non c’è azione revocatoria per acquisti a prezzo di mercato, come prima casa, soprattutto se l’acquirente non è a conoscenza di situazione debitoria

 

[Formatore Agenti]

Quello che intendo dire è che l’equazione imprenditore=vizio non è automatica.
E, come si è chiarito, non c’è azione revocatoria per acquisti a prezzo di mercato, come prima casa, soprattutto se l’acquirente non è a conoscenza di situazione debitoria

Come già ho scritto nella prima replica: non è un vizio la professione del venditore, ma l'omessa dichiarazione.
L'azione revocatoria priva di effetto gli atti posti in essere dal fallito nel periodo di 5 anni antecedente alla dichiarazione del fallimento.
Siccome non tutti comprano con l'agevolazione prima casa e senza dover accedere ad un mutuo, questo è il motivo per il quale il bene vale di meno, poiché solo alcune categorie di soggetti possono permettersi tale bene.

 

[francesca63]

non è un vizio la professione del venditore, ma l'omessa dichiarazione.

Ma non è un “vizio”’del contratto; resta un problema interno al rapporto cliente/mediatore per l’eventuale responsabilità del mediatore stesso.

Siccome non tutti comprano con l'agevolazione prima casa e senza dover accedere ad un mutuo, questo è il motivo per il quale il bene vale di meno, poiché solo alcune categorie di soggetti possono permettersi tale bene.

Che i testi di estimo dicano ciò non lo metto in dubbio, ma nella realtà mi pare diverso, e soprattutto non si può generalizzare.
Un po’ come gli immobili frutto di donazione; alcune situazioni sono più rischiose di altre, e i mutui non sono sempre impossibili.

 

[Formatore Agenti]

Ma non è un “vizio”’del contratto; resta un problema interno al rapporto cliente/mediatore per l’eventuale responsabilità del mediatore stesso.

Che i testi di estimo dicano ciò non lo metto in dubbio, ma nella realtà mi pare diverso, e soprattutto non si può generalizzare.
Un po’ come gli immobili frutto di donazione; alcune situazioni sono più rischiose di altre, e i mutui non sono sempre impossibili.

Bene, vedo che ci siamo capiti.
Per quanto concerne quello che tu nella realtà voglia fare è una tua scelta.

 

[IL TRUCE]

@francesca63 stimatissima…cosa mi tocca leggere…
A rischio eventuale c è sempre soluzione eventuale ..solo che Francesca sa anche come uscirne SENZA che il bene “valga meno”

Va bene Halloween ma…se si conoscono arraffazzonatamente e molto superficialmente solo i problemi MA NON LE SOLUZIONI arrivan poi gli strafalcioni.
Buon Halloween a tutti va la”….

 

[francesca63]

Bene, vedo che ci siamo capiti.

Quindi sei d’accordo che l’essere imprenditore (venditore) non determina di per se la possibilità di annullamento del contratto preliminare per vizi . Bene.

 

[Formatore Agenti]

Quindi sei d’accordo che l’essere imprenditore (venditore) non determina di per se la possibilità di annullamento del contratto preliminare per vizi . Bene.

Dipende, se la tacitazione di dati e/o occultamento di vizi siano essenziali o rilevanti alla decisione di acquisto e se tale tacitazione sia stata fatta in modo doloso o colposo.
Mi spiego meglio, si può vendere un motorino col motore non funzionante ma deve essere dichiarato anche nelle fasi delle trattative (responsabilità precontrattuale) in modo tale che la parte acquirente possa fare le sue scelte in modo consapevole. Io magari ho interesse ad acquistare tale motorino perché mi servono i pezzi di ricambio e invece a te non interessa un acquisto del genere e pertanto per te il fatto che il motore non funziona è un vizio essenziale all'acquisto del bene.
Poi sappiamo bene che gli imprenditori e le società vendono beni immobili quotidianamente e sappiamo bene che l'azione revocatoria esiste. Quindi se mi richiedi se si può vendere l'immobile ti dico già di si.