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drroxiolo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera, scusate se rischio di richiedere un'informazione forse già trattata.
Sono un privato cittadino che tramite agenzia immobiliare ha sottoscritto una "Proposta di Acquisto" per un immobile correttamente accettata e siglata dal Venditore. Sulla proposta di acquisto venivano indicate le clausole inerenti le provvigioni a carico dell'acquirente con tanto di importo.
Sulla proposta veniva specificato anche che il rogito si doveva concludere entro 3 mesi dalla data di accettazione (in quanto il venditore doveva trovare una sistemazione). Nel frattempo il venditore consegna la caparra confirmatoria al venditore che la incassa immediatamente. Succede che dopo circa un mese dall'accettazione della proposta il venditore decide di non andare più in stipula e mi fa mandare dal proprio avvocato una lettera di diffida in cui mi accusa di essere stato io a non voler concludere il contratto preliminare riportando futili motivi. Faccio presente che io avevo già richiesto ed ottenuto la delibera di un mutuo dalla mia banca (con tanto di perizia sull'immobile delle venditrici). L'affare quindi, seppur formalmente accettato tramite la proposta di acquisto non si è concluso. Sono riuscito, per adesso, a recuperare soltanto l'importo della caparra versata (ahime una cifra bassissima) dalle venditrici ma non ancora il doppio. La mia domanda è: sono comunque tenuto a pagare le provvigioni all'agente immobiliare? Ho letto che nel 99% dei casi si, sono tenuto. Ma mi chiedo, non posso appellarmi a nulla in considerazione del fatto che l'affare non si è concluso NON per causa mia (a dimostrazione ho la richiesta di mutuo)
Grazie mille in anticipo. Saluti.
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
La mia domanda è: sono comunque tenuto a pagare le provvigioni all'agente immobiliare?
Si, poiché con la conclusione del contratto preliminare (formato da proposta accettata e comunicazione di avvenuta accettazione) è regolarmente maturato il diritto alla provvigione.
Ma mi chiedo, non posso appellarmi a nulla in considerazione del fatto che l'affare non si è concluso NON per causa mia (a dimostrazione ho la richiesta di mutuo)
A causa dell’inadempienza del venditore, tu hai diritto ad avere o il doppio della caparra, o, in alternativa, i maggiori danni che puoi dimostrare di aver subito, comprensivi di provvigioni, pratica mutuo, e altri eventuali.
Quindi dovrai pagare le provvigioni, e poi farti risarcire dal venditore.
Per far valere i tuoi diritti, temo proprio che dovrai fare causa.
mi fa mandare dal proprio avvocato una lettera di diffida in cui mi accusa di essere stato io a non voler concludere il contratto preliminare riportando futili motivi.
Cioè, cosa ti imputa ?
C’è qualcosa che ti potrebbe far passare dalla parte del torto?
 

drroxiolo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
grazie mille per la celere risposta. La lettera ricevuta dall'avvocato è a mio avviso folcloristica. Mi imputa "banalmente" che sono io che non ho voluto provvedere alla conclusione del contratto. A mio avviso non c'è nulla che mi faccia passare dalla parte del torto. La richiesta di mutuo (con relativa delibera positiva) ne è la prova schiacciante.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
lui ci ha provato, ora sta a te dimostrare che il contrario.

Buonasera, scusate se rischio di richiedere un'informazione forse già trattata.
Sono un privato cittadino che tramite agenzia immobiliare ha sottoscritto una "Proposta di Acquisto" per un immobile correttamente accettata e siglata dal Venditore. Sulla proposta di acquisto venivano indicate le clausole inerenti le provvigioni a carico dell'acquirente con tanto di importo.
Sulla proposta veniva specificato anche che il rogito si doveva concludere entro 3 mesi dalla data di accettazione (in quanto il venditore doveva trovare una sistemazione). Nel frattempo il venditore consegna la caparra confirmatoria al venditore che la incassa immediatamente. Succede che dopo circa un mese dall'accettazione della proposta il venditore decide di non andare più in stipula e mi fa mandare dal proprio avvocato una lettera di diffida in cui mi accusa di essere stato io a non voler concludere il contratto preliminare riportando futili motivi. Faccio presente che io avevo già richiesto ed ottenuto la delibera di un mutuo dalla mia banca (con tanto di perizia sull'immobile delle venditrici). L'affare quindi, seppur formalmente accettato tramite la proposta di acquisto non si è concluso. Sono riuscito, per adesso, a recuperare soltanto l'importo della caparra versata (ahime una cifra bassissima) dalle venditrici ma non ancora il doppio. La mia domanda è: sono comunque tenuto a pagare le provvigioni all'agente immobiliare? Ho letto che nel 99% dei casi si, sono tenuto. Ma mi chiedo, non posso appellarmi a nulla in considerazione del fatto che l'affare non si è concluso NON per causa mia (a dimostrazione ho la richiesta di mutuo)
Grazie mille in anticipo. Saluti.
ma la proposta aveva la sospensiva?

