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  1. azraelhut

    azraelhut Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,

    Sono interessato all'acquisto di un appartamento, che ho avuto modo di visitare due volte, di cui una insieme al proprietario.
    Ho sottoposto all'AI una offerta verbale e, dopo un minimo di negoziazione con la parte venditrice, abbiamo trovato un accordo sull'entità della richiesta.
    Per la prosecuzione della trattativa, mi è stato ora richiesto dall'AI, "per formalizzare l'intenzione di procedere" di sottoscrivere una proposta di acquisto,della quale ho poc'anzi ricevuto il modello.
    Il documento, tuttavia, si struttura come un contratto preliminare, perchè vi si specificheranno i dati anagrafici delle parti, la descrizione dell'immobile con individuazione catastale, prezzo pattuito, modalità e scadenze di pagamento, data di consegna dell'immobile, garanzia del venditore sull'inesistenza di oneri e trascrizioni pregiudizievoli, indicazione del notaio che redigerà il rogito, compenso di mediazione.

    A questo punto i miei problemi sono questi:

    1) L'AI non mi consente di visionare alcun documento relativo all'immobile. Mi è stato espressamente detto che sarà possibile visionare la visura ipocatastale solo dopo la firma della "proposta".
    Ora, dato che nella clausola sul compenso di mediazione, si legge che sono tenuto a versare all'AI la provvigione non appena la proposta viene accettata, potrei trovarmi nella spiacevole situazione di rinvenire irregolarità dell'immobile e dover comunque corrispondere il compenso all'AI.
    Capisco, e condivido, l'intento dell'AI è di non farsi scavalvare, ma contesto il fatto che sul granitico prestampato non vi sia la possibilità di subordinare l'efficacia della proposta ad una presa visione della documentazione dell'immobile.

    2) Durante la visita effettuata con l'AI ed il proprietario, il mio perito ha sottolineato la necessità di svolgere alcuni interventi di manutenzione, che saranno in carico al costruttore, in quanto l'immobile, di recente costruzione, è ancora in garanzia. Sul modulo prestampato non vi è possibilità alcuna di formalizzare l'impegno del venditore circa la realizzazione dei lavori. La "proposta" reca soltanto scritto che sarà facoltà delle parti riprodurre il contenuto della stessa in un contratto preliminare integrativo per aggiungere elementi non disciplinati dal documento attuale.

    Dato che, leggendo anche altri commenti, mi rendo conto che su questo forum collaborano professionisti seri, vorrei chiedervi se quanto richiesto dall'AI fa parte della normali prassi, oppure no.

    Stante la mia seria convinzione di comprare, quella del venditore di vendere, e stante il fatto che a breve incontrerò nuovamente AI e venditore, non potrei proporre loro di passare direttamente alla stesura di un contratto preliminare, che sostituisca il malefico prestampato, faccia salvo il compenso dell'AI, formalizzi tutte le clausole aggiuntive (presa visione documentazione, interventi di manutenzione)?

    Grazie

    A.
     
  2. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Puoi farlo tranquillamente.

    Comunque sia su quel tipo di proposte d'acquisto è generalmente specificato che il proprietario dell'immobile garantisce la piena esenzione da ipoteche, vizi e gravami di qualsiasi specie sull'immobile ("ad eccezione di..." se c'è qualche eccezione, altrimenti "ad eccezione di NULLA").
    Sul fatto di mostrarti o meno i documenti capisco la riluttanza dell' AI; sai come si dice: per colpa di qualcuno non ci si fida di nessuno.... :occhi_al_cielo: giusto o sbagliato che sia.
    Per quanto riguarda la "garanzia" sull'immobile, ti riferisci all' assicurazione postuma decennale? Sei sicuro che esista e che preveda la riparazione di questi non meglio specificati interventi?
     