Sono riuscito, per adesso, a recuperare soltanto l'importo della caparra versata (ahime una cifra bassissima) dalle venditrici
la caparra serve proprio a rinforzare i contratti. Tu hai versato una caparra bassa e ti restituiscono quella.
A che titolo ti hanno restituito la caparra? Tramite chi l'hai ottenuta?
 
Ultima modifica di un moderatore:

davideboschi

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Se ti ha restituito la caparra volontariamente è un elemento a suo sfavore. Se fossi veramente tu l'inadempiente, l'avrebbe trattenuta, se non altro per compensare le spese dell'avvocato che ti ha scritto la lettera e le provvigioni che in ogni caso deve all'agenzia (salvo diversi accordi, beninteso).
Comunque la tua inadempienza va provata, dovrebbero esserci degli scritti che dimostrano la tua volontà di recedere dal preliminare. In assenza di tali scritti, lui potrebbe trovare dei falsi testimoni che affermano che tu glielo hai detto a voce, ma anche se fosse, le cose dette a voce non hanno valore.
Per far valere i tuoi diritti, temo proprio che dovrai fare causa.
Non necessariamente: per ora puoi semplicemente fargli scrivere da un avvocato che intendi procedere con la compravendita e lo inviti a fissare la data del rogito: in mancanza di risposta sarà lui l'inadempiente e andrai per vie legali.
la caparra serve proprio a rinforzare i contratti. Tu hai versato una caparra bassa e ti restituiscono quella
Mi pare un po' semplicistico.
- Lui ha versato una caparra a GARANZIA del contratto.
- L'altra parte ha incassato la caparra, con ciò accettando di dare garanzia per una ugual somma.
- Se il contratto non si perfeziona per inadempienza dell'altra parte, lui ha diritto alla restituzione della somma versata, più una somma uguale che è la garanzia prestata dall'altro (ed ecco perché il doppio della caparra).
- In alternativa può rinunciare alle somme suddette e chiedere invece i danni, che però dovrà dimostrare alla controparte, arrivando a una transazione bonaria o a una sentenza del tribunale.
- Come altra alternativa, può chiedere l'esecuzione forzata del preliminare, ossia obbligare la controparte a concludere.
Con la minaccia di procedere per vie legali (in particolare l'ultima), la controparte dovrebbe ammorbidirsi.

Può anche registrare il preliminare, rendendolo così opponibile a terzi e di fatto impedendo di vendere l'immobile ad altri.
Però obiettivamente, se non c'è un preliminare ma solo una proposta accettata, mi chiedo se ha lo stesso valore in ogni caso, o se deve esserci una specifica clausola che attribuisce alla proposta accettata il valore di preliminare.
 
Ultima modifica di un moderatore:

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Può anche registrare il preliminare, rendendolo così opponibile a terzi e di fatto impedendo di vendere l'immobile ad altri.
La registrazione ha solo fini fiscali, e attribuzione di data certa.
Tu ti riferisci alla “trascrizione”, che però è possibile se entrambi i contraenti firmano un nuovo contratto davanti al notaio ( serve atto pubblico).
Però obiettivamente, se non c'è un preliminare ma solo una proposta accettata, mi chiedo se ha lo stesso valore in ogni caso, o se deve esserci una specifica clausola che attribuisce alla proposta accettata il valore di preliminare.
LLa proposta accettata, la cui accettazione sia stata formalmente comunicata al proponente, è a tutti gli effetti un contratto preliminare.
Non è una specifica clausola ad attribuire tale valore, anche se spesso nei moduli di proposta tale clausola è presente, ma solo perché le parti abbiano piena contezza di quanto stanno firmando.
È la legge: proposta+accettazione+comunicazione avvenuta accettazione= contratto preliminare.
 