  3. azraelhut

    azraelhut Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sandro,

    Nel modulo è specificato quanto dici tu. Tuttavia io desideravo procedere ad una verifica preliminare della documentazione da parte del mio notaio.
    Escludiamo pure un possibile dolo da parte dell'AI. Rimane quello da parte del venditore: alcuni documenti potrebbero essere stati omessi oppure contraffatti: il fatto emergerebbe prima dell'atto notarile ma, stanti le disposizioni contrattuali, sarei in ogni caso tenuto a corrispondere il compenso all'AI.
    In sintesi quindi, comprendo la riluttanza, ma non il diniego a subordinare l'efficacia della proposta alla presa visione e verifica notarile della documentazione.
    Se la prima intenzione tutela l'AI ed è condivisibile, la seconda proietta molti dubbi sulla eticità della manovra. Nessuno, soprattutto chi è riconosciuto quale stimato professionista del settore, vorrebbe credo guadagnarsi la taccia di opportunista che pensa in prima istanza alla propria provvigione, senza impegnarsi a garantire adeguata trasparenza a venditore e proponente.

    Piuttosto che formalizzare l'accordo con una proposta di acquisto scritta in modo lacunoso, proporrò di predisporre un contratto preliminare completo e soddisfacente per le parti. Per altro, l'AI pretenderebbe il suo compenso alla firma del preliminare, non della proposta, sicchè anticiperei anche il momento del saldo.

    Per quanto riguarda la garanzia, mi riferisco alla garanzia del costruttore per vizi e difetti dell'immobile, in virtù della quale il costruttore è responsabile dei danni nei confronti dell'acquirente nel caso di rovina totale o parziale dell'edificio o di evidenti gravi difetti verificatisi entro dieci anni dall'ultimazione dell'opera.
    Il difetto in questione è una deformazione del solaio del soggiorno, che ha causato la frattura di numerose piastrelle, delle quali vorrei dunque richiedere la sostituzione.

    A.
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se su un modulo prestampato vengono apposte clausole a penna queste hanno prevalenza su quelle prestampate quindi puoi modificare a tuo piacimento il modul oche l'agente ti sottopone.
    Puoi quindi porre una clausola sospensiva (che sospende anche il diritto provvigionale) all'esame della documentazione tecnica ed ipotecaria relativa alla casa.
     
    A sfilasto piace questo elemento.
  5. sfilasto

    sfilasto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Concordo con Robeto Spalti (ciao Roberto) il modulo di proposta e' integrabile con postille aggiunte a penna o anche con un allegato in cui si specificano determinate condizioni.
    Personalmente fornisco la documentazione anche prima della proposta se mi viene richiesto, semplicemente richiedendo a chi la ritira di sottoscrivere che provvedera' autonomamente
    agli accertamenti. In ogni caso conoscendo i dati del venditore e' possibile almeno conoscere l'esistenza di ipoteche.
     
  6. cieffe

    cieffe Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Proposta di acquisto accettata senza passaggio di danaro e condizionata alla "Bontà" dell'immobile(deposito cauzionale che il potenziale acquirente consegna all'AI - assegno non trasferibile intestato al venditore); dopo le opportune verifiche si sottoscrive il preliminare di compravendita e, in quella sede avviene:
    1) la trasformazione del deposito in caparra - ovvero, l'AI restituisce all' acquirente l'assegno lasciato in deposito e quest'ultimo lo versa al venditore a titolo di caparra;
    2) pagamento della relativa provvigione. In questa maniera, dolo o non dolo, bontà o non bontà dell'affare, tutti sono tranquilli e si evitano eventuali e possibili beghe.
     
  7. ducatonimo

    ducatonimo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    concordo con cieffe, sulla proposta puoi anche menzionare i "lavori in garanzia" che qualora non vengano eseguiti dal costrutture entro la data del rogito, gli stessi saranno a carico del venditore, scorporando dal prezzo o lasciando in deposito presso il notaio, l'importo presunto. :)
     
  8. lami

    lami Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti dò un consiglio per ovviare i problemi che hai esposto e tutelare comunque il lavoro dell'Agente:

    firmagli una "presa visione" dell'immobile con l'impegno di corrispondere la provvigione a contratto preliminare concluso e poi saltate la proposta di acquisto e andate al preliminare con tutti i documenti necessari per verificare la regolarità dell'immobile ..... ;)
     