cristian casabella

Membro Senior
Agente Immobiliare
Buonasera, scusate se rischio di richiedere un'informazione forse già trattata.
Sono un privato cittadino che tramite agenzia immobiliare ha sottoscritto una "Proposta di Acquisto" per un immobile correttamente accettata e siglata dal Venditore. Sulla proposta di acquisto venivano indicate le clausole inerenti le provvigioni a carico dell'acquirente con tanto di importo.
Sulla proposta veniva specificato anche che il rogito si doveva concludere entro 3 mesi dalla data di accettazione (in quanto il venditore doveva trovare una sistemazione). Nel frattempo il venditore consegna la caparra confirmatoria al venditore che la incassa immediatamente. Succede che dopo circa un mese dall'accettazione della proposta il venditore decide di non andare più in stipula e mi fa mandare dal proprio avvocato una lettera di diffida in cui mi accusa di essere stato io a non voler concludere il contratto preliminare riportando futili motivi. Faccio presente che io avevo già richiesto ed ottenuto la delibera di un mutuo dalla mia banca (con tanto di perizia sull'immobile delle venditrici). L'affare quindi, seppur formalmente accettato tramite la proposta di acquisto non si è concluso. Sono riuscito, per adesso, a recuperare soltanto l'importo della caparra versata (ahime una cifra bassissima) dalle venditrici ma non ancora il doppio. La mia domanda è: sono comunque tenuto a pagare le provvigioni all'agente immobiliare? Ho letto che nel 99% dei casi si, sono tenuto. Ma mi chiedo, non posso appellarmi a nulla in considerazione del fatto che l'affare non si è concluso NON per causa mia (a dimostrazione ho la richiesta di mutuo)
Grazie mille in anticipo. Saluti.
Ti hanno già risposto bene altri membri del forum.... di certo è che legalmente parlando, un avvocato di manda una diffida o imputa a te le cause per la mancata stipula, senza poterle provare, mi risulta un tantino ridicolo....ma tutto può essere
L'unico dubbio potrebbe essere, ma ne usciresti ugualmente indenne, è che non hai comunicato (con raccomandata R.R. o similari) la convoca al rogito... per cui il venditore potrebbe dire che i termini sono scaduti a causa tua.
Comunque quali sarebbero i FUTILI MOTIVI?
 

davideboschi

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Semplicistico perché scrivendo "Tu hai versato una caparra bassa e ti restituiscono quella" come tu hai scritto, sembra che l'argomento si esaurisca lì.
Invece gli spetta il doppio, a stare bassi.
Oppure può far evolvere la situazione in tutti i modi che ho elencato sopra.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Succede che dopo circa un mese dall'accettazione della proposta il venditore decide di non andare più in stipula e mi fa mandare dal proprio avvocato una lettera di diffida in cui mi accusa di essere stato io a non voler concludere il contratto preliminare riportando futili motivi.
questa frase mi fa pensare ad una condizione indicata nella proposta, forse sulla fattibilità del mutuo, condizione che per qualche motivo potrebbe essere scaduta nei termini, ecco che la parte venditrice fa scrivere dall'avvocato.
Faccio presente che io avevo già richiesto ed ottenuto la delibera di un mutuo dalla mia banca (con tanto di perizia sull'immobile delle venditrici).
anche questo mi fa intendere la sospensiva.
Che motivo avrebbe un proprietario che ha accettato una proposta di non vendere più? O un avvocato scrivere se i contratti sono in ordine? Va bene che siamo in mondo di pazzi, ma i contratti esistono per tutelare e ritorno a bomba sul discorso. Una caparra più sostanziosa avrebbe ammansito il cavallo pazzo.
 

davideboschi

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Che motivo avrebbe un proprietario che ha accettato una proposta di non vendere più?
In questo caso @drroxiolo parla di "venditrici". Quindi l'ipotesi più accreditabile è che le proprietarie abbiano litigato (magari per il prezzo che una di loro considerava inadeguato, o anche per un motivo estraneo all'affare, chissà) e ora si fanno ripicche e dispetti a vicenda, tra cui quello di far saltare la vendita della casa così che l'altra non prenda i soldi che si aspettava.
Come quel marito che, per fare dispetto alla moglie, si evira.
 