  9. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Condivido pienamente la sua diffidenza ed il fatto che Lei si impegni all'atto di un preliminare dopo aver eseguito tutti gli accertamenti; In alternativa , salvo le richieste specifiche particolari che lei vuole avanzare, si faccia rilasciare una garanzia da parte dell'agente ex art. 1763 c.c. che cosi' recita: il mediatore può prestare fidejussione per una delle parti
    cordialità ennio alessandro rossi
     
  10. francesca7

    francesca7 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    per realessandro,

    cosa significa, non ho capito perchè e quale è lo scopo in questo consiglio di fare prestare al mediato fidejussione!!!! Scusate l'ignoraza
     
  11. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Consiglierei il collega di leggere l'art. 1760 per comprendere a quali tipo di operazione il mediatore professionale può rilasciare fideiussione. Se non ho interpretato male si riferisce
    alla compravendita di merci o titoli, e non immobili.
     
  12. azraelhut

    azraelhut Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,

    Innanzitutto vorrei ringraziarvi per i numerosi interventi in risposta ai miei quesiti.

    Raccolgo e riassumo di seguito le vostre opinioni e proposte:

    1) Il modulo prestampato di proposta di acquisto viene integrato a mano, oppure con un allegato, formalizzando una condizione risolutiva del contratto, legata al buon esito dell’esame notarile della visura ipocatastale e della documentazione rilevante.
    Nel caso il notaio rilevi irregolarità, il contratto si risolve e nulla è dovuto all’AI.

    Contestualmente, immagino vada sottoscritto dall’AI anche l’impegno a fornire tale documentazione alla firma della proposta di acquisto stessa.
    Il contratto riconosce pienamente il ruolo di mediazione dell’AI, e l’impegno circa la corresponsione della provvigione da parte del proponente è garantito, sicchè non dovrebbe esserci opposizione alcuna alla richiesta di consegna dei documenti, dopo la firma.


    2) Proposta di acquisto accettata senza passaggio di danaro, condizionata alla "bontà" dell'immobile, con deposito cauzionale che il potenziale acquirente consegna all'AI in forma di assegno non trasferibile intestato al venditore.
    Effettuazione delle verifiche notarili.
    Se l'esito è positivo, sottoscrizione di preliminare di compravendita e contestuale trasformazione del deposito in caparra (l’AI restituisce al proponente l’assegno depositato, quest'ultimo lo versa al venditore a titolo di caparra).
    Pagamento della relativa provvigione.

    La condizione sulla bontà è anche in questo caso una condizione risolutiva con la quale integrare la proposta di acquisto?

    3) Firmare solo una "presa visione" dell'immobile, formalizzando l’impegno a corrispondere la provvigione a contratto preliminare concluso.
    Saltare la proposta di acquisto e formalizzare il contratto preliminare, avendo preso visione di tutti i documenti necessari per verificare la regolarità dell'immobile.

    Anche in questo caso, l’AI dovrà impegnarsi in forma scritta a fornire la documentazione necessaria, dopo la firma della “presa visione”.

    Dopo una rilettura delle alternative, quale vi sembra quella maggiormente percorribile?

    Vi ringrazio nuovamente

    A.
     
  13. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La 1) e la 2) sono simili ma io consiglio sicuramente la 1) ma non sottoposta a condizione risolutiva (che farebbe comunque sorgere il diritto alla provvigione) bensì sottoposta a clausola sospensiva.
    La validità della proposta dovrebbe essere 7 giorni circa dopo l'eventuale accettazione e i documenti verrebbero consegnati a seguito di accettazione; a quel punto hai 7 giorni per fare le verifiche che vuoi dopodiché si sottoscrive un preliminare.
    In pratica più che una classica proposta di acquisto si tratta di una lettera di intenti con cui dici al proprietario di riservarti la possibilità di verificare la bontà dell'affare per un periodo relativamente breve dopodiché provvederai all'acquisto.
     

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