drroxiolo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera, innanzitutto scusatemi per le non risposte ai vostri interventi. Grazie mille per ogni vostro contributo.
Aggiungo qualche altra informazione per meglio chiarire la storia. Trattasi di Venditrici, due sorelle conviventi di circa 70 anni le quali con l'incasso della vendita avrebbero dovuto trovare un'altra casa in una cittadina un pò più grande in provincia di Milano (ecco il motivo per cui il rogito era stato posticipato di qualche mese). Per quanto ne abbia capito io (ma è solo una mia idea) il motivo del loro tirarsi indietro è dovuto al fatto che si sono accorte che non potevano acquistare il nuovo immobile con la cifra che ricavavano dalla mia vendita. Non sapendo come uscire da questa situazione e (sempre secondo me) consigliate/aggirate dal loro avvocato idiota hanno attaccato per prime per "difendersi". Vi riporto per completezza che ormai la storia risale a quasi un anno fa. Ad oggi (ho sentito l'avvocato proprio questa mattina) siamo ancora nella situazione che devo ricevere il doppio della caparra. Il mio avvocato ha dato come termine ultimo la prox settimana. Qualora anche questa passasse citerà immediatamente in giudizio le venditrici. La cosa che però non mi torna è come gestire la situazione con l'agente immobiliare che da un punto di vista economica rimane quella più "richiosa". Il mediatore mi chiama ogni tanto per sapere se vi sono state novità (lui propende per farmi fare causa alle venditrici in modo da recuperare i danni e successivamente pagare lui) . Mi fa capire di soppiatto che cmq lui i soldi li vuole avere (a dimostrazione, un paio di mesi fa mi ha spedito tramite raccomandata una prenotula con l'importo). Il mio avvocato dice di stare tranquillo in quanto secondo lui io non sono tenuto a pagare il mediatore ma io so che non è cosi. Il paradosso inoltre è che se anche recuperassi il doppio della caparra non coprirei le spese del mediatore. La logica vorrebbe che facessi effettivamente causa alle venditrici (dovevo sicuramente farla già prima) recriminando anche le spese (ma di fatto ancora non ho pagato nessuno) per la mediazione ma non vorrei che il giudice risolvesse il caso "condannando" semplicemente la parte venditrice a restituire un importo pari al doppio della caparra confirmatoria. Grazie ancora per il vostro aiuto.
 

davideboschi

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Il mio avvocato dice di stare tranquillo in quanto secondo lui io non sono tenuto a pagare il mediatore ma io so che non è cosi
... e così ora sai anche che il tuo non è un grande avvocato, in questo campo almeno.
La logica vorrebbe che facessi effettivamente causa alle venditrici (dovevo sicuramente farla già prima) recriminando anche le spese (ma di fatto ancora non ho pagato nessuno) per la mediazione
Esattamente. Che tu non abbia ancora pagato nessuno ha poca importanza. Hai una notula del mediatore con indicazione delle somme dovute, mettici gli altri danni che puoi dimostrare (che so: la pratica di mutuo avviata inutilmente, gli spostamenti, mettici tutto quello che puoi), e poi fai causa per quella cifra e non per la sola caparra.
Se il tuo avvocato non vuole, direi che ti sta consigliando male.

Ma tu puoi sempre dirgli di fare così lo stesso, in fondo sei tu che lo paghi.
 

Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
Per quello dicasi "confirmatoria" doppio del versato oltre i danni dimostrabili.
Se era caparra "penitenziale" avevate già concordato il valore del recesso compresi i danni.
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
in tutto questo devi chiarire se la proposta di acquisto condizionata al mutuo era proposta o all efficacia della condizione era gia preliminare.
Secondo se la lettera di recesso è arrivata prima o dopo il verificarsi della condizione sospensiva del mutuo

in estrema sintesi ad ogni modo citando le venditrici inadempienti chiami ad intervenire in causa l agente immobiliare

quanto nel merito dei due colleghi non mi esprimo non avendo conoscenza degli atti, ma occorre fare attenzione quando scrive un avvocato , in quanto le lettera dopo in nome e per conto segue la frase come viene riferito dal mio assistito ella etc etc... pertanto se il proprio assistito rappresenta fatti diversi che non siano fondati poi ne paga le conseguenze ed il proprio avvocato gli fa un ****iatone , io in casi cosi rimetto il mandato e li mando a stendere
 

Rudyaventador

Membro Attivo
Professionista
Il quale è una ulteriore vittima ...
rischi dell attività, ma il bilancio è positivo rispetto a quando quando l affare salta ed ha gia incamerato le commissoni e sono ca...del acquirente che in genere è colui che prende gli oneri e le rogne ...perdonami ma io non sono d accordo per la semplice circostanza che la categoria ha impostato la conclusione del affare facendo procedere direttamente secchi al compromesso senza che l ignaro acquirente sappia la provenienza del immobile e quant altro esponendolo a rischi , lasciando cosi legate le parti incamerando le provvigioni e uscendone fuori , per questo chiunque venga da me o chieda consigli gli consiglio e o stilo sempre la proposta condizionata a tutte el regolarita specie edilizie una volta chiara e sicura la situazione solo dopo farlo impegnare con un compromesso
 
